دلایل غیر افراز بودن آپارتمان و اینکه آیا می توان آپارتمان را افراز کرد؟

در مورد افراز آپارتمان باید بگوییم آپارتمان ها غیر قابل افراز می باشند و دلایل غیر قابل افراز بودن آپارتمان از قرار  بصورت مفصل در این مقاله بررسی شده است.

تعریف افراز چیست؟

افراز عبارت است از جدا کردن سهم مشاعی یک یا چند شریک به قدرالسهمشان از سهم یا سهام مالکین دیگر یعنی برای رابطه ی حقوقی متقاضی افراز برای همیشه با شریک دیگر قطع می شود. 

دلایل غیر قابل افراز بودن آپارتمان 

دلایل غیر قابل افراز بودن ملک آپارتمان شامل موارد زیر می شود : 

-رابطه حقوقی مشترک مالکان ملک آپارتمان

-ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاعی

-ملک عرص و ثبت نشده در دفتر املاک

-ماده 154 اصلاحی قانون ثبت و ماده ی 101 اصلاحی قانون شهرداری

-رضایت همه شرکا جهت تغییر در آپارتمان

-صورت مجلس تفکیکی اعیانی

رابطه حقوقی مشترک مالکان ملک آپارتمان

1)  اولین مستند از تعریف افراز اثبات می شود. ما در آپارتمان رابطه ی حقوقی مالک آپارتمان با مالکین آپارتمان های دیگر قطع نمی شود، زیرا متقاض افراز فقط سند مالکیت اعیانی دارد و عرصه ی مشترک با سایر مالکین دارد بنابر این طبق تعریف افراز در آپارتمان جدا کردن حاکم نیست و متقاضی افراز فرع آپارتمان را جدا می کند ولی اصل همچنان به حالت اشاعه باقی می ماند. 

ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاعی

2)دومین دلیلی که می توانیم اثبات کنیم آپارتمان غیر قابل افراز است ماده 1 قانون افراز و فروش املاک مشاعی است. این ماده مقرر می دارد املاکی که عملیات ثبتی آنان خاتمه یافته باشد پس عملیات ثبتی مختص عرصه است و اعیان عملیات ثبتی ندارد. یعنی اعیان آگهی نوبتی، آگهی تحدید و تحدید حدود ندارد. طبق صدر این ماده تشریفات مقدماتی ثبتی احراز تصرف بلا منازع، تنظیم اظهار نامه، آگهی نوبتی، آگهی تحدید و تحدید حدود می باشد که در مورد آپارتمان صادق نیست. 

ملک عرص و ثبت نشده در دفتر املاک

3)سومین دلیل این است که طبق ذیل ماده 1 اعم از این که ثبت دفتر املاک شده یا نشده باشد اگر ملکی در قالب عرص باشد و ثبت دفتر املاک نشده باشد شخصی که یک قسمت از آن را افراز می کند و برای آن پلاک ثبتی جدید می گیرد و سند مالکیت برای همان قطعه صادر می شود اما اگر عملیات ثبتی پایان پذیرفته باشد اما هنوز ثبت دفتر املاک نشده باشد و در آن 10 واحد آپارتمان ایجاد شده باشد اگر مثلاً واحد 6 تقاضای افراز کند چون اصل ملک هنوز ثبت دفتر املاک نشده نمی توان این آپارتمان را از این عرصه منتزع کرد. بنا بر این چون اصل ملک هنوز ثبت نشده برای فرع آن هم نمی توان اقدام به افراز و ثبت کرد. پس در اعیان جدا کردن حادث نمی شود. 

ماده 154 اصلاحی قانون ثبت و ماده ی 101 اصلاحی قانون شهرداری

4)چهارمین دلیل ماده 154 اصلاحی قانون ثبت و ماده ی 101 اصلاحی قانون شهرداری است. در ماده 154 قانون گذار صراحتاً مقرر می دارد که اداره ثبت و دادگاه باید طبق نقشه ای که به تائید شهرداری رسیده نسبت به افراز یا تفکیک اراضی اقدام کنند. در این جا هیچ گونه اعیانی بیان نشده است. در آپارتمان نقشه نداریم و پایان کار باید بله تائید شهرداری برسد. منظور از اراضی یعنی عرصه و اعیان مد نظر قانون گذار نیست و نقشه و راضی در تفکیک آپارتمان وجود ندارد و فقط پایان کار در آپارتمان وجود دارد.

رضایت همه شرکا جهت تغییر در آپارتمان

5)پنجمین دلیل این است که بدون رضایت سایر شرکا  مجموعه ی آپارتمان هیچ گونه تغییری در آپارتمان نمی توانیم انجام دهیم و طبق ماده ی 4 قانون تملک آپارتمان ها که مقرر می دارد هر تغییری د اعیانی احداثی باید با جلب نظر مالکین صورت گیرد در آپارتمان فقط سند مالکیت اعیان داریم و پشت بام ها، راه پله ها، حیاط خلوت، درب ورودی و آسانسور جزء مشاعات می باشد و اگر تخریب و نو سازی ای صورت گیرد باید به قدر السهمی که در مفروزات عرصه داشته اید سند مالکیت مشاعی بگیرید و اگر بخواهید با اسناد دیگر تجمیع کنید سهم شما کاملاً مشخص می شود. 

صورت مجلس تفکیکی اعیانی

6)ششمین دلیل این است که هر گونه اقدام بر خلاف صورت مجلس تفکیکی اعیانی مستلزم جلب رضایت همه ی مالکین مشاعی است و عرصه همچنان به صورت اشاعه باقی می ماند و فقط مفروزات دارای سند مالکیت اعیانی می باشند. به طور مثال در یک ساختمان چهار طبقه، طبقه ی اول آن تجاری است و چهار واحد دارد . طبقهی دوم و سوم هم چهار واحد و طبقه ی چهارم یک واحد 400 متری دارد. مالک این ساختمان یک نفر است زمانی که می خواست برای این ملک سند مالکیت بگیرد چون آسانسور طوری طراحی شده بود که در طبقهی سوم توقف می گرد و راه پله هم برای طبقهی چهارم بسته بود و برای وذرود به طبقهی چهارم باید با کلید خاصی به وسیله ی آسانسور ورود می کرد در سند مالکیت وی نوشته شده بود راه پله و پشت بام متعلق به طبقه ی چهارم است  یکی از واحد های طبقه ی اول بانک بود و می خواست در پشت بام آنتنی نسب کند که مالک طبقه ی چهارم اجازه نداده بود. بانک شکایت می کند، کارشناس بیان میدارد که طبق قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه ی اجرای آن راه پله و پشت بام جزء مشاعات و مشترکات است و نمی تواند در سند مالکیت قید شود و اگر قید شود خلاف ماده 22 قانون ثبت است این نظر در کارشناسی های 5 نفره و 7 نفره نیز تائید می شود هر چند در سند مالکیت این مسئله قید شده است اما مخالف نص صریح قانون است. این پرونده به دیوان عالی کشور ارسال شده و نهایتاً سند مالکیت پشت بام و راه پله باطل می شود و در را تاخریب کردند و راه برای همه به عنوان حقوق ارتفاقی باز شده و پشت بام هم به عنوان مشاعات و مشترکات منظور گردید.