مطالبه وجه بابت ارش ملک معیوب

اگر بعد از انعقاد قرارداد بیع کاشف به عمل بیاید که ملک مورد معامله در حین عقد ،دارای عیوبی بوده و این عیوب به گونه ای مخفی و دور از چشم بوده که خریدار اگاه و متوجه آن نگردیده است، وی با اختیار قانونی خود یا مجموع قرارداد را فسخ می کند و یا با قبول ملک معیوب، ارش ان را از فروشنده مطالبه می نماید.

ارش چیست؟

ارش عبارت است از قیمتی که خریدار در ازای عیوب مبیع از فروشنده اخذ می کند، در واقع تفاوت قیمت مبیع در شرایط سلامت و بی عیبی با زمانی که دارای عیب و نقص است ارش نامیده می شود. چنانچه خریدار، نخواهد با وجود اطلاع از عیوب ملک، قرارداد را بر هم زده وان را فسخ نماید، می تواند جهت جبران خسارت خویش دادخواستی تحت عنوان مطالبه ارش به دادگاه صالح تقدیم کند.

 طرفین دعوی مطالبه ارش چه کسانی هستند؟

دعوی مطالبه ارش ملک معیوب باید به طرفیت خریدار به عنوان خواهان و فروشنده به عنوان خوانده اقامه گردد.

 مرجع صالح به رسیدگی طرفین دعوی مطالبه ارش کجاست؟

خواهان دعوی با اختیار حاصله از قانون ایین دادرسی مدنی می تواند دادخواست را در محل اقامت خوانده یعنی فروشنده ، یا محل وقوع عقد بیع و یا مکان اجرای تعهدات ناشی از ان مطرح کند. ذکر این نکته لازم است که چنانچه مبلغ ارش بیست میلیون تومان یا کمتر از ان باشد، شورای حل اختلاف مرجع صالح به رسیدگی است و چنانچه مبلغ بیش از این باشد صلاحیت ذاتی رسیدگی با دادگاه عمومی حقوقی خواهد بود.

کمیت و کیفیت عیب موجود برای مطالبه ارش چگونه باید باشد؟

تشخیص عیب بنا بر ماده 426 قانون مدنی به قضاوت عرف محل سپرده شده است و بسته به زمان و مکان این موضوع متغیر است .همانطور که گفته شد ارش تفاوت نسبی میان مبیع سالم و بی نقص و مبیع معیوب است یعنی به نسبت قیمت سالم و معیوب در بازار از مبلغ ثمن پرداختی از جانب خریدار کسر شده و به وی  عودت داده می شود. 

ملاک تعیین میزان ارش زمان وقوع عقد است ،مگر انکه عیب پس از معامله و قبل از تسلیم به خریدار واقع شده باشد که در ان صورت ملاک تعیین ارش، زمان حدوث عیب خواهد بود و در نهایت اینکه دادگاه برای تشخیص دقیق میزان ارش، امر را به کارشناس متخصص در موضوع خواهد سپرد.

آیا با وجود اسقاط کافه خیارات ، ارش بازهم قابلیت مطالبه دارد؟

چنانچه در زمان عقد در مبایعه نامه تنظیمی شرط اسقاط کافه خیارات توسط خریدار امضا شده باشد خریدار علاوه بر اسقاط حق فسخ خود در نتیجه عیب حادث، حق گرفتن ارش و تفاوت قیمت را نیز نخواهد داشت، البته چنانچه عیب خارج از حد عرف و عادت باشد و احتمال وجود چنین عیبی با توجه به حکم عرف دور از ذهن باشد، حتی با وجود اسقاط همه خیارات می توان اقدام به فسخ و یا مطالبه ارش نمود. در واقع در صورتی که خریدار غیر متخصص باشد، اصل عدم اگاهی او از عیب است اما در شرایطی که وی خود از اهالی تخصص و فن، پیرامون موضوع قرارداد است ظاهر بر علم و اگاهی اوست و اثبات خلاف ان بر عهده خریدار است. 

آیا در زمان اعمال خیار و مطالبه ارش محدودیتی وجود دارد؟

خیار عیب و به دنبال ان فسخ یا اخذ ارش از جانب خریدار جزو دسته خیارات فوری است و ملاک تشخیص فوری بودن عرف و عادت محل است بنابراین چنانچه فوریت متعارف ان سپری شده و اقدامی از جانب خریدار صورت نگیرد خیار عیب و به تبع ان حق اخذ ارش نیز سلب و ساقط می شود.

 عیب چه زمانی باید حادث شود تا خریدار حق فسخ یا ارش داشته باشد؟

به موجب ماده 423 قانون مدنی؛ عیب مبیع باید در هنگام عقد وجود داشته باشد لیکن ماده 425 بدین منوال تعیین تکلیف نموده که اگر مبیع در هنگام عقد معیوب نبوده و عیب بعد از آن حادث شود و هنوز تحت تصرف خریدار قرار نگرفته باشد؛ این عیب نیز بر عهده فروشنده بوده و وی ضامن پرداخت ارش است

نکته: اگر عیب ان چنان اساسی و غیر قابل اغماض بوده که ملک را به طور کلی از مالیت و قیمت خارج سازد بیع انجام شده، از اساس باطل و بی اعتبار است لکن باید گفت در کشور ما این امر بسیار نادر است چراکه زمین و عرصه همیشه از قیمت چشمگیری برخوردار است.

سخن پایانی

با توجه به رواج همیشگی معاملات املاک در کشور ما ،طبیعی است اختلافات ناشی از ان نیز معمول و رایج باشد فلذا چه بهتر که در هنگام انعقاد معامله، با وکیل مورد اعتماد مشورت های لازم اخذ شود و در غیر این صورت پس از ان در صورت حدوث اختلاف، جهت کسب نتیجه مطمئن با وکیل متخصص   صاحب نظر در امر املاک، برای طرح دعوای مربوطه در محاکم مشورت شود.