نحوه طرح دعوی الزام به تحویل ملک 

مقدمه 

گاهی اوقات پیش می آید که فروشنده بنا به هر دلیلی از تحویل ملک فروخته شده به خریدار امتناع می نماید در این مقاله به دنبال آن هستیم خریدار چه راهکار قانونی را در پیش رو دارد. اگر شما به موجب مبایعه نامه اقدام به خرید ملکی نموده اید و مالک از تحویل ملک خوداری می نماید شما می بایست اقدام به طرح دعوی الزام به تحویل ملک علیه فروشنده مطرح نماید. هرچند بعضی از محاکم اعتقاد دارند که  طرح این دعوی به تنهایی در دادگاه مسموع نمی باشد چرا که به موجب قانون ثبت دولت فقط کسی را مالک می شناسد که دفتر املاک اداره ثبت نامش به نام مالک ثبت شده باشد. و از آنجایی که مبایعه نامه سند عادی میباشد دادگاه بدان توجه نمی کند لذا همراه این دعوی می بایست خواسته تحت عنوان الزام به تنظیم سند رسمی را نیز مطرح نمود.

ارکان دعوی الزام به تحویل ملک چیست؟

الف) احراز وقوع عقد بیع یا صلح یا هر عقد دیگری که به موجب آن ملک منتقل شده است.

ب) احراز عدم تحویل مبیع به مشتری باید بدانید اصل بر این است که ملک تحویل مشتری نشده است.

پ) اگر موعدی برای تحویل ملک در قرارداد پیش بینی شده باشد زمان آن فرا رسیده باشد.

بر اساس ماده ۳۶۷ قانون مدنی «تسلیم عبارت است از دادن مبیع به تصرف مشتری به نحوی که متمکن از انحاء تصرفات و انتفاعات باشد و قبض عبارت است از استیلاء مشتری بر مبیع »وفق بند ۳ ماده ۳۶۲ قانون مدنی یکی از آثار عقد بیع صحیح، التزام فروشنده به تسلیم مبیع است بنابر این، به محض وقوع عقد (ایجاب و قبول) مالکیت به خریدار منتقل می شود و فروشنده نمی تواند بدون دلیل از تسلیم مبیع امتناع نماید و اگر موعدی برای تسلیم مبیع در نظر گرفته نشود تسلیم ملک باید فورا انجام شود.

طرفین دعوی الزام به تحویل ملک

خواهان خریدار ملک یا به طور کلی کسی که مدعی تحویل ملک می باشد و خوانده فروشنده یا کسی می باشد که ملک را باید تحویل دهد. 

حق حبس در معاملات ملکی به چه معنا می باشد؟

با توجه به ماده ۳۷۷ قانون مدنی، هر یک از بایع و مشتری حق دارد از تسلیم مبیع یا ثمن خود داری کند تا طرف دیگر حاضر به تسلیم شود، مگر اینکه مبیع یا ثمن موجل باشد در این صورت هر کدام از مبیع یا ثمن که حال باشد باید تسلیم شود.

سوال: چنانچه فروشنده ملک در دادگاه در مقام دفاع بیان دارد به علت عدم پرداخت ثمن حاضر نشده است که ملک را تحویل دهد و از حق حبس حود استفاده کرده است دادگاه با چه تکلیفی مواجه است؟

پاسخ: در خصوص پاسخ به پرسش فوق رویکرد واحدی در مراجع قضایی وجود ندارد. برخی بر این نظر می باشند که می بایست حکم بر تحویل ملک باید صادر شود و در نهایت در موقع تسلیم ثمن باید باید حاضر به تسلیم مبیع شود تا مشتری اجبار به تسلیم ثمن گردد. برخی دیگر بر این نظر می باشند اگر فروشنده دعوی متقابل مبنی بر مطالبه وجه مطرح کرده باشد دادگاه هر دو را محکوم می کند اما اگر دعوای متقابل مطرح نشده باشد دعوای خریدار باید رد شود.

