تکلیف معامله بزرگتر بودن ملک نسبت به مساحت مندرج در مبایعه نامه

در صورتی که ملک بزرگتر از مساحت مندرج در مبایعه نامه باشد تکلیف معامله چیست؟ نظر به رواج همیشگی معاملات املاک در این مقاله برآنیم تا یکی از مواردی که ممکن است در این قسم از معاملات حادث شود و محل مناقشه و درگیری فروشنده و خریدار واقع گردد بررسی کنیم و آن حالتی است که پس از تنظیم سند رسمی ملک به نام خریدار کاشف به عمل بیاید که مساحت واقعی آن با مقدار مندرج در قرارداد بیع و سپس سند رسمی تعارض داشته و فی الواقع بیشتر است. آیا تاکنون با خود اندیشیده اید که در صورت حدوث چنین وضعیتی چه باید کرد؟ آیا قانون راهکاری برای این مورد خاص ملحوظ داشته است؟ و اگر پاسخ مثبت است چاره در چیست؟ فسخ قرارداد از جانب فروشنده؟ولی بهتر است قبل از هر اقدامی در این خصوص با وکیل فسخ قرارداد مشورت نماییم  در این نوشتار به این پرسش ها پاسخ مناسبی خواهیم داد.

ماده 149 قانون ثبت اسناد و املاک الحاقی مصوب 1351

نظر قانون ثبت اسناد در خصوص اینکه مساحت ملک مورد معامله بیشتر از مساحت درج شده در قرارداد باشد چیست؟

ماده 149 قانون ثبت اسناد و املاک الحاقی مصوب 1351 مقرر داشته است : چنانچه ملکی مورد معامله واقع شود و سپس مشخص شود مساحت واقعی ملک زیاده از مساحتی است که در معامله تعیین شده است انتقال گیرنده قادر خواهد بود با پرداخت بهای اختلافی و اضافی بر مبنای ارزش ذکر شده در نخستین سند انتقال و سایر مخارج معامله و تودیع آن به صندوق اداره ثبت، سند خود را بر اساس مساحت واقعی ملک اصلاح نماید.

همانطور که می بینم ماده 149 قانون فوق الذکر یک راه حل منطقی را در شرایطی که ملکی با مساحتی مشخص مورد معامله واقع می شود لکن بعد از وقوع معامله زیادتی مساحت واقعی نسبت به مساحت مندرج در قرارداد کشف می شود پیش بینی نموده است لکن اجرای مقررات این ماده منوط به احراز شرایط ویژه ای است که در صورت حصول انها باب رجوع به این ماده فراهم می شود، این شرایط را در ذیل به اختصار بررسی می نماییم:

چه املاکی مشمول ماده ۱۴۹ قانون ثبت اسناد و املاک می شوند ؟

-موضوع معامله باید ملک از نوع غیر منقول و جزء املاک ثبت شده باشد 

-زیادتی مساحت در حدود سند مالکیت باشد 

-زیادتی مساحت مربوط به ملک یا املاک مجاور نباشد 

-عدم درج شرط خاصی در قرارداد فی مابین ، در باب ضمانت اجرای خاص در فرض زیادتی مساحت

1-موضوع معامله باید ملک از نوع غیر منقول و جزء املاک ثبت شده باشد 

واژه "ملک" اختصاص به اموالی چون خانه و باغ و امثالهم ندارد و هر انچه که قابلیت تملک و اختصاص یافتن به شخص یا اشخاص یا ملتی را داشته باشد ملک محسوب می شود فلذا با این تعریف خودرو یا گوشی موبایل هم ملک دارنده ان محسوب می گردد. قید "غیرمنقول" اختصاص به اموالی دارد که قابلیت حرکت و جابه جا کردن ان ها وجود ندارد یا انتقال انها با خرابی همراه است فلذا خانه یا زمین یک ملک غیر منقول است و در مقابل ، گوشی موبایل یک ملک منقول و قابل حرکت است . 

قید "ثبت شده" نیز ناظر به املاک غیر منقولی است که اسناد مالکیت انها صادر شده باشد فلذا املاکی که در دفتر ثبت اداره ثبت اسناد و املاک درج نشده باشند و نیز دارای سند مالکیت نباشند در دایره شمول ماده 149 قانون ثبت قرار نخواهند گرفت.

2-زیادتی مساحت در حدود سند مالکیت باشد 

در صورتی که مساحت اضافی از محدوده و دایره سند مالکیت اولیه ( که مساحت واقعی در آن مندرج است) خارج باشد امکان تمسک به ماده 149 قانون مرقوم و تملک قسمت اضافی توسط منتقل الیه با تادیه مبلغ اضافی وجود ندارد.

3-زیادتی مساحت مربوط به ملک یا املاک مجاور نباشد 

زمانی که اضافی مساحت در دایره ی سند مالکیت اولیه باشد واضح است که فرض تجاوز به ملک یا املاک مجاور کان لم یکن خواهد بود.

4-عدم درج شرط خاصی در قرارداد فی مابین ، در باب ضمانت اجرای خاص در فرض زیادتی مساحت

بر اساس اصل حاکمیت اراده و ازادی طرفین در انعقاد قرارداد و درج هر شرطی که مخالف نظم عمومی و اخلاق حسنه نباشد متعاملین قادر خواهند بود شروط مورد نظر خود را در قرارداد با توافق یکدیگر بگنجانند فلذا در فرضی که انها ضمانت اجرای زیادتی مساحت واقعی نسبت به مساحت مندرج در قرارداد را پرداخت مبلغی معین و یا عدم پرداخت هیچ نوع مبلغ مازادی از ثمن قرار داده باشند در این صورت به جهت اینکه قرارداد مسکوت واقع نشده است واراده ی متعاملین محترم و معتبر است نوبت به تمسک به راهکار ماده قانون نخواهد رسید.

