تعارض در تصرف و تعارض در اسناد چیست؟

به موضوع تعارض در اسناد  در این پژوهش می پردازیم. تعارض را می توان به دو حالت تقسیم کرد :تعارض در تصرف  و تعارض در اسناد 

تعارض در تصرف چیست؟

تعارض در تصرف در مورد اموال مجهول المالک پیش می آید که تقاضای ثبت نسبت بهه این املاک قبلاً صورت نگرفته است. 

به عبارت دیگر اظهار نامه ی ثبتی آن به اداره ثبت اعاده نشده و صرفاً دفتر توضیع اظهارنامه به نام متصرف شناسایی شده است و چه بسا نسبت به این املاک با اسناد عادی معاملاتی انجام گرفته و اداره ی ثبت نیز از این معاملات بی اطلاع باشد. 

در حال حاضر شخص با مراجعه به اداره ی ثبت تقاضای ثبت ملک را کرده است که در این راستا نماینده و نقشه بردار ثبت بر اساس سوابق ثبتی و ... به محل وقوع ملک مراجعه کرده تا اولاً تثبیت موقعیت به عمل آید و مشخص شود که آیا این ملک همان ملکی است که متقاضی تقاضای ثبت آن را کرده است و این که این ملک مجاورین را تعریف کرده و مجاورین هم همین ملک را تعریف کرده است. 

دوماً در مرحلهی دوم در راستای ماده 35 قانون مدنی که تصرف را دلیل مالکیت می داند متقاضی متصرف بلا منازع ملک بوده تا صورت مجلس احراز تصرف بلا منازع بر آن اساس تنظیم و اظهارنامه ی ثبتی نیز مطابق آن تنظیم و عملیات مقدماتی جهت ثبت ملک انجام گیرد. 

در زمان بررسی تصرف توسط نماینده و نقشه بردار ثبت اگر مشخص شود که این ملک دو تا سه متصرف دارد از طرف دیگر زمین خالی و بیاض از هر گونه اعیانی باشد و هر یک از متصرفین نیز شهودی جهت اثبات تصرف و حقانیت خود معرفی کنند در این جا تعارض در تصرف حادث می شود که در این حالت در وهله اول نماینده ی ثبت از احراز تصرف خود داری و صورت مجلس منفی در اجرای ماده 71 آیین نامه ی قانون ثبت تنظیم می نماید که در آن نام افراد متصرف و مدعی قید شده است و این افراد به ثبت محل هدایت می شوند تا مستندات و مدارک خود را به اداره ی ثبت اراده و از طرفی مستندات و مدارک دیگری را مطالعه و بررسی کرده چنان چه به طور مثال یکی از متصرفین نسبت به تقاضای دیگر تمکین کند. 

یعنی قبول کند که تقاضای دیگر به عنوان متصرف مورد چذیرش قرار گیرد اداره ی ثبت بدون نیاز به نظر هیأت نظارت از شخص دیگر پذیرش ثبت به عمل می آورد و عملیات مقدماتی ثبتی تا ثبت ملک به نام ایشان دنبال می شود ولی اگر هیچ یک از متصرفین نسبت به پذیرش ثبت دیگری تمکین و قبول نکند نماینده و نقشه بردار ثبت مجدداً و برای بار دوم به محل وقوع ملک مراجعه و ضمن بررسی میدانی تحقیقات محلی از معتمدین، مطلعین و ریش سفیدان محلی یک نفر را به عنوان متصرف واقعی تعیین و معرفی می کند در این جا چون موضوع راجع به اصل ملک است مراتب در هیأت نظارت مطرح می شود و هیأت نظارت بررسی های لازم را کرده و اگر صورت مجلس احراز تصرف نماینده را محرز و قابل قبول بداند در اجرای ماده 35 قانون مدنی رأی صادر می کند. 

بدین صورت که از متصرف و کسی که در صورت مجلس آمده پذیرش ثبت بهه عمل آید. 

اما اگر هیأت نظارت مستندات را کافی ندانست به ثبت محل اعاده تا بررسی مجدد یا دقت بیش تر صورت گیردو با بررسی میدانی متصرف واقعی معرفی شود. این تعارض را تعارض در تصر می گویند که دو نفر مدعی ملک مجهول المالک هستند. 

تعارض در اسناد چیست؟

تعارض در اسناد بر عکس تعارض در تصرف می باشد. بدین گونه که هر دو شخص دارای سند مالکیت هستند اما یکی از آن ها زود تر در دفتر املاک ثبت شده است و دیگری دیر تر ثبت شده است. 

در این حالت سندی که زود تر ثبت شده مقدم الصدور و سندی که دیر تر ثبت شده موخر الصدور است و هر کدام آثار و طبعات خیلی زیادی دارد. 

اما مطابق بند 5 ماده 25 قانون ثبت منظور از تعارض در اسناد این که نسبت به یک ملکی کلاً یا جزعاً برای دو نفر سند مالکیت صادر شده باشد. 

کلا یعنی برای کل ملک دو نفر سند مالکیت گرفته اند و جزعاً یعنی دو نفر سند مالکیتی گرفته اند و جزعی از ملک در سند هر دو می باشد. مثلاً هر یک سند مالکیت به مساحت 1000 متر گرفته اند ولی 100 از ملک در سند هر دو هست. 

منظور از اخذ سند توسط یک نفر برای یک ملک چیست؟

اگر برای یک شخص نسبت به یک ملک دو سند مالکیت صادر شده باشد یکی در راستای مقررات عمومی و دیگری مطابق ماده 147 اصلاحی ثبت در این حالت تعارض در اسناد متصور نیست بلکه از مصادیق تکرار سند است و سند مکرر اطلاق می شود و در این جا از طرف اداره ثبت به مالک و دارنده ی دو سند اخطار می شود که سند موخر را به اداره ی ثبت برده تا ابطال شود وگرنه اداره ی ثبت طی بخش نامه به دفتر خانه ی اسناد رسمی در سراسر کشور اعلام می کند هر زمانی که مالک جهت معامله یا امر دیگری سند موخر را آورد این سند را از ایشان اخذ و به اداره ی ثبت ارسال کنند تا اداره ی ثبت آن را ابطال کند. 

 توصیه ی آخر

به همه ی دوستان گرامی توصیه می کنیم قبل از هر اقدامی با وکلای متخصص مشورت نمایید و یا طرح یا دفاع از دعاوی خود را به وکلای متخصص در حوزه ثبت سپرده تا اقدام درستی در این زمینه انجام دهید.