تعیین و تکلیف ساختمان ها و اراضی فاقد سند رسمی اخذ سند مالکیت در روستاها 

به موضوع تعیین و تکلیف ساختمان ها و اراضی فاقد سند رسمی اخذ سند مالکیت در روستاها می پردازیم.

روشهای گرفتن سند مالکیت در روستاها

در روستا ها سه طریق برای گرفتن سند مالکیت وجود دارد:

1) برای روستا های بالای 20 خانوار و شهر زیر 25 هزار نفر جمعیت مطابق قانون سامان دهی و حمایت از تولید و عرضه ی مسکن که متولی این قانون بنیاد مسکن می باشد.

2) در خصوص قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان ها ی فاقد سند رسمی که جایگزین ماده ی 147 اصلاحی ثبت شده.

3) مقررات عمومی ثبت. 

مقررات تعیین و تکلیف اراضی که سند رسمی ندارند 

این قانون با مقررات مواد 147 و 148 قانون اصلاحی ثبت 90% یکسان است ولی ماده ی 147 و 148 اصلاحیه ثبت مقید به زمان بوده و پنج دوره تمدید گردیده است که نهایتاً در تاریخ 23/09/1383 منقضی شده است ولی پرونده های مطروحه تا آن تاریخ باید مورد رسیدگی قرار می گرفت که تا سال 1390 عمده ی پرونده های مطروحه در هیأت حل اختلاف مواد 147 و 148 اصلاحیه ثبت مورد رسیدگی قرار گرفته بود و پرونده های زیادی هم مورد رسیدگی قرار نگرفته بود که با تصویب قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی مصوب 20/09/1390 و مطابق ماده ی 16 این قانون مقرر گردید که پرونده های تشکیل شده در اجرای ماده ی 147 اصلاحی ثبت که تا زمان و تصویب قانون تعیین و تکلیف منجر به صدور رأی و بایگانی نشده است را مطابق مقررات قانون تعیین و تکلیف عمل نماید. 

در ماده 147 اصلاحیه ثبت مقرر شده بود اولاً برای تعیین وضعیت ثبتی عیان املاکی که اشخاص تا تاریخ 01/01/1370 بر روی زمین هایی ایجاد نموده که به واسطه ی موانع قانونی تنظیم سند رسمی برای آن ها میسر نبوده است دوماً اراضی کشاورزی و نسق های زراعی و باغات که مورد بهره برداری متصرفین بود و اشخاص تا تاریخ 01/01/1370 خریداری نموده اند ولی به واسطه ی موانع قانونی امکان صدور سند برای آن ها فراهم نبوده است با رعایت مقررات این قانون سند مالکیت صادر شود. 

اشکالات اساسی بر ماده 147 اصلاحی ثبت 

ماده ی 147 اصلاحی ثبت چند اشکال اساسی دارد. 

1) افراد اعتراض می کردند که یک هفته قبل ساختمان آن ها احداث شده یا دیوار کشی شده و بعد ساختمان یا دیوار راآتش می زدند تا وانمود کنند قدیمی است و اداره ی ثبت نمی توانست تشخیص دهد که این اعیان قبل از 01/01/1370 احداث شده یا بعد از آن . این که اعیان چه بوده محل مناقشه است. 

آیا منظور سنگ چین است؟ نرده؟ گود برداری؟ دیوار کشی؟ عیانی محسوب میشده اختلاف نظر زیادی بوده تا این که سازمان ثبت طی بخش نامه ای این موضوع را به عهده ی عرف قرار داد. و چون اجازه ی ساخت داده نمی شد اشخاص سنگ چینی می کردند و می گفتند اعیان دارد یعنی در دو مورد سواستفاده می شد:

الف) در مورد اعیان و مصادیق آن 

ب) در مورد زمان احداث اعیانی 

2) در ماده ی 147 آمده بود که برای اراضی کشاورزی و باغات که سند خریداری قبل از 01/01/1370 باشد با توجه به این که سند عادی خریداری تنظیم می شود به راحتی افراد می توانند تاریخ سند را قبل از 01/01/1370 بکنند تا مشمول ماده 147 گردد ومطابق ماده ی 1305 قانون مدنی که تاریخ در اسناد رسمی را نسبت به کلیه ی افراد هم طرفین سند و اشخاص ثالث معتبر می داند ولی تاریخ در سند عادی را فقط نسبت به طرفین و قائم مقام آنان معتبر دانسته و از طرفی افرادی موجبات سو استفاده را فراهم کرده وخیلی از اراضی کشاورزی را به مساحت ها ی 200، 500 متر و ... خرد کرده به جهت جلوگیری از آن در سال 1385 قانونی تحت عنوان قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی تصویب شد و به طور کامل جلوی اجرای ماده ی 147 را در اراضی کشاورزی گرفت. 

3) اجرای ماده 147 و 148 اصلاحی ثبت مقید به زمانی بود که تا تاریخ 23/09/1383 تمدید شده باشد و دیگر تمدید نگردید و اگرچه اشخاص متعددی از اجرای قانون سو استفاده کردند ولی برای اشخاصی هم که در اراضی به حق تصرف داشته اند و امکان اخذ سند به واسطه ی موانع قانونی از طریق مقررات عمومی ثبت میسر نبود این قانون راه گشا بود. 

4) املاک به صورت مشاع بوده و اخذ سند مالکیت در اجرای ماده 147 اصلاحیه ثبت مشکلات متعددی را فراهم می کرده . مثلاً یک قطعه زمین 5000 متری به صورت سهم به اشخاص فروخته می شد فرضاً یا به فرض 200 متر ولی در پلاک دیگر به خرریدار تحویل میدادند . 

یعنی فروش از یک پلاک بود اما تحویل از پلاک دیگر و شخص در اجرای ماده ی 147 تقاضای اخذ سند متصرفه ی خود را به صورت مفروز می کرد و گزارش تنظیم و هیأت نظارت رأی صادر می کرد و شخص خریدار که 200 متر از یک پلاک دیگری خریده اما سند پلاک دیگر را گرفته که در حال حاضر بیش تر مشکلات اسناد در مورد ماده 147 از این قسمت است که روزانه حد اقل 6 مورد در شورای عالی ثبت به عنوان تعارض مورد رسیدگی قرار می گیرد. 

توصیه ی آخر

به همراهان و دوستان عزیز و گرامی توصیه می کنیم قبل ازاقدامی برای انجام پروندهای خود در هر حوزه با گروه وکلای هم وکیل در حوزه ثبت مشورت نمایید و با اقدام صحیح  به جهت احقاق حق خود عمل نمایید.