فسخ قرارداد به جهت اختلاف در مساحت ملک پس از وقوع معامله

یکی از دعاوی متداول مرتبط با خرید و فروش املاک اعم از خانه، زمین، باغ یا مغازه دعاوی مربوط به اختلاف در متراژ است این اختلاف از جایی نشات می گیرد که غالبا هنگام انعقاد قرارداد طرفین از مساحت واقعی و دقیق ملک اگاهی ندارند و مساحت را به عنوان وصفی در کنار سایر اوصاف از قبیل نوع کاربری، تعداد اتاق ها و... درج می کنند یا ان را به دلیل اهمیت خاصی که برای طرفین دارد در قالب شرط صفت مستقل در قرارداد منعقده ذکر می نمایند. 

مقدمه

به عنوان مثال فرض کنید در قرارداد بیع یک خانه میزان مساحت ان 200 متر شرط شده باشد لکن پس از امضای قرارداد توسط متعاملین و قبل از تنظیم سند رسمی ملک به نام خریدار کاشف به عمل بیاید که ملک مورد معامله در حقیقت 180 متر است یا فرض عکس ان زمانی را تصور کنید که متراژ واقعی ملک بیشتر از میزان مقرر قراردادی است پیداست در هر یک از فروض مورد بحث بر حسب مورد هر یک از خریدار یا فروشنده متضرر خواهند شد فلذا باید قانون گذار حکیم چاره ای در هنگام حدوث چنین اختلافی اندیشیده باشد و ان را به شکل مدون در قانون منعکس کرده باشد در این نوشتار برآنیم تا راهکارهای قانونی مرتبط با مسئله اختلاف در مساحت املاک معامله شده را بررسی و تشریح نماییم.

شرایط اعمال ماده 355 قانون مدنی

 نخستین ماده قانونی مرتبط با موضوع بحث حاضر ماده 355 قانون مدنی است. به بیان ماده مرقوم چنانچه ملکی با ذکر شرط مساحت مشخص مورد معامله واقع شود و پس از وقوع معامله کشف شود که مساحت حقیقی ان کسری داشته و کمتر از میزان مقرر است برای خریدار حق فسخ خواهد بود و چنانچه عکس ان صادق باشد و مشخص شود مساحت واقعی بیشتر از مقدار مندرج در قرارداد است حق فسخ برای فروشنده است مگر انکه در هر دو فرض یاد شده متعاملین در خصوص محاسبه مازاد یا کسری توافق نمایند.

همانطور که پیشتر بیان نمودیم در هر مبایعه نامه ای متعاملین ازادند مقدار مورد معامله را به طور مکتوب در ان درج نمایند مقدار در معاملات املاک نیز در قالب مساحت قابل تعیین است که معمولا این شرط در مواقعی قید می شود که خریدار و فروشنده از مساحت حقیقی ان اطلاع دقیقی ندارند و به وسیله درج شرط یکی از ارکان اساسی معاملات بیع که معلوم بودن مقدار مورد معامله است را در قرارداد فی مابین پیش بینی می نمایند تا بدین طریق از بطلان معامله به جهت مجهول بودن مبیع جلوگیری کنند .شرط مندرج در ماده 355 در خصوص مساحت از نوع شرط صفت بوده و به طرفین این فرصت را می دهد که چنانچه خلاف این شرط محقق شود، قرارداد صحیح اما قابل فسخ باشد . 

به عقیده برخی از حقوقدانان موضوع ملکی که مورد نظر قانونگذار در ماده 355 بوده است املاکی از نوع زمین یا باغ است چرا که در باب خانه ماده دیگری از قانون مدنی تعیین تکلیف نموده است. 

از دیدگاه دیگر بزرگان حقوق از جمله دکتر کاتوزیان این ماده مشمول اموال منقول غیر قابل تجزیه همچون قالیجه نیز می شود و اگر موضوع معامله یکی از این اشیا باشد، در صورت کسری مساحت خریدار و در فرض فزونی فروشنده صاحب حق فسخ خواهند بود لکن اتفاق نظری که بین اکثر حقوقدانان حاکم است این است که ملک مورد نظر در ماده 355 از اموال قیمی و غیر قابل تجزیه است چرا که ماده 384 قانون مدنی در باب اموال مثلی و متساوی الاجزا همچون برنج یا گندم که به راحتی قابل تقسیم هستند به نحو دیگری تعیین تکلیف نموده است. 

اعطای خیار فسخ به هر دو طرف معامله در ماده 355 

همانطور که از ظاهر ماده 355 هویداست حق فسخ و بر هم زدن معامله برای هر یک از طرفین قراردادی که در معرض اضرارقرار گیرد پیش بینی شده است بدین ترتیب که اگر مساحت حقیقی ملک پس از انجام متراژ دقیق و اصولی کمتر از میزان مشروط در قرارداد باشد خریدار دارای حق فسخ است چرا که فروشنده قادر به جبران کسری نخواهد بود و اگر مساحت واقعی افزون از مساحت مشروط باشد این فروشنده است که دارای خیار فسخ است چرا که مقدار اضافی موضوع بیع و مورد توافق طرفین نبوده است و به لحاظ عدم تجزیه پذیری ، ملک قابل تفکیک و استرداد به فروشنده نیست و قانونگذار جهت جلوگیری از تحقق اشاعه و تحمیل شریک به هر یک از خریدار و فروشنده تنها راه چاره را در فسخ معامله انگاشته و بایع را در انحلال ان مختار قرار داده است.

