نحوه تنظیم قرارداد معاوضه ملک

در مقاله نحوه تنظیم قرارداد معاوضه ملک قصد داریم، پس از پاسخ به این پرسش که تهاتر املاک به چه معناست و چه مواردی در قرارداد معاوضه املاک می بایست مشخص شود؛ به بیان تعریف عوض و معوض و کاربرد عقد معاوضه بپردازیم. سپس در خصوص تفاوت عقد معاوضه با عقد بیع صحبت خواهیم کرد و در انتها؛ چگونگی فسخ قرارداد معاوضه و نحوه ابطال آن ارائه خواهد گردید. 

مقدمه

بازار مسکن همواره تحت تأثیر عوامل اقتصادی، اجتماعی و سیاسی قرار دارد. در سال ‌های اخیر نیز نوسانات قیمت مسکن و مشکلات مالی ناشی از بحران‌های اقتصادی باعث شده است که بسیاری از افراد به دنبال راه‌ های جدید برای خرید و فروش املاک باشند.

معاوضه املاک روش قدیمی در دنیای معاملات ملکی است که به تدریج جایگاه ویژه ‌ای در بازار مسکن پیدا کرده است. این روش می‌تواند به افراد کمک کند تا بدون نیاز به نقدینگی، دارایی‌های خود را تغییر دهند. حال این مقاله با هدف آشنایی خوانندگان با مفهوم معاوضه املاک و ارائه نکات کلیدی برای تنظیم این قرارداد نوشته شده است.

تهاتر املاک چیست؟

امروزه روش های گوناگونی برای معاملات املاک وجود دارد، که یکی از مهم ترین آن تهاتر می باشد. حال ممکن است که عده ای از افراد از این روش بی اطلاع باشند و در ذهن آن ها این سوال مطرح شود که تهاتر املاک به چه معناست که در این بخش پاسخ به آن مورد بررسی قرار می گیرد. 

قبل از پاسخ به سوال فوق ابتدا باید بیان داشت که منظور از تهاتر چه می باشد. تهاتر در لغت به معنای معامله یا تعویض پایاپای می باشد. به زبان عامیانه تر تهاتر به معنای معاوضه جنس به جنس و عوض کردن دو کالا با یکدیگر است اما از لحاظ حقوقی باید این اصطلاح را این گونه تعریف نمود که تهاتر ساقط شدن دو دین در مقابل یکدیگر می باشد. 

حال منظور از تهاتر املاک، رد و بدل کردن دو ملک با یکدیگر می باشد. 

به عبارت دیگر تهاتر املاک یکی از شیوه های معاملاتی است که در این شیوه طرفین توافق می‌کنند املاکی را که در اختیار دارند بدون پرداخت پول، با یکدیگر مبادله کنند. این نوع معامله معمولا در شرایطی انجام می شود که در بازار پولی کشور نوسانات شدیدی وجود دارد. 

تهاتر املاک یکی از شیوه های معاملاتی است که در این شیوه طرفین توافق می‌کنند املاکی را که در اختیار دارند بدون پرداخت پول، با یکدیگر مبادله کنند.

چه مواردی در قرارداد معاوضه املاک می بایست مشخص گردد؟

قرارداد معاوضه املاک مانند سایر عقود از اجزای مختلفی تشکیل شده که بدون اطلاع از این موارد امکان انعقاد قرارداد مذکور وجود ندارد. به همین خاطر در این بخش از مقاله به این پرسش پرداخته می شود که چه مواردی در قرارداد معاوضه املاک می بایست مشخص گردد؟

قرارداد معاوضه از اجزا و قسمت های مهمی تشکیل شده است که بدون وجود این موارد نمی توان قرارداد معاوضه را به درستی تنظیم نمود. بنابراین قرارداد معاوضه  از 9 بخش تشکیل شده است که شامل طرفین قرارداد، عوضین، ارزش عوضین، فسخ قرارداد، وثیقه ها و تضمین ها، شروط، حوادث غیر مترقبه، حل اختلاف و نسخه های قرارداد می باشد.

در بند اول قرارداد معاوضه باید مشخصات کامل انتقال دهنده و انتقال گیرنده قید شود. این مشخصات شامل نام و نام خانوادگی، شماره شناسنامه، کد ملی، شماره تلفن همراه و آدرس می باشد. پس از تکمیل کردن اطلاعات هویتی طرفین، باید سراغ عوضین رفت که در این مورد لازم است مشخصات کامل هر دو ملک نوشته شود.

