عملیات تفکیک و افراز 

در این مقاله ما در مورد موضوع عملیات تفکیک و افراز  تحقیق و بررسی می کنیم. 

مقدمه

ما در مقاله تكلیف املاك مشاعی غیر قابل افراز چیست به املاک مشاعی که غیر قابل افزار نیست پرداختیم. قبل از پرداختن به موضوع تفکیک و افراز باید اشاره کرد اسناد تک برگی در سه مرجع رصد می شود :

1.      واحد ثبتی 
2.      اداره کل ثبت اسناد
3.      کاداستر سازمان 

این که باید سند تک برگ هم در واحد ثبتی و هم ثبت کل استان و هم کاداستر سازمان ثبت باید در جای خود باشد تا اجازه ی پیرینت داده شود. هم چنین مطابق بند 6 ماده ی 25 اصلاحی ثبت به اشتباه در عملیات تفکیکی پرداخته است. 

بدین صورت که اشتباهاتی که در عملیات تفکیکی رخ می دهد و منتهی به انتقال رسمی یا ثبت در دفتر املاک می شود رسیدگی در این خصوص با هیأت نظارت است به شرط این که رفع این اشتباه خللی به حقوق اشخاص وارد نکند. 

انواع تفکیک ملک چیست؟

تفکیک بر دو نوع است:

1.      تفکیک عمودی مثل تفکیک آپارتمان
2.      تفکیک افقی مثل تفکیک عرصه

تفکیک عرصه چیست؟

1) تفکیک عرصه یا همان تفکیک به صورت افقی مثلاً فرض کنیم عرصه ی ملک دو هزار متر مربع بوده است که به 10 قطعه ی 200 متری تفکیک شده که در موارد ذیل می تواند اشتباه در تفکیک رخ داده باشد . چنان چه عرصه قبل از این ککه تفکیک بشود 2000 متر مربع نبوده بلکه 2035 متر مربع بوده و به عبارتی 35 متر اضافی داشته است .

2) عرصه قبل از تفکیک 2000 متر مربع نبوده بلکه کمتر از 2000 متر مربع بوده است . هرچند روی نقشه و سند تفکیک درست است. 

به عبارتی از آن جا که در محل ، نقشه ترسیم نشده است و صرفاً بر اساس مساحت مندرج در سند مالکیت در روی میز نقشه ترسیم و تفکیک صورت گرفته است نه این که در محل مساحی شده و نقشه ترسیم شده باشد لزا به ظاهر و طبق سند مالکیت و به عبارتی روی کاغذ تفکیک درست انجام شده است. ولی اگر سند و نقشه در محل پیاده می شد و صرفاً به سند مالکیت اکتفا نمی گردید مساحت واقعی مشخص می شد. 

بر این اساس متعاقباً به هر دلیلی در موقع ی اجرا معلوم می شود که عملیات تفکیک اشتباهی رخ داده است و اضافه یا کسر مساحت دارد یا در هنگام تفکیک برخی قطعات در محل با آن چه در نقشه تهیه شده است مطابقت ندارد . 

در این جا طبق بند 6 ماده ی 25 قانون اصلاحی ثبت که مقرر می دارد اگر در عملیات تفکیکی اشتباهی رخ دهد که منتهی به انتقال رسمی یا ثبت دفتر املاک شود رسیدگی و رفع اشتباه آن با هیأت نظارت است به شرط این که رفع این اشتباه حقوق اشخاص را تضیع نکند و در این صورت هیأت نظارت رفع اشتباه می کند. 

نکته:

تفکیک زمانی امکان پذیر است که یا ملک در دفتر املاک ثبت شده باشد یا دارای سند مالکیت باشد یا عملیات مقدماتی پایان یافته باشد و اعتراضی به ثبت ملک و تحدید حدود نشده باشد یا اگر اعتراضی شده تعیین و تکلیف صورت گرفته باشد . چرا که اگر در مرحله آگهی نوبتی یا تحدید حدود باشد چه بسا اعتراض واصل شود لزا حتماً باید تشریفات مقدماتی تمام شده باشد. 

فرق تفکیک و افراز چیست؟

تفکیک : یعنی ایجاد چند محدوده ی کوچک در یک محدوده ی بزرگ. 

افراز: یعنی مالکین مشاعی در یک زمینی قسط جدا کردن احدی از مالکین مشاعی از سهم یا سهام مالکین دیگر به اندازه ی قدر السهم آن ها. البته افراز یک امرر ترافعی می باشد. 

نکته:

تفکیک و افراز هر دو نوعی تقسیم است اما افراز تقسیم با توافق صورت نمی گیرد در حالی که در تفکیک تقسیم با توافق انجام می شود.

اگر در عملیات افراز هم اشتباهی رخ بدهد آیا در صلاحیت هیأت نظارت است؟

در پاسخ به این سوال باید گفت تا سال 1357 افراز در صلاحیت مراجع قضایی بود که با تصویب قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 22/08/1357 در صلاحیت اداره ی ثبت قرار گرفته و اشتباه در عملیات افراز و مرجع رفع آن در قانون پیش بینی نشده است. 

همچنین در ماده 6 و بند های هشت گانه ی ماده 25 قانون اصلاحیه ی ثبت در خصوص اشتباهات مربوط به افراز و تعیین هیإت نظارت به عنوان مرجع رفع اشتباه هیچ صحبتی به میان نیامده است و این مقرره به اعتبار این است که تا قبل از 22/08/1357 یعنی در 18/10/1351 افراز در صلاحیت مرجع قضایی بوده. 

لذا موردی نداشته که رفع اشتباه در افراز با هیأت نظارت باشد ولی از آن جا که با قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357 افراز املاکی که عملیات مقدماتی آن ها پایان یافته است در صلاحیت اداره ی ثبت قرار گرفته است و نظر به این که حسب اطلاق ماده 6 قانون اصلاح ثبت مرجع حل اختلاف و رفع اشتباهات ثبتی هیأت نظارت است و از طرفی می توان گفت که بعد از 22/08/1357 که افراط در صلاحیت ادراه ی ثبت قرار گرفته است اشتباهات در عملیات افراز همچون اشتباه در عملیات تفکیکی نوعی اشباه ثبتی و مشمول حکم مقرره در ماده ی 6 اصلاحیه ی قانون ثبت بوده لزا رفع آن با هیأت نظارت است. 

توصیه ی آخر

همراهان گرامی برای جلوگیری از ضررهای احتمالی و رسیدن به نتیجه مطلوب توصیه میشود با وکلای آن حوزه مشورت نمایید.