حق سرقفلی و شرایط قانونی سرقفلی و قراردادی تحقق این حق

(۱) مفهوم عرفی و مصادیق قانونی حق سرقفلی

از منظر عرفی سرقفلی حقی است معنوی که یک شخص برای تقدم در اجاره یک محل و ادامه تجارت در آن محل، دارد و جزء اموال غیرمنقول تبعی به شمار می‌آید. در حقیقت، سر قفلی حقی است که براساس آن، مستاجر می‌تواند از ملک تجاری با پرداخت مبلغی کم به ‌عنوان اجاره‌بها استفاده کرده و با پایان یافتن مدت اجاره، به ‌تصرف ملک اجاره‌ای ادامه دهد. به ‌عبارت دیگر سرقفلی، مبلغی است که مستاجر به مالک در قالب یک قرارداد، می‌پردازد و براساس توافق، از منافع ملک تجاری با اجاره‌ای ناچیز بهره می‌برد.

با این وجود، از منظر قانونی اگرچه تعریفی در خصوص سرقفلی وجود ندارد، لیکن در مجموع مصادیق قانونی حق سرقفلی را می‌توان در سه نوع زیر خلاصه کرد:

نخست، هرگاه شخصی «ملک تجاری» خود را اجاره دهد، می تواند مبلغی را به عنوان «سرقفلی» از مستأجر دریافت کند. علاوه بر این، مستأجر می تواند در خلال مدت اجاره، برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر تحت عنوان سرقفلی دریافت نماید، مگر اینکه در قرارداد حق انتقال به غیر از او سلب شده باشد.

دوم، اگر در قرارداد اجاره شرط شود تا زمانیکه ملک در تصرف مستأجر است مالک حق بالا بردن مبلغ اجاره و تخلیه را ندارد و باید هر سال ملک را به همان مبلغ به او واگذار کند،  در این صورت مستأجر می تواند از موجر و یا مستأجر دیگر، مبلغی نحت عنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت کند. 

سوم، اگر در قرارداد اجاره شرط شود که مالک، ملک را به کسی غیر از مستأجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به مبلغ متعارف به مستأجر متصرف واگذار کند، مستأجر می تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه ملک مبلغی را تحت عنوان سرقفلی دریافت نماید. 

در مجموع چهار رکن برای قیمت گذاری حق سرقفلی و کسب و پیشه در نظر گرفته می‌شود؛ مساحت مغازه موقعیت مکانی و محلی، نوع کسب و میزان درآمد، طول مدت اجاره و در نهایت کارشناس رسمی دادگستری است که با توجه به این عوامل و قیمت عرفی منطقه قیمت تعیین می‌کند.

(۲) شرایط مربوط به تاریخ، نوع و شکل قرارداد و کاربری ملک

تاریخ قرارداد:

برای اینکه در ملکی مشمول مقررات حق سرقفلی شود باید قرارداد اجاره پس از تاریخ ۰۱/۰۷/۱۳۷۶ منعقد شده باشد و قراردادهایی که پیش از این تاریخ منعقد شده باشند مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ نبوده و از این حیث امکان برقراری حق سرقفلی برای چنین املاکی وجود ندارد.  

علاوه بر این، چنانچه قراردادی پیش از تاریخ ۰۱/۰۷/۱۳۷۶ منعقد شده ولی پس از این تاریخ تمدید شده باشد نیز مشمول این قانون نخواهد بود، لذا برای شمول مقررات قانونی در این خصوص، صرفا تاریخ انعقاد قرارداد ملاک عمل است و تاریخ تمدید قرارداد مدنظر نیست.

• نوع قرارداد :

برای شمول مقررات قانونی قرارداد منعقده باید در قالب عقد اجاره باشد لذا روابط ناشی از صلح منافع یا هر عنوان دیگر مشمول این قانون نخواهد بود. علاوه بر این، قرارداد باید به صورت مکتوب باشد و قراردادهای شفاهی از شمول مقررات این قانون مستثنی می‌باشند.

شرایط شکلی قرارداد :

قراردادهای عادی اجاره باید (۱) با قید مدت اجاره باشد، (۲) در دو نسخه تنظیم شود، (۳) به امضای موجر و مستأجر برسد، (۴) به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی گردد. حال سوال این است که اگر قراردادی یکی از شرایط چهارگانه پیش‌گفته را نداشته باشد، مشمول قانون مزبور خواهد شد؟ در صورتی که سند عادی اجاره طبق شرایط و ضوابط چهارگانه پیش گفته تنظیم نشده باشد، مشمول قانون نخواهد شد.

• شرایط مرتبط با کاربری ملک

در مجموع کاربری املاک را می‌توان مسکونی، تجاری، آموزشی، آموزش حرفه‌ای و عالی، فرهنگی، اماکن تاریخی و فرهنگی و مذهبی، خدمات جهانگردی و پذیرایی، درمانی و بهداشتی، ورزشی، اداری، فضای سبز، مناطق نظامی، کاربری صنعتی طبقه‌بندی نمود که باید تصویب شورای عالی شهرسازی و معماری برسد.

در خصوص اینکه ملک مورد نظر باید واجد چه نوع کاربری باشد تا مشمول حق سرقفلی شود ماده ۶ قانون روابط موجر و مستاجر مقرر می‌دارد، صرفا املاک با کاربری تجاری مشمول حق سرقفلی خواهند بود و املاکی که واجد سایر انواع کاربری‌ها باشند از این موضوع مستثنی هستند.

توصیه آخر در مورد حق سرقفلی و شرایط قانونی قفلی

به دوستان و همراهان گرامی توصیه می شود با توجه به پیچیدگی که حق سرقفلی دارد، حتما قبل از هر اقدامی با یک وکیل دادگستری مشورت نمایند.