نحوه دریافت مبلغ اضافی توسط فروشنده چگونه است؟

ماده 149 پس از بیان ضمانت اجرای زیادتی مساحت بیان می دارد با احراز شروط مربوطه ( که در فوق ذکر نمودیم) و پس از واریز وجه مساحت مازاد توسط منتقل الیه، با درخواست اصلاح سند مالکیت از جانب وی اداره ثبت مبادرت به اصلاح سند مالکیت نموده و به فروشنده ابلاغ می کند تا وجهی که توسط منتقل الیه به صندوق اداره ثبت واریز شده است دریافت نماید این ماده ضمانت اجرای عدم اقدام و مراجعه فروشنده جهت دریافت وجه تودیعی را چنانجه مدتی بیش از ده سال از تاریخ اصلاح سند سپری شده باشد، ضبط ان به نفع اداره  ثبت اسناد و املاک قرار داده است تا به عنوان درامد اختصاصی مورد استفاده ان اداره واقع شود. 

ضمانت اجرای قانون در خصوص کسری زیادی مساحت

چنانچه بر خلاف زیادتی مساحت با کسری آن مواجه شویم در این حالت ضمانت اجرای قانون چه خواهد بود؟

در پاسخ به پرسش فوق شاید در نگاه اول به نظر برسد که چاره را باید در استرداد ما به التفاوت مبلغ معامله از سوی فروشنده و سپس اصلاح سند بر مبنای مساحت واقعی دانست لکن این راهکار قانونی به نظر نمی رسد و قانونگذار در چنین شرایطی حق فسخ برای خریدار متضرر را محترم می شناسد فی الواقع فرض سوال فوق را باید مشمول مقرره ماده 355 یا 385 قانون مدنی بدانیم.

ماده 355 قانون مدنی بیان داشته است: چنانچه ملک مشروط به دارا بودن متراژ معینی مورد معامله واقع شود و پس از ان کاشف به عمل بیاید که مساحت واقعی کمتر از مساحت مورد توافق است مشتری دارای حق فسخ و برهم زدن معامله خواهد بود و اگر مساحت بیشتر باشد فروشنده صاحب حق فسخ است مگر ان که متعاملین به استرداد ما به التفاوت ثمن توسط فروشنده در فرض کسری مساحت و یا پرداخت مبلغ اضافی بر ثمن از سوی خریدار در فرض کسری مساحت تراضی نمایند. 

ماده 385 قانون مدنی مقرر نموده است: اگر مورد معامله مبیعی چون فرش یا خانه باشد که قابلیت تجزیه ندارد یا تجزیه ان متضمن ضرر است، چنانچه به شرط مقدار معین معامله شده باشد و در هنگام تسلیم کمتر از مقدار توافق شده دراید مشتری حق فسخ دارد و اگر مساحت زیاده بر مساحت مندرج در قرارداد باشد این فروشنده است که حق برهم زدن معامله را خواهد داشت. 

نکته: در رابطه با دو ماده اخیر الذکر این توضیح لازم می نماید که ضمانت اجرای پیش بینی شده در فرض زیادتی مساحت،  شامل حال املاک غیر منقول ثبت شده نمی باشد چرا که مواد 355 و 385 قانون مدنی پیش از تصویب ماده 149 مجری بوده و ماده 149 قانون ثبت موخر بر قانون مدنی وضع شده است و تکلیف این اموال را صراحتا مشخص نموده است و اضافی مساحت در "املاک ثبت شده" را از محدوده ی ماده 355 و 385 خارج نموده است . بنابر این توضیح چنانچه مساحت واقعی ملک غیر منقول ثبت شده مازاد بر مقدار قراردادی باشد فروشنده حق فسخ قرارداد را نخواهد داشت و خریدار باید قیمت اضافی را تودیع و تقاضای اصلاح سند خویش را از اداره ثبت داشته باشد).

سخن پایانی

همانطور که می دانید برای بخش عمده ی مسائل و اختلافاتی که ممکن است در جریان انعقاد معامله ای حادث شود راهکاری در مواد مختلف قانونی پیش بینی شده است که به جهت کثرت این قوانین منطقا امکان اگاهی از بسیاری از ان ها برای عموم جامعه امکان پذیر نیست. به عنوان مثال چه بسا فردی در مواجهه با موضوع مقاله حاضر، دادخواستی تحت عنوان فسخ معامله و ابطال سند رسمی به محاکم قضایی تسلیم دارد که پر واضح است صرفا اتلاف وقت و هزینه نموده است چرا که حکم موضوع همانطور که ملاحظه نمودیم چیز دیگری است فلذا دلسوزانه توصیه می کنیم جهت جلوگیری از اتلاف وقت و سرمایه و مهم تر از همه تضییع حقوق خویش پیش از کوچکترین اقدامی با متخصص و متبحر امر مشورت نمایید و ان کسی جز وکیل دادگستری که سالها عمر خود را صرف یادگیری مواد قانونی و اصول و قواعد حقوقی و رویه های جاری نموده است نمی باشد وی به تمامی مقررات کشور تسلط کافی داشته و با اگاهی از این مقررات بهترین راهکار را پیش روی شما قرار خواهد داد تا با فراغ بال مسائل حقوقی خود را حل و فصل نمایید. در هم وکیل وکلایی حضور دارند که هر یک به طور تخصصی در یک زمینه فعالیت می کنند توصیه می شود در صورت نیاز از خدمات مجموعه هم وکیل و اخذ مشاوره از وکلای مجرب ان بهره مند شوید