سپس باید ارزش و بهای عوضین مشخص شود و در ادامه آن عبارت " طرفین اقرار نمودند که هیچ‌گونه وجه یا مالی به عنوان مابه‌التفاوت ارزش عوضین به یکدیگر تأدیه یا تسلیم ننموده‌ اند و هر گونه دعوای احتمالی را در این خصوص اسقاط کرده و به صلح خاتمه می‌دهند." نوشته شود. باید توجه داشت در قرارداد معاوضه اگر عوض و معوض مبهم و نامعلوم باشند، قرارداد فاقد اعتبار است. 

لازم به ذکر است که تعیین شرایط و مواردی که موجب فسخ قرارداد معاوضه می شود ضروری می باشد. همچنین در این قرارداد طرفین می توانند به منظور تضمین انجام تعهدات، یک فقره چک یا سفته از طرف مقابل مطالبه کنند. ماده بعدی مربوط به شروط و تعهدات انتقال دهنده و انتقال گیرنده می باشد. 

در ماده بعدی هم باید به این مسئله اشاره شود که در صورت وقوع حوادث غیر قابل مترقبه، طرفین موظف هستند که پس از رفع حادثه، نسبت به انجام تعهدات خویش اقدام نمایند. 

در ادامه طرفین باید اسم و مشخصات داور را بنویسند تا در هنگام اختلاف به آن مراجعه کنند و در نهایت تعداد نسخه های این قرارداد قید شود.

عوض و معوض چیست؟

از جمله اصطلاحاتی که در قرارداد مالی کاربرد دارد، عوض و معوض می باشد. حال ممکن است برای عده ای از افراد این پرسش مطرح شود که  عوض و معوض به چه معناست و منظور از آن چه می باشد که در این بخش پاسخ به آن به صورت مفصل بیان می گردد. 

در پاسخ به سوال فوق باید گفت که عوض در لغت به معنای بهایی است که در ازای دریافت چیزی به طرف مقابل پرداخت می شود. به عبارت دیگر در قرارداد های معوض آن چه شخص به طرف مقابل تملیک یا تسلیم می نماید، معوض نام دارد و آن چه در ازای آن از طرف مقابل می گیرد، عوض خوانده می شود.

با توجه به توضیحات گفته شده در مورد عقد معاوضه املاک، باید توجه داشت که عوض و معوض هر دو ملک می باشند. در واقع به زمینی که مشخصات آن در ابتدای قرارداد نوشته شده است، معوض و به زمینی که در مقابل آن مبادله می شود، عوض می گویند. 

کاربرد عقد معاوضه در کجاست؟

عقد معاوضه یکی از قرارداد های رایج در حوزه املاک است که به تبادل املاک با یکدیگر اشاره دارد. در واقع، در این نوع عقد، هر یک از طرفین متعهد می‌شود که ملک خود را به طرف دیگر تحویل دهد و در مقابل، طرف دیگر نیز متعهد می شود که در ازای آن ملک خود را به وی تسلیم کند.

در پاسخ به این سوال که کاربرد عقد معاوضه در کجاست باید گفت که معاوضه املاک دارای کاربرد های متعددی است که می‌تواند برای افراد و سرمایه‌گذاران جذاب باشد. اولین کاربرد مهم آن، تسهیل فرآیند خرید و فروش است. در شرایطی که بازار مسکن دچار رکود شده یا افراد به دلیل مشکلات اقتصادی قادر به پرداخت وجه نقد نیستند، معاوضه می‌تواند یک راهکار مناسب باشد. 

دومین کاربرد مهم معاوضه املاک، مدیریت بهتر دارایی‌هاست. در واقع افرادی که دارای چند ملک هستند ممکن قصد داشته باشند که به دلایل مختلفی ملک های خود را تغییر دهند. در این مورد با استفاده از معاوضه، آن ها می‌توانند بدون نیاز به فروش ملک و پرداخت هزینه‌های اضافی، املاک خود را تغییر دهند. 

سومین کاربرد معاوضه املاک مربوط به کاهش هزینه‌ های معاملاتی است. در معاملات معمولی، هزینه ‌هایی مانند مالیات بر نقل و انتقال، حق‌الزحمه مشاوران املاک و سایر هزینه‌ها وجود دارد. اما در معاوضه، این هزینه‌ها به طور قابل توجهی کاهش می‌یابد.

