تقاضای تخلیه به جهت تعدی و تفریط در قانون موجر و مستاجر سال 1356 

مقدمه

قانون گذار در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ نهادی تحت عنوان حق کسب و پیشه و تجارت آورده که به مستاجر اجازه می دهد که ملکی را که اجاره نموده علی رغم آنکه موعد اجاره به اتمام رسیده تخلیه ننماید و در موارد خاص و بروز برخی اتفاقات قانون گذار اجازه تخلیه ملک را به موجر داده است که یکی از این موارد انجام تعدی و تفریط از جانب مستاجر نسبت به عین مستاجره است که در ای مقاله به بررسی این موضوع می پردازیم:

بررسی حق کسب و پیشه در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356وتقاضای تخلیه به جهت تعدی و تفریط 

قانون گذار در قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 دارای یک سری احکام و شرایط ویژه در قرارداد های اجاره می باشد که این احکام برای این که قراردادی مشمول قرارداد روابط موجر و مستاجر مصوب 56 باشد دارای سه شرط می باشد که عبارت است از:

الف) محل مورد اجاره اعم از سوله‌ ،آپارتمان ، مغازه و غیره جهت تجارت یا کسب و پیشه اجاره داده شده باشد صرف نظر از اینکه کاربری ملک مسکونی یا تجاری و یا اداری باشد یعنی ما به کاربری ملک اصلا کاری نداریم و مهم آن است که ملک برای مقاصد تجاری یا کسب و پیشه اجاره داده شده باشد. پس اجاره املاک مسکونی و اداری از شمول این قانون خارج است.

ب) تاریخ شروع قرارداد اجاره قبل از لازم الاجرا شدن قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 2/07/1376 باشد یعنی قرارداد اجاره در بازه زمانی سال 1356 تا 1376 منعقد شده باشد. البته امکان دارد قرارداد اجاره در تاریخی قبل از سال 1376 شروع شده باشد اما چندین مرتبه تمدید شده باشد اما باز هم مشمول قانون سال 1356 می باشد چرا که  تاریخ شروع رابطه استیجاری مهم است بنابراین تمدید ایرادی ندارد اما اگر مستاجر ولو یک روز ملک را تخلیه کرده باشد از شمول این قانون خارج می شود.

ج) مطابق ماده 31 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب1356 محل اجاره در شهری واقع شده باشد که آن شهر در فهرست نقاط مشمول اجرای این قانون باشد.

آثار قرارداد اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356:

1) به صرف انقضاء مدت اجاره ،حکم تخلیه صادر نمی گردد بدین معنی که موجر فقط  و به دلیل انقضاء مدت اجاره نمی تواند تقاضای تخلیه محل مورد اجاره را بنماید.

2)به مستاجر مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 حق کسب و پیشه تعلق می گیرد.

حق کسب و پیشه به زبان عامیانه حقی است که به واسطه اقدامات مستاجر به جهت آبادانی و رونق گرفتن ملک موجر، و به اصطلاح بازاریان پاخور کردن ملک موجر می بایست در صورت فراهم شدن شرایط تخلیه ملک حق کسب و پیشه به مستاجر پرداخت نماید که میزان مبلغ آن را کارشنارس رسمی دادگستری و با در نظر گرفتن منطقه ملک، متراژ‌ ملک، و وضعیت رونق ملک تعیین می کند.

هرچند در برخی موارد به علت تخلف مستاجر ممکن است کل یا نصف این حق ساقط شود و اما به طور کلی اگر مستاجر تخلفات این قانون را مرتکب نشود چنین حقی به او تعلق می گیرد.

 دعاوی تخلیه در قانون روابط موجر و مستاجر۱۳۵۶ در بالا بیان نمودیم که در املاکی که برای مقاصد تجاری یا کسب و پیشه اجاره داده می شود به محض انقضاء قرارداد اجاره موجر نمی تواند اقدام به تخلیه ملک خود نماید .لیکن قانون گذار در هفت مورد به موجر اجازه داده است از دادگاه تقاضای تخلیه محل مورد اجاره را بنماید.

در بالا بیان نمودیم که در املاکی که برای مقاصد تجاری یا کسب و پیشه اجاره داده می شود به محض انقضاء قرارداد اجاره موجر نمی تواند اقدام به تخلیه ملک خود نماید .لیکن قانون گذار در هفت مورد به موجر اجازه داده است از دادگاه تقاضای تخلیه محل مورد اجاره را بنماید.

منظور از تعدی و تفریط چیست؟

با توجه به مواد۹۵۱ و ۹۵۲  قانون مدنی «تعدی تجاوز نمودن از حدود اذن یا متعارف (عرف) است نسبت به مال یا حق دیگری و تفریط عبارت است از ترک فعلی که به موجب قرارداد یا متعارف برای حفظ مال غیر لازم است.

در قرارداد های اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال۱۳۵۶ دادگاه پس از احراز تعدی یا تفریط (به واسطه استماع شهادت شهود ارجاع امر به کارشناس ،معاینه محل یا هر طریق دیگر)حکم به تخلیه ملک بدون نیاز به پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت صادر می کند و به مستاجر ده روز تا دو ماه وقت می دهد تا ملک را تخلیه کند.

چه اعمالی می تواند مصداق تعدی و تفریط مطابق با قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ محسوب شود؟

نمی توان نسخه واحدی برای کلیه دعاوی مربوط صادر کرد چرا  که هر پرونده شرایط و ویژگی های خاص خود را دارد و تشخیص قطعی امر بر عهده قاضی رسیدگی کننده به پرونده می باشد.

