افراز خارج از صلاحیت اداره ی ثبت

افراز قبل از سال 1357 یک امر تدافعی بود و از طریق مراجع قضایی به عمل می آمد اما به موجب قانون افراز و فروش املاک مشاعی مصوب سال 1357 افراز در صلاحیت اداره ی ثبت قرار گرفت اما در خیلی از موارد افراز در صلاحیت اداره ی ثبت نیست.

مواردی که افراز در صلاحیت اداره ثبت نیستند 

همان گونه که گفته شد به موجب قانون افراز و فروش املاک مشاع افراز در صلاحیت ادراه ی ثبت است. اما مواردی که افراز در صلاحیت اداره ی ثبت نمی باشد عبارتند از :

-زمانی که عملیات مقدماتی ثبت به پایان نرسیده باشد. 

-ملک مورد تقاضای افراز معارض داشته باشد افراز در صلاحیت اداره ثبت نیست.

-اگر یکی از شرکا جزء محجورین یا مفقود الاثر باشد ، افراز در صلاحیت اداره ثبت نیست

-اگر قسمتی از ملک ثبت شده باشد ، افراز در صلاحیت اداره ثبت نیست.

-اگر مستندات اداره ثبت به شهرداری ارسال نگردد ، افرا ز در صلاحیت اداره ثبت نیست.

-اگر ملکی که دارای حق عینی باشد قابل افراز در اداره ثبت نیست.

-اگر ملک ترکه ای و ارثی باشد و وراث توافقی نداشته باشند ،قابل افراز در اداره ثبت نیست.

-ملکی که معارض دارد و در دادگاه در حال رسیدگی است ، قابلیت افراز در اداره ثبت را ندارد.

1)زمانی که عملیات مقدماتی ثبت به پایان نرسیده باشد

یعنی آگهی نوبتی منتشر شده ولی معلوم نیست اعتراضی به آن واصل شده یا خیر؟ یا مدت اعتراض منقضی نشده یا تحدید حدود صورت گرفته ولی هنوز مدت اعتراض منقضی نشده است. این نوع افراز در صلاحیت مراجع قضایی است. 

2)ملک مورد تقاضای افراز معارض داشته باشد افراز در صلاحیت اداره ثبت نیست 

تبصره 1 ماده 1 قانون فروش و افراز املاک مشاع . البته منظور از سند مالک معارض این نیست که فقط سند ملک معارض است بلکه سند دو ملک مد نظر است و تا زمانی که رفع تعارض صورت نگرفته باشد افراز این گونه املاک امکان پذیر نیست زیرا که احتمال تضییع حق را فراهم می کند. 

3)اگر یکی از شرکا جزء محجورین یا مفقود الاثر باشد ، افراز در صلاحیت اداره ثبت نیست

اگر در ملکی یکی از شرکا محجور یا مفقودالاثر باشد افراز این گونه املاک در صلاحیت اداره ی ثبت نیست و مطابق رأی وحدت رویه ی هیأت عمومی دیوان عالی کشور افراز این گونه املاک در صلاحیت مرجع قضایی می باشد. هم چنین طبق قسمت ماده 313 قانون امور حسبی که مقرر می دارد اگر بین وراث در تقسیم ترکه غایب یا محجور باشد این تقسیم باید در داگاه به وسیله ی نمایندگان آن ها انجام شود و با توجه به ماده 326 همین قانون که مقرر می دارد مقررات قانون امور حسبی در خصوص تقسیم ترکه در مورد سایر تقسیم اموال نیز جاری است و نظر به این که ماده 1 قانون فروش و افراز املاک مشاع که قانون آن و طبق آن افراز املاکی که جریان ثبتی آن ها خاتمه یافته در صلاحیت واحد ثبتی شناخته شده علی الاصول ناسخ ماده 313 قانون امور حسبی که یک قانون خاص است نمی باشد نظر شعبه ی 5 دیوان عالی کشور که تقسیم املاک محجور و غایب را از صلاحیت واحد ثبتی خارج دانسته و در صلاحیت دادگاه شناخته است صحیح و مطابق با موازین قانونی است.

