سند مالکیت املاک اعیانی چیست و روش صدور املاک اعیانی

در این مقاله به بررسی املاکی که برای آن ها سند مالکیت اعیانی صادر می شود می پردازیم. مالکیت عین اصل است یعنی مالکیت کامل است و مالکیت منفعت فرع و مربوط به اعیان است (اجاره).

انواع مالکیت عین و منفعت

دو نوع مالکیت وجود دارد، مالکیت عین و مالکیت منفعت. 

مالکیت عین چیست؟

مالکیت عین اصل است یعنی مالکیت کامل است و مالکیت منفعت فرع و مربوط به اعیان است ( اجاره ) . همان طور که می دانید وجو عرصه مستقل است ولی وجئ اعیان مستقل نیست و وابسته به وجود عرصه است . به همین دلیل عرصه اصل است و. اعیان فرع می باشد. 

مالکیت اعیان 

یعنی بدون عرصه نمی توان اعیان را تثبیت کنیم چون وقتی اصل هنوز تثبیت نشده چگونه می شود فرع را تثبیت کرد؟ در صورتی که در هنگام تبثیت مالکیت اصل مشکلاتی نسبت به اص ملک در زمان آگهی نوبتی یا نسبت به تحدید حدود بعد از تنظیم صورت مجلس تحدید حدود اگر اشکالی وارد شود با مشکل مواجه خواهیم شد و اعیان را تحت تاثیر قرار می دهد. 

مثال : اگر اعیان را بدون توجه به عرصه تقاضای ثبت کنیم باید احراز تصرف بنا منازع اعیان باشد و اگر بدون توجه به عرصه پذیرش ثبت در مورد اعیانی صورت گیرد اگر در زمان تثبیت مالکیت عرصه از جمله در زمان آگهی نوبتی، تحدید حدود و غیره صورت گیرد مشکلاتی ایجاد شده که اعیان را تحت تاثیر قرار می دهد و آگهی نوبتی آن صادر می شود و تحدید حدود اعیان به عمل می آید. 

بر فرض اگر اعتراضی به آن نشود و منجر به صدور مالکیت اعیان بدون توجه به عرصه شود مالک عرصه بخواهد این ملک را تقاضای ثبت کند با احراز تصرف بلامنازع مالک عرصه دیگر تصرفی در این خصوص ندارد و نمی تواند صورت جلسه ای در این زمنه تنظیم کند. 

در تثبیت مالکیت بدون توجه به این که به چه کسی تعلق دارد هر کسی ادعایی نسبت به این ملک دارد و اشخاص اعتراضی کنند حال اگر تثبیت مالکیت کنند و کسی اعتراض کند اصل ملک مستحق الغیر درآید سوألی که اینجا مطرح است این است که مالک اعیان چطور مالک شده؟ اگر مالک اعیان را به صورت جدا از عرصه قلمداد کنیم دیگر عرصه هیچ گونه ارزش و اعتباری ندارد پس وقتی رابطه ی حقوقی بین عرصه و عیان نباشد ثبت عرصه چه نفعی دارد و اگر بخواهیم مستقیماً برای اعیان بدون توجه به عرصه سند مالکیت صادر کنیم فاقد محمل قانونی است و حتماً باید یک رابطه حقوق در این خصوص داشته باشد و این مالکیت حقوقی یا در قالب مالکیت منفعت است یا در قالب حق انتفاع و غیر از این طرف نی تواند عرصه را بدون رابطه ی حقوقی ، سند مالکیت بلا منازع بگیرد.

نکته :

همیشه بدانیم که اعیان تابع عرصه است و یک رابطه ی حقوقی محکمی بین مالک اعیان و مالک عرصه وجود دارد لزا باید عرصه تثبیت شود که منجر به صدور سند مالکیت شود و وقتی سند مالکیت صادر می شود مالک اعیان می تواند اقدام به تثبیت موقعیت اعیان کند یعنی اگر عرصه تثبیت نشده باشد نمی توان بدون تثبیت عرصه اعیان را تثبیت کرد به همین دلیل حتماً باید اول عرصه تثبیت شود و اگر قرار است اعتراضی به آن وارد شود این اعتراض ها به عمل آید و وقتی تکلیف اعتراض ها نسبت به اصل ملک و حدود و حقوق ارتفاقی مشخص شد بعد عملیات مقدماتی پایان پذیرد. 

مثال : 

مثلاً اگر شخصی به عنوان مالک عرصه قبل از تثبیت مالکیت خود ملک خود را به شخص دیگری اجاره دهد و مالکیت منفعت آن را به طور مثال برای مدت 50 سال به وی واگذار کند و اجازه ی احداث اعیانی هم بدهد وقتی بخواهد عرصه ی ملک خود را تثبیت کند در این صورت با مشکل قانونی مواجه خواهد شد و در زمانی که می خواهد تثبیت عرصه انجام دهد اگر بعد از آگهی نوبتی یا تحدید حدود نسبت به حدود و حقوق ارتفاقی و اصل مل اعتراضی واصل شود و ملک مستحق الغیر در آید در این حالت چون شخص اول ملک را به شخص دوم اجاره داده و چون اعیان از عرصه تابعیت می کند عرصه هم مستحق الغیر درمی آید یعنی حقوق مالیکیت منفعت شخص دوم هم تحت شعاع قرار می گیرد به همین دلیل قانون گذار قبل از تثبیت مالکیت عرصه اجازه ی تثبیت مالکیت اعیان را نمی دهد. 

اجراهای اصلاحات ارضی در اراضی روستاها 

 در اجرای اصلاحات ارضی محدوده ی روستا سه بخش بوده :

1)عده ای از املاک که داخل در روستا ها بوده و به صورت مجهول المالک بودند ولی ملک متعلق به ارباب ها بوده و ارباب اجازه داده که مردم روزی زمین کار کنند.

2)عده ای از اشخاص که دارای ساختمان در روستا بودند و ارباب به این گونه اشخاص زمین داده بود تا اعیانی احداث کنند. این املاک جاری بوده یعنی هنوز تشریفا قانونی این گونه املاک سپری نشده بود و منجر به ثبت دفتر املاک نیز نشده بود.

3)عده ای دیگر تمام تشریفات قانونی آن ها سپری شده و منجر به ثبت در دفتر املاک شده بود و ملک ثبت شده را ارباب اجازه داده بود که مردم روز آن احداث اعیانی کنند.