موارد سقوط حق حبس در معاملات ملکی چیست؟

الف) برای ثمن یا مبیع اجل یا مدت تعیین شده باشد در اینجا کسی که مهلت برای پرداخت ثمن یا تسلیم مبیع ندارد قاعدتا حق حبس هم ندارد. همین طور زمانی که هر دو عوض موجل باشد کسی که موعد تسلیم او دورتر باشد فقط حق حبس دارد 

ب) در صورتی که یکی از طرفین به میل خود به تعهد عمل کرده باشد زیرا ظهور در این دارد که او از حق حبس خود صرف نظر کرده است.

سایر نکات مربوط به این دعوی

۱-در صورتی که رای به نفع خریدار صادر گردد و در مرحله اجرای حکم شخص ثالثی در ملک تصرف داشته باشد بدون انکه قرارداد معتبری داشته باشد می بایست ملک را تخلیه نماید و اگر مدعی حقی نسبت به آن ملک می باشد می بایست ظرف یک هفته به دادگاه مراجعه نماید و اگر دادگاه دلایل آن فرد را قوی یافت قرار تاخیر اجرای حکم تا زمان رسیدگی به ادعا شخص ثالث صادر می گردد در غیر این صورت اجرای حکم ادامه می یابد.

۲- اگر در مبایعه نامه موعدی برای تحویل ملک تعیین شده باشد تا قبل از رسیدن به آن موعد خریدار نمی تواند خواهان تحویل گرفتن ملک شود.

دادگاه صالح جهت رسیدگی به دعوی الزام به تحویل ملک

دادگاه محل وقوع ملک صالح به رسیدگی به این دعوی می باشد.

پرسش و پاسخ های متداول در خصوص دعوای الزام به تحویل ملک

سوال: فردی اقدام به خرید خانه ای نموده است که تاریخ تحویل ملک زود تر از تاریخ تنظیم سند رسمی  بوده است و فروشنده به تعهد قراردادی خود مبنی بر تحویل ملک عمل ننموده است حال خریدار باید چه اقدامی انجام دهد؟

پاسخ: در خصوص سوال طرح شده باید گفت همانطور که در بالا بیان شد برخی از محاکم طرح دعوی تحویل مبیع به تنهایی را نمی پذیرند یک راه این است که خریدار بگذارد موعد تنظیم سند رسمی فرا رسد و سپس اقدام به طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی به همراه تحویل مبیع با هم نماید راه دیگر این است که با توجه به اینکه مبایعه نامه خود دارای اعتبار است خریدار می تواند اقدام به طرح دعوی تحویل مبیع نماید و آثار عقد را خواستار شود.

سوال: آیا خریدار ملک بدون اجازه فروشنده می تواند اقدام به تصرف ملک نماید؟ 

پاسخ: در صورتی که فروشنده دارای حق حبس نباشد و یا اینکه مشتری تمام ثمن را پرداخت کرده باشد اجازه فروشنده برای تحویل ملک لازم نیست چرا که خریدار به موجب بیع صورت گرفته مالک شده است ولی ما به شما توصیه می کنیم که از راهکار های حقوقی برای تحویل ملک استفاده نمایید.

سوال: اگر فروشنده، خود ملک را از شخص دیگری خریداری کرده باشد و هنوز ملک را تحویل نگرفته باشد، خریدار دوم باید الزام چه کسی را به تحویل ملک بخواهد؟ 

پاسخ : در این فرض به نظر می رسد دادگاه در صورت احراز معامله اول و دوم، می تواند فروشنده اول و دوم را ملزم به تسلیم ملک به خریدار دوم نماید این دیدگاه ما را از چالش ها و مشکلات عملی می رهاند و در مرحله اجرا نیز ملک در ید هر شخصی باشد از وی انتزاع ید شده و به خریدار دوم تحویل داده می شود. 

