بطلان سند رهنی 

بررسی وضعیت معامله نسبت به املاکی که در رهن قرار داده شده است 

گاهی اوقات افراد در ازای تسهیلاتی که از بانک ها یا موسسات مالی دریافت می کنند یا به جهت اینکه به فردی بدهکار می باشند املاک خود را در رهن می گذارند حال در این نوشتار می خواهیم بررسی کنیم آیا تا زمانی که ملک در رهن می باشد مالک می تواند نسبت به آن ملک معامله کند یا خیر؟

به طور کلی باید گفت زمانی که فردی ملک خود را در رهن قرار می دهد از انجام کار هایی که باعث شود به آن ملک لطمه یا صدمه وارد شود و یا آنکه ملک مورد رهن را باعث شود نشود به فروش رساند یا به سختی به فروش رساند ممنوع می باشد و اگر مالک دست به چنین اقداماتی بزند شخصی که ملک در رهم او گذارده شده است می تواند دادخواست بطلان معامله یا جلوگیری از اقداماتی که باعث لطمه به ملک می شود را از دادگاه بخواهد.

آیا معامله ملکی که در رهن بانک می باشد باطل است؟

تشریح سوالی که در بالا طرح شده است بدین گونه می باشد که آیا راهن یعنی مالک می تواند مالی را که در رهن بانک گذاشته است به دیگری واگذار کند یا به عبارت حقوقی تر آیا فروش مال مرهونه مغایر با حقوق مرتهن که عموما بانک است می باشد؟

در خصوص پاسخ به پرسش فوق باید گفت در این باره سابقا اختلاف نظرهای بسیاری وجود داشت که نظرات حقوق دانان به شرح ذیل می باشد.

الف) گروه اول فروش مالی که در رهن است در هر صورت باطل است.

ب) گروه دوم بر این عقیده می باشند در هر صورت این معامله صحیح است، حتی بدون اجازه مرتهن ،زیرا حقوق مرتهن در هر حال، محفوظ می ماند و منافاتی با حقوق وی ندارد و مرتهن مالک ملک است که بر اساس قاعده تسلیط در ملک خود تصرف نموده است.

پ) گروه سوم بر این عقیده می باشند که اگر این فروش بدون اجازه مرتهن باشد عقد غیر نافذ است.

این اختلاف نظر ها باعث شد که هیئت عمومی دیوان عالی کشور در تاریخ ۱۴۰۲/۰۳/۳۰اقدام به صدور رای وحدت رویه شماره ۸۳۲ نماید و مطابق با این رای وحدت رویه نظر دوم پذیرفته شد چرا که فروش مال مورد رهن بدون اذن را منافی با حق عینی تبعی مرتهن موضوع ماده ۷۹۳ قانون مدنی ندانست 

موارد بطلان سند رهنی

سوال: گاهی اوقات پیش می آید که شخصی ابتدا به ساکن ملک را به موجب مبایعه نامه عادی به دیگری می فروشد و ولی قبل از آنکه سند را در دفترخانه به نام خریدار کند ملک را در رهن بانک قرار می دهد در این حالت خریدار باید چه کند؟

با توجه به اینکه مبایعه نامه مقدم بر سند رهنی می باشد خریدار می بایست اقدام به طرح دعوای بطلان سند رهنی به رفیت بانک و فروشنده نموده و سپس اقدام به طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به طرفیت فروشنده در محاکم نماید.

پرسش و پاسخ های متداول در حوزه بطلان سند رهنی

سوال: اگر خریدار بخواهد بدهی مالک به شخصی که ملک در رهن آن شخص گذاشته شده است را پرداخت نماید باز هم امکان تنظیم سند رسمی به نام خریدار وجود ندارد به طور مثال ملک در رهن بانک گذاشته شده است حال خریدار بخواهد طلب بانک را بدهد و سند را از رهن خارج کند آیا چنین امکانی برای خریدار وجود دارد؟

در این صورت خریدار می بایست اقدام به طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن  به طرفیت فروشنده و شخصی که ملک در رهن او گذاشته شده است نماید و در شرح دادخواست خود به صراحت بیان نماید که با پرداخت بدهی مالک اولیه مشکلی ندارد و در این صورت دادگاه حکم به الزام به تنظیم سند رسمی با حفظ حقوق مرتهن صادر می نماید و سند در صورتی به نام خریدار می شود که ایشان تمامی طلب شخص که ملک در رهن او قرارداده شده است را بپردازد.