نکته: مطابق بخش اخیر ماده 355 قانون مدنی قانونگذار از باب مراعات اصل حاکمیت اراده طرفین و ازادی توافقات خصوصی، تراضی طرفین را محترم شناخته است بدین ترتیب که چنانچه انها از اعمال حق فسخ خود انصراف نمایند با توافق یکدیگر می توانند فزونی یا کسری مساحت را نسبت به ثمن معامله محاسبه نمایند بنابراین در فرض کسری بایع می تواند مازاد ثمن دریافتی را به خریدار عودت دهد و در حالت فزونی این خریدار است که علاوه بر ثمن مقرر باید ارزش اضافی مساحت را در حق فروشنده ادا کند. 

نکته: اعمال خیار فسخ مستند به ماده 355 منوط به عدم اسقاط این خیار در قرارداد است.

شرایط اعمال ماده 385 قانون مدنی 

از جمله مواد دیگری که مرتبط با موضوع اختلاف در مساحت املاک به رشته تحریر درامده است ماده 385 قانون مدنی است به موجب این ماده اگر مبیع یا همان موضوع معامله از جمله اموال غیر قابل تجزیه ( یا قابل تجزیه ای که تجزیه ان مستلزم حدوث ضرر است)همچون فرش یا خانه باشد و در قالب داشتن مقدار مشخصی معامله شود چنانچه در زمان تسلیم کمتر از مقدار مشروط باشد خریدار صاحب حق فسخ خواهد بود و اگر بیشتر باشد فروشنده دارای این حق است.فسخ قرارداد ها از پیچیده ترین مسائل حقوقی است که در میان وکلا نیز فقط وکیل فسخ قرارداد به این بحث حقوقی اشراف کامل دارد

همانطور که به نظر می رسد ماده 355 و 385 از جهات زیادی با هم تشابه دارند و تشخیص اختلاف انها امری دشوار است عده ای از استادان حقوق تمایز این دو ماده را در این موضوع می دانند که اموال مشمول ماده 385 اموال غیر قابل تجزیه ای هستند که می توانند در زمره امول منقول باشند یا غیر منقول، در مقابل ماده 355 صرفا به اموال غیر منقول همچون زمین یا باغ نظر داشته و در باب انها تعیین حکم نموده است.

ضمانت اجرای مقرر در ماده 385 حق فسخ برای طرفین معامله

ماده 385 نیز همانند ماده 355 حق فسخ را در هر یک از فروض کسری یا فزونی برای طرفی که متضرر واقع می شود، قائل گردیده است با این تفاوت که این ماده برخلاف ماده 355 بر اثر توافق طرفین در خصوص محاسبه کسری یا فزونی و پرداخت مبلغ اضافی توسط خریدار یا عودت بخشی از ثمن توسط فروشنده اشاره نکرده است لکن عدم بیان این مهم به معنای عدم امکان توافق طرفین و اعتبار ان نیست چرا که این امر از قواعد عمومی قرارداد هاست و در هر حال طرفین فرصت توافق برخلاف ماده مرقوم را خواهند داشت. 

نکته: اعمال حق فسخ ناشی از شرط تخلف صفت مستند به ماده 385 نیز منوط به عدم اسقاط این حق در قرارداد است.

ضمانت اجرای جداگانه در قانون پیش فروش آپارتمانها

به جهت امار رو به گسترش قراردادهای پیش خرید و پیش فروش اپارتمان قانونگذار به موضوع این دسته از معاملات توجه ویژه ای داشته و قانون خاصی برای ان تدوین نموده است به موجب ماده 7 قانون مورد اشاره چنانچه متراژ بنای احداثی بر حسب مورد کمتر یا بیشتر از میزان مشروط در قرارداد باشد زیاده یا نقیصه بر اساس نرخ مندرج در قرارداد فی مابین محاسبه خواهد شد لکن با این شرط که اگر اختلاف مساحت 5درصد یا کمتراز این مقدار باشد هیچ یک از خریدار یا فروشنده دارای حق برهم زدن معامله نخواهند بود و اگر اختلاف بیش از 5 درصد باشد این صرفا خریدار است که امکان فسخ معامله را خواهد داشت چه این متراژ کمتر باشد و چه بیشتر بدین صورت که اگر مساحت بنا کمتر از 95 درصد میزان مقرر باشد پیس خریدار می تواند یا معامله را فسخ کند و یا خسارت را بر مبنای قیمت روز ملک با جلب نظر کارشناس از فروشنده اخذ کند و اگر مساحت بنا بیشتر از 5درصد از مساحت مقرر، فزونی داشته باشد چنانچه وی قادر به پرداخت مابه التفاوت نباشد صرفا دارای حق فسخ است.

سخن پایانی

به جهت تخصصی بودن موضوع پیشنهاد می شود چنانچه با مسئله ی مشابهی مواجه هستید پیش از هرنوع تصمیم یا اقدام با وکیل متخصص در امور املاک مشورت نمایید در مجموعه هم وکیل این امکان برای شما فراهم است تا با وکلایی در ارتباط باشید که هر یک در بخشی از عالم گسترده حقوق  و مقررات فعالیت می کنند و بی شک یکی از مهم ترین این بخش ها قسمت املاک و اراضی است.