4)اگر قسمتی از ملک ثبت شده باشد ، افراز در صلاحیت اداره ثبت نیست

مثلا فرض کنید ملک 10 هکتار است و 3 هکتار آن ثبت شده اما 7 هکتار آن یا مجهول المالک است یا جاری و منجر به صدور سند مالکیت نشده است. 

در چنین مواردی چون هنوز تکلیف کل ملک مشخص نشده و احتمال این که نسبت به ملک مجهل المالک یا جاری اعتراضی در جریان تشریفات ثبتی وتصل شود وجود دارد و احتمال تضییع حق می رود لزا در این گونه موارد نیز افراز در صلاحیت اداره ی ثبت نمی باشد. 

5)اگر مستندات اداره ثبت به شهرداری ارسال نگردد ، افرا ز در صلاحیت اداره ثبت نیست

در اجرای ماده 101 قانون شهرداری ها که مقرر می دارد اگر ظرف مدت 3 ماه مستندات اداره ی ثبت به شهرداری محل در مورد اعلام نظر در خصوص افراز و تفکیک نشود در این حالت نیز افراز چنین املاکی از صلاحیت ادارهی ثبت خارج شده و در صلاحیت مراجع قضایی می باشد. 

6) اگر ملکی که دارای حق عینی باشد قابل افراز در اداره ثبت نیست

اگر ملکی که دارای حق عینی است مانند تفکیک یعنی در رهن بانک است حتی امکان دارد قسمتی از سهم یکی از شرکا در رهن بانک باشد و یا در بازداشت مراجع قضایی باشد یا در توقیف باشد. در این حالت چون ملک مشاع است در مورد بقیه ی ملک احتمال تضییع حق وجود دارد و افراز از صلاحیت اداره ی ثبت خارج شده و در صلاحیت مرجع قضایی است. 

7) اگر ملک ترکه ای و ارثی باشد و وراث توافقی نداشته باشند ،قابل افراز در اداره ثبت نیست

اگر ملک ترکه ای و ارثی باشد و وراث توافقی نداشته باشند. در این صورت طبق رأی وحدت رویه 719 دیوان عالی کشور افراز از صلاحیت اداره ی ثبت خارج شده و در صلاحیت مرجع قضایی است. چرا که مطابق این رأی اگر ملکی ارثیه ای باشد و بین شرکا یا همان وراث اختلاف باشد رسیدگی به این موضوع در صلاحیت دیوان عالی کشور است. 

8)ملکی که معارض دارد و در دادگاه در حال رسیدگی است ، قابلیت افراز در اداره ثبت را ندارد

ملکی که قابل افراز از طریق مراجع ذی صلاح اعلام شده چون به شرکا اعلام می شود که اگر اعتراضی دارند در مرجع قضایی تقدیم دادخواست کنند اگر طرف دادخواست دهد و جلوی عملیات افراز را بگیرد در این صورت نیز رسیدگی در صلاحیت مرجع قضایی است. یا زمانی که مرجع صالح اعلام کند ملک قابل افراز نیست و در این صورت متقاضی افراز به این تصمیم اعراض نموده و قابلیت افراز ملک را همراه با دلالیل خود به دادگاه اعلام کند. 

نکات مهم افراز در اداره ثبت

در افراز حتماً باید نشانی کل مالکین به اداره ی ثبت محل اعلام شود و اگر نشانی ندارند باید اعلام کنند که در روزنامه منتشر شود. اداره ی ثبت محل موعد را مشخص می کند . نماینده و نقشه بردار به محل مورد تقاضای افراز مراجعه می کنند و بعد از تثبیت موقعیت نقشهی کل ملک را ترسیم کرده و ارزش میزان سهام شرکا محاسبه می شود . اگر طرف به اندازه ی قدر السهم خود تصرف داشته باشد و قیمت آن نیز همسان است صورت مجلس افراز تهیه می شود اما اگر بیش از سهم خود تصرف داشته باشد و موجب تضییع حقوق اشخاص شود در این صورت فقط می تواند قیمت زاید را از وی گرفت و در صندوق ثبت جهت نگه داری مالک مشاعی تهی نمود.