سوال: آیا مالک می تواند ملکی را که یک مرتبه در رهن گذاشته است را مجددا در رهن شخص دیگری بگذارد؟

به رهن دوم اصطلاحا رهن مازاد گفته می شود و صحیح است ولی هر زمان که مرتهن اول (شخصی که ابتدا به ساکن ملک در رهن او قرارداده شده است) طلب خود را به طور کامل دریافت نمود حال چه از محل فروش ملک یا آنکه مدیون بدهی خود را به طور کامل پرداخت نمود نوبت به مرتهن رهن دوم می رسد. 

سوال: در صورتی که خریدار از این موضوع که ملک در رهن بانک است آگاه نباشد چه دعوایی را می تواند به طرفیت فروشنده مطرح سازد؟

پاسخ: در چنین حالتی اگر خریدار در زمان معامله اطلاعی از رهن قراردادن مال نداشته باشد حق فسخ معامله را دارد.

سوال: اگر خریدار بدهی شخصی که مال او در توقیف بانک به موجب سند رهنی بوده است را بپردازد آیا بانک می تواند تقاضای بطلان معامله را بخواهد؟ 

پاسخ: خیر چرا که اساس وضع مقررات و اعطای امتیاز به اشخاص در بسیاری از موارد در حقوق ایران «دفع ضرر » است بنابراین با توجه به این که مرتفع شدن ضرر بانک منطقی بر پذیرش دادخواست وی ندارد به بیانی ساده تر هر کجا که ضرر از بین برود حق نیز زائل خواهد شد و علاوه بر آن از حیث منع سوء استفاده از حق نیز می توان دادخواست دادخواست خواهان را رد و حتی حکم بر بطلان دعوی صادر نمود همچنین با توجه به اصل۴۰ قانون اساسی که در این باره مقرر نموده است «هیچ کس نمی تواند اعمال حق خود را وسیله اضرار دیگری قرار دهد»

بهترین وکیل برای بطلان سند رهنی 

همانطور که در بالا مطالعه نموده این دعوی بسیار پیچیده می باشد و دارای نکات و ظرافت های پیچیده ای در طرح این دعوی وجود دارد اگر با چنین موضوع حقوقی مواجه شده اید ما به شما توصیه می کنیم قبل از هر کاری با یک وکیل متخصص در حوزه ملکیابتدا به ساکن   مشورت نمایید تا بتوانید بهترین نتیجه ممکن را در دعوی خود دریافت نمایید شما در هم وکیل می تواند با بهترین وکلای تهراندر هر حوزه ای مشورت نمایید.

نمونه لایحه دفاعیه در خصوص دعوی بانک نسبت به طرح دعوی بطلان معامله به جهت رهن بودن ملک 

ریاست محترم شعبه ….دادگاه عمومی حقوقی شهر تهران 

با سلام 

موضوع: اعلام وکالت، ارائه لایحه دفاعیه 

احتراما اینجانب ……. مراتب اعلام وکالت خود را شرکت های…. اعلام نموده و دفاعیات خود را به شرح ذیل اعلام می دارد: 

۱-عدم پرداخت هزینه دادرسی به صورت کامل توسط خواهان 

خواهان محترم در ستون خواسته تقاضای صدور حکم بر اعلام بطلان معامله ناشی از دو فقره صلح نامه را خواسته که یکی از مفاد این صلح نامه ها انتقال پلاک های ثبتی …می باشد که خواهان می بایست اقدام به پرداخت هزینه دادرسی مطابق با ارزش منطقه ای املاک فوق می باشند نه آنکه خواسته خود را به طور مطلق غیر مالی معرفی نمایند لذا از دادگاه محترم تقاضای صدور اخطار رفع نقص مبنی بر پرداخت هزینه دادرسی به صورت کامل از سوی خواهان مورد استدعا می باشد.

