بررسی روابط موجر و مستاجر مصوب سال  1356

در این مقاله به بررسی روابط موجر و مستاجر مصوب سال  1356 می پردازیم ، همچنین می توانیم مقاله  تقاضای تخلیه به جهت تعدی و تفریط در قانون موجر و مستاجر سال 1356 بپردازیم .

بررسی حق کسب و پیشه در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 و تقاضای تخلیه به علت تغییر شغل مستاجر 

قانون گذار در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 دارای یک سری احکام و شرایط ویژه در قرارداد های اجاره می باشد که این احکام برای این که قراردادی مشمول قرارداد روابط موجر و مستاجر مصوب 56 باشد دارای سه شرط می باشد که عبارت است از :

الف ) محل مورد اجاره اعم از سوله‌ ،آپارتمان ، مغازه و غیره جهت تجارت یا کسب و پیشه اجاره داده شده باشد صرف نظر از اینکه کاربری ملک مسکونی یا تجاری و یا اداری باشد یعنی ما به کاربری ملک اصلا کاری نداریم و مهم آن است که ملک برای مقاصد تجاری یا کسب و پیشه اجاره داده شده باشد . پس اجاره املاک مسکونی و اداری از شمول این قانون خارج است.

ب) تاریخ شروع قرارداد اجاره قبل از لازم الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 2/07/1376 باشد یعنی قرارداد اجاره در بازه زمانی سال 1356 تا 1376 منعقد شده باشد .البته امکان دارد قرارداد اجاره در تاریخی قبل از سال 1376 شروع شده باشد اما چندین مرتبه تمدید شده باشد اما باز هم مشمول قانون سال 1356 می باشد چرا که  تاریخ شروع رابطه استیجاری مهم است بنابراین تمدید ایرادی ندارد اما اگر مستاجر ولو یک روز ملک را تخلیه کرده باشد از شمول این قانون خارج می شود.

ج) مطابق ماده 31 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب1356 محل اجاره در شهری واقع شده باشد که آن شهر در فهرست نقاط مشمول اجرای این قانون باشد.

آثار قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر : 

1)به صرف انقضاء مدت اجاره ،حکم تخلیه صادر نمی گردد بدین معنی که موجر فقط  و به دلیل انقضاء مدت اجاره نمی تواند تقاضای تخلیه محل مورد اجاره را بنماید .

2)به مستاجر مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 حق کسب و پیشه تعلق می گیرد .

حق کسب و پیشه به زبان عامیانه حقی است که به واسطه اقدامات مستاجر به جهت آبادانی و رونق گرفتن ملک موجر ، و به اصطلاح بازاریان پاخور کردن ملک موجر می بایست در صورت فراهم شدن شرایط تخلیه ملک حق کسب و پیشه به مستاجر پرداخت نماید که میزان مبلغ آن را کارشنارس رسمی دادگستری و با در نظر گرفتن منطقه ملک، متراژ‌ ملک ، و وضعیت رونق ملک تعیین می کند .

هرچند در برخی موارد به علت تخلف مستاجر ممکن است کل یا نصف این حق ساقط شود و اما به طور کلی اگر مستاجر تخلفات این قانون را مرتکب نشود چنین حقی به او تعلق می گیرد .

دعاوی تخلیه در قانون روابط موجر و مستاجر۱۳۵۶ در بالا بیان نمودیم که در املاکی که برای مقاصد تجاری یا کسب و پیشه اجاره داده می شود به محض انقضاء قرارداد اجاره موجر نمی تواند اقدام به تخلیه ملک خود نماید .لیکن قانون گذار در هفت مورد به موجر اجازه داده است از دادگاه تقاضای تخلیه محل مورد اجاره را بنماید .

تخلیه به علت تغییر شغل :

شرایط طرح دعوای دستور تخلیه  در سایت قرار داده شده است می توانید آن را مطالعه نمایید .

منظور این است که مثلا محل اجاره با توافق طرفین جهت شغل مشخصی اجاره داده شده باشد به طور مثال میوه فروشی و مستاجر در ادامه رابطه استیجاری بدون اجازه موجر مبادرت به تغییر شغل محل مورد اجاره نموده باشد مثلا رستوان دائر نماید . البته نکته ای که در این خصوص وجود دارد این است که اگر شغل جدید عرفا شبیه شغل سابق باشد موجر نمی تواند تقاضای تخلیه ملک خود را مطرح نماید به طور مثال مغازه بابت لباس فروشی اجاره داده شده باشد ولی شغل جدید کفش فروشی باشد  تشخیص این موضوع بر عهده دادگاه می باشد در صورت حدوث چنین تخلفی از سوی مستاجر موجر می تواند بدون آنکه پولی بابت حق کسب و پیشه پرداخت نماید اقدام به تخلیه ملک خود نماید .

به موجران توصیه می گردد در صورتی که با تغییر شغل مستاجر مواجه شدند در اولین قدم اقدام به اخذ تامین دلیل نمایند چرا که امکان دارد پس از طرح دعوی در فاصله برگزاری جلسه رسیدگی مستاجر از مورد اجاره به شغلی قبلی استفاده نماید و در این صورت دعوی شما رد خواهد شد .

توصیه آخر 

دعوای مربوط به سرقفلی دارای و حق کسب و پیشه دارای پیچیده گی های بسیاری می باشد به دوستان توصیه می گردد قبل از هر اقدامی اقدام به مشورت با یک وکیل متخصص نمایند.