سوال:آیا هر رفتاری که بدون اذن و اجازه موجر یا مالک باشد تعدی و تفریط محسوب می شود؟

آنچه مورد اتفاق نظر است انجام تعمیرات توسط مستاجر که اصل و اساس بنای ساختمان را مورد لطمه قرار دهد و در ظاهر مورد اجاره تغییر داده نشود و عرفا نیز قابل اغماض نباشد ،می تواند از مصادیق تعدی و تفریط باشد.

سوال: آیا هر تعمیری که اساس بنای ساختمان را تغییر دهد تعدی و تفریط محسوب می شود یا تعمیراتی که در جهت بهتر استفاده کردن مورد اجاره باشد تفاوت دارد؟

پاسخ:در این باره دو نظر وجود دارد برخی ها معتقدند هر تغییر و تعمیری که اساس و ظاهر ساختمان را تغییر دهد و بدون اذن و اجازه موجر باشد از مصادیق تعدی یا تفریط است معمولا مصادیق تعدی و تفریط که در دادگاه مطرح می شود از این قبیل می باشد تبدیل مغازه به دو دهنه مجزا،برداشتن تیغه و سط و یکی کردن دو مغازه جدا از هم ،احداث نیم طبقه ،احداث بالکن ،احداث حمام یا سرویس بهداشتی، احداث زیر زمین، بالا بردن ارتفاع سقف، تبدیل کردن پنجره به در ورودی عده ای دیگری از قضات معتقدند اگر تعمیرات و تغییرات به منظور بهتر استفاده کردن از عین مستاجره باشد تعدی و تفریط موضوع قانون روابط موجر و مستاجر سال۱۳۵۶ محقق نشده است و به تبع آن نمی توان تقاضای تخلیه ملک را نمود. به نظر می رسد بهترین راهکار برای رسیدن به مصادیق تعدی و تفریط نظر کارشناس رسمی دادگستری می باشد.

سوال :آیا در صورت انجام تعدی و تفریط از سوی مستاجر و تاخیر در اعمال حق از سوی موجر مبنی بر تخلیه باعث از بین رفتن حق موجر می شود؟

برخی ها معتقدند که برای اعمال حق تخلیه توسط موجر با توجه به قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ قانون گذار محدویت زمانی در نظر نگرفته است و سکوت موجر را نمی توان دلیلی بر موافقت وی تلقی نمود. ولی عده ای دیگر بر این عقیده می باشند اگر موجر اطلاعی از اقدامات مستاجر نداشته باشد و به محض اطلاع اقدام به طرح دعوا کرده باشد می بایست تقاضای تخلیه را از او پذیرفت اگر تعدی و تفریطی در ملک صورت پذیرفته باشد.

مصادیق تعدی و تفریط مطابق با قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ چیست؟

مصادیق آن طبق عرف قضایی تبدیل یک دهنه مغازه به دو دهنه مغازه، برداشتن تیغه در ملک، احداث نیم طبقه در ملک، حداث انباری و....

تخلیه به علت تعدی و تفریط با توجه به قانون روابط موجر و مستاجر ۵۶ صورت می پذیرد؟

هرگاه مستاجر از حدود اذن در قرارداد یا قانون یا عرف تجاوز نماد به این اقدام مستاجر اصطلاحا تعدی و تفریط گفته می شود .مصداق بارز آن ایجاد یا ساخت بالکن یا نیم طبقه در مغازه است یا آنکه با تیغه چینی مغازه رو به دو قسمت تقسیم کند .تبدیل کردن پنجره به در ورودی به طوری کلی هر تغییر بنیادین در مغازه مشمول این عنوان می شود. در صورت حدوث چنین تخلفی از سوی مستاجر موجر می تواند بدون آنکه پولی بابت حق کسب و پیشه پرداخت نماید اقدام به تخلیه ملک خود نماید.

پرسش و پاسخ های متداول در حوزه تخلیه به جهت تعدی و تفریط با توجه به قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶

پرسش: آیا انجام تعمیرات جزئی مانند پارکت کردن مغازه از مصادیق تعدی و تفریط می باشد؟

پاسخ: انجام تعمیرات جزئی مانند پارکت کردن کف مغازه، تبدیل کاشی به سنگ، استفاده از پارتیشن یا شیشه جهت جداسازی مغازه، تغییر درب فلزی با سکوریت از مصادیق تعدی و تفریط به نظر نباشد.

سوال: در صورتی که مستاجر به علت افزایش و بالا بودن سال ساخت اقدام به تعمیر مغازه نموده باشد آیا این موضوع از مصادیق تعدی و تفریط است و موجر می توان تقاضای تخلیه نماید؟

پاسخ : خیر انجام تعمیرات کلی و اساسی به منظور استحکام بنا تعدی و تفریط محسوب نمی شود.

توصیه آخر در مورد تقاضای تخلیه به جهت تعدی و تفریط با توجه به قانون روابط موجر و مستاجر سال۱۳۵۶: 

باید گفت دعاویی ملکی و همچنین دعاویی مربوط به قانون روابط موجر و مستاجر سال۱۳۵۶  علی الخصوص حق کسب و پیشه و تجارت دارای پیچیدگی ها و دشواری های بسیاری است که ما به شما توصیه می کنیم قبل از هر اقدامی با مجموعه حقوقی هم وکیل که دارای وکلای متخصص در زمینه های حقوقی مختلف می باشد مشورت نماید.