۲) ایرادات شکلی دادخواست

۲-۱) عدم ذی نفع بودن خواهان نسبت به بطلان صلح نامه های خواسته شده:

ریاست محترم دادگاه صلح نامه مورخ ۱۳۹۲.۰۳.۱۶و صلح نامه مورخ ۱۳۹۲.۱۱.۲۰اموال و حقوق مختلفی مورد نقل و انتقال قرار گرفته است و یکی از این اموال انتقال پلاک های ثبتی ….بوده است در حالی که خواهان دعوی در ستون خواسته خود بطلان کل صلح نامه را خواسته است به صور مثال در ماده ۲ قرارداد مورخ ۱۳۹۲.۰۳.۱۶بند الف و ب این صلح نامه راجع به انتقال سهام یک شرکت و به همراه کلیه اموال منقول و غیر منقول آن بوده است و بند ب انتقال یک پلاک ثبتی دیگر همچنین در صلحنامه مورخ ۱۳۹۲.۱۱.۲۰ در ماده ۲ بند الف و ب انتقال حقوق و اموالی بوده است که اصلا هیچ ارتباطی به خواهان دعوی حاضر ندارد ولی خواهان در خواسته خود بطلان کل قرارداد را خواسته است که با توجه به موارد مذکور دعوی از حیث این که خواهان ذی نفع نمی باشد مستعد صدور قرار رد دعوی می باشد

۳) دفاعیات ماهوی:

۳-۱) ضمانت اجرای تخلف از تعهدات در سند رهنی حال شدن دیون مدیون است نه بطلان قرارداد:

خواهان محترم دعوی در خواسته خود به جهت یک شرط قراردادی «بند ۷ قراردادهای رهنی» اقدام به طرح دعوی بطلان صلح نامه نموده است در این بند آمده است که راهن حق نقل و انتقال سند رهنی را ندارد ولی کجای این قرارداد آمده است که اگر راهن اقدام به انتقال نمود ، انتقال صورت گرفته باطل است؟ یا غیر نافذ؟ حتی می توان گفت که در ماده ۴ قرارداد های رهنی تکلیف تخلف از قراردادهای رهن مشخص شده است و در این ماده آمده است که اگر راهن از تعهدات سند رهنی تخلف ورزد دیون مدیون حال می گردد پس اگر خواهان اقدام به طرح دعوی بر مبنای نقض تعهدات مندرج در ماده ۷ شده است باید آثار قراردادی این موضوع را نیز بخواهد نه بطلان قرارداد را 

۳-۲) نقل و انتقال املاکی که در رهن بانک قرار گرفته است منافی حقوق مرتهن نیست با توجه به رای وحدت رویه شماره ۸۳۲ مورخ ۱۴۰۲.۰۳.۳۰در رای وحدت رویه مورد اشاره آمده است « نظر به اینکه با تحقق عقد رهن، مالکیت عین، کماکان متعلق به راهن است و مرتهن به تبع طلب خود نسبت به عین مرهونه حق عینی دارد و به استناد این حق، می تواند از محل فروش آن با رعایت تشریفات قانونی طلب خود را استیفا نماید چنانچه حقوق مرتهن به نحوی از انحا تامین یا طلب وی تادیه شود انجام بیع نسبت به عین مرهونه توسط راهن منافاتی با حقوق مرتهن وماده ۷۹۳ قانون مدنی و رای وحذت رویه شماره ۶۲۰ هیات عمومی دیوان عالی کشور ندارد و دعوی الزام به فک رهن به طرفیت فروشنده مال مرهونه قابلیت پذیرش دارد» همانطور که مشاهده می گردد دیوان عالی کشور قائل به صحت معاملات املاکی هست که در رهن بانک می باشند چرا که نقل و انتقال املاک رهنی مغایر با حقوق مرتهن نیست و حق مرتهن یک حق عینی تبعی است که در صورت عدم پرداخت دیون توسط مدیون بانک می تواند طلب خود را از محل وثایق رهنی وصول نماید همچنین لازم به ذکر است که موکلین آمادگی کامل خود را برای پرداخت تمامی دیون مربوط به پلاک ثبتی موضوع دادخواست اعلام می نمایند تا حقوق بانک به صورت کامل تامین گردد.

۴) نتیجه گیری:

لازم به ذکر است که اینجانب اقدام به طرح دعوی تقابل با موضوع الزام به فک رهن (اسناد رهنی موضوع دعوی) و الزام به تنظیم سند رسمی با کد رهگیری ۱۴۰۳۲۲۰۵۲۴۳۷۶۴۵۳مورخ ۱۴۰۳.۰۵.۲۰نموده ام که در خواست رسیدگی توامان دو پرونده از محضر دادگاه مورد استدعا می باشد

توصیه آخر

انجام کار های قضایی فعالیتی است تخصصی و هر پرونده دارای نکات و پیچیدگی های خاص خود می باشد به شدت توصیه می گردد قبل از هر گونه اقدام قضایی در خصوص طرح دعوی با یک وکیل متخصص در حوزه املاک مشورت بگیرید.