سوال: در صورتی که در مبایعه نامه برای عدم تحویل ملک خسارت روزانه یا وجه التزام تعیین شده باشد آیا خریدار می تواند هم زمان با طرح دعوی الزام به تحویل ملک دعوی خسارت را نیز مطرح سازد؟

پاسخ: چنانچه در مبایعه نامه برای عدم تسلیم مبیع خسارت وجه التزام روزانه یا مقطوع پیش بینی شده باشد، خریدار می تواند هم زمان وجه التزام را نیز بخواهد ولی اگر وجه التزام پیش بینی نشده باشد، خریدار می تواند بر اساس قواعد عام از جمله ماده ۲۲۶ قانون مدنی مطالبه خسارت نماید در این حالت دادگاه با ارجاع امر به کارشناس اجرت المثل ایامی که خریدار از تصرف در مال خود محروم بوده را به عنوان خسارت تعیین می کند.

سوال: فردی اقدام به طرح دعوی تحویل مبیع بر علیه فروشنده نموده است و رای قطعی نیز در این خصوص صادر شده است ولی در زمان اجرای حکم متوجه شده است فرد دیگری در ملک متصرف می باشد حال تکلیف چیست؟

پاسخ: در خصوص سوال طرح شده دو فرض قابل طرح است:

فرض نخست: به جهت اینکه در خصوص متصرف ملک هیچ رای صادر نشده است پس اجرای رای در خصوص او توسط واحد اجرای احکام متصور نیست و خریدار می بایست بر علیه شخصی که در ملک او متصرف است اقدام به طرح دعوی خلع ید نماید.

فرض دوم :با توجه به اینکه بین متصرف و خریدار هیچ گونه رابطه حقوقی وجود ندارد تصرف او در حکم غصب است و واحد اجرای احکام مجاز به تخلیه ملک است و اگر متصرف مدعی حقی نسبت به آن ملک می باشد می بایست ظرف یک هفته به دادگاه صادر کننده حکم قطعی مراجعه نماید و در صورت تشخیص دادگاه صادر کننده حکم ظرف پانزده روز قرار تاخیر اجرای حکم صادر می شود در غیر این صورت عملیات اجراییه ادامه پیدا می کند

سوال: فردی اقدام به پیش خرید یک واحد اپارتمان نموده است در زمان تحویل ملک متوجه می شود اصلا واحد او ساخته نشده است به طور مثال فروشنده اقدام به فروش طبقه پنجم نموده است در حالیکه آپارتمان چهار طبقه می باشد در این فرض تکلیف خریدار چیست؟

پاسخ: به جهت اینکه در زمان تحویل مبیع، مبیع موجود نیست خریدار می تواند اقدام به طرح دعوی بطلان معامله نماید و تحت شرایطی می تواند ثمن خود (پول پرداختی) را به نرخ روز بگیرد

سوال :در صورت طرح دعوی تحویل مبیع از سوی خریدار آیا خسارت قراردادی که به صورت روزانه تعیین شده است که اگر فروشنده ملک را در موعد معین تحویل ندهد به خریدار تعلق می گیرد؟

پاسخ: در صورت مطالبه خریدار در خصوص خسارت، خسارت به خریدار نیز تعلق می گیرد

بهترین وکیل در خصوص تحویل مبیع

در صورتی که برای کارهای حقوقی خود به دنبال یک وکیل متخصص درحوزه املاک می باشید شما می توانید به هم وکیل اعتماد کنید چرا که هم وکیل یک پل ارتباطی بین مردم و وکلای متخصص می باشد پس اگر در زمینه تحویل ملک دارای سوال و ابهام هستید یا نیاز به تنظیم لوایح تخصصی هستید می توانید از طریق لینک بالا درخواست مشاوره خود را ثبت نمایید

توصیه آخر در مورد نحوه طرح دعوی الزام به تحویل ملک

موضوعات حقوق املاک دارای پیچیدگی های بسیاری می باشد که ذکر تمامی آن در یک مقاله کوتاه امکان پذیر نیست ما به شما توصیه می کنیم قبل از هر اقدامی با یک وکیل متخصص در این حوزه مشورت نمایید شما در هم وکیل می توانید با ثبت درخواست مشاوره با بهترین وکلای تهران مشاوره نمایید