تفاوت عقد معاوضه با عقد بیع چیست؟

در بخش های قبل قرارداد به تعریف قرارداد معاوضه پرداختیم و بیان کردیم که این قرارداد به معنای مبادله دو کالا با یکدیگر است. در این میان برخی از افراد به اشتباه تصور می کنند که عقد معاوضه همان بیع می باشد در حالیکه تفاوت های مهمی بین این دو وجود دارد. به همین خاطر در این قسمت از مقاله قصد داریم به این پرسش که تفاوت عقد معاوضه با عقد بیع (خرید و فروش) چیست پاسخ دهیم. 

ماده 338 قانون مدنی بیع را این گونه تعریف کرده است:« بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم.» بنابراین منظور از بیع همان خرید و فروش است در حالی که عقد معاوضه به معنای مبادله دو کالا می باشد. لازم به ذکر است که عقد بیع و معاوضه از حیث اثر نهایی با یکدیگر شباهت داشته و موجب تملیک می شود.

اما در این مورد باید توجه داشت که تفاوت های مهمی هم بین این دو عقد وجود دارد از جمله این که برخلاف عقد بیع، در معاوضه خیارات سه گانه حیوان، مجلس، تاخیر ثمن و حق شفعه راه ندارد و نمی توان عقد معاوضه را با خیارت مذکور فسخ نمود. یکی دیگر از تفاوت های این دو عقد، اختلاف در عوض معامله می باشد. در واقع معمولا در عقد بیع عوض، وجه نقد است در حالی که در معاوضه عوض، کالا می باشد.

چگونگی فسخ قرارداد معاوضه

در خصوص چگونگی فسخ قرارداد معاوضه باید گفت که قرارداد معاوضه، یک عقد لازم می باشد یعنی به جز در موارد معینه، در قانون، امکان فسخ آن برای هیچ یک از طرفین وجود ندارد. حال از جمله مواردی که قانون اجازه داده است که با استفاده از آن بتوان قرارداد معاوضه را فسخ نمود، خیار شرط، خیار عیب، خیار تدلیس، خیار غبن و خیار تفلیس می باشد. 

در همین راستا به صورت مختصر در توضیح هر کدام از خیارات مذکور باید بیان داشت که منظور از خیار شرط خیاری است که طرفین قرارداد یا یکی از آن ها یا شخص ثالث می تواند با استفاده از آن در مدت زمان مشخصی، قرارداد معاوضه را به صورت یک طرفه بهم بزنند. 

همچنین اگر در کالا عیب مخفی و موجود در حین عقد وجود داشته باشد، در این مورد می توان از خیار عیب استفاده نمود. از طرف دیگر خیار تدلیس هم زمانی مورد استفاده قرار می گیرد که یکی از طرفین قرارداد با استفاده از پنهان کردن نقص موجود در کالا، دیگری را فریب بدهد. در مورد خیار غبن هم باید گفت که اگر یکی از طرفین متوجه غیر متعارف بودن قیمت شود این حق را دارد که عقد را بهم بزند. در نهایت منظور خیار تفلیس این است که یکی از طرفین ورشکسته شود که در این صورت طرف دیگر تحت شرایطی می تواند اقدام به فسخ معامله کند.

موارد ابطال قرارداد معاوضه املاک چیست؟

قرارداد معاوضه تحت شرایطی قابل انحلال می باشد. حال در این میان ممکن است که عده ای از افراد از موارد انحلال این قرارداد بی اطلاع باشند و برای آن ها این سوال مطرح شود که موارد ابطال قرارداد معاوضه املاک چیست که در این بخش پاسخ به آن مورد بررسی قرار می گیرد. 

در بخش های قبلی توضیح داده شد که قرارداد معاوضه، لازم الاجرا و غیر قابل انحلال است مگر این که در موارد معینی قانون اجازه داده باشد. حال از جمله مواردی که قانون اجازه داده است، داشتن خیارات فسخ و اقاله می باشد. نکته مهمی که باید به آن توجه داشت این است که انحلال قرارداد معاوضه املاک به استناد خیارات زمانی ممکن است که در هنگام تنظیم قرارداد این حق برای طرفین پیش بینی شده باشد زیرا گاهی اوقات ممکن است که طرفین در خصوص اسقاط کلیه خیارات با یکدیگر توافق کرده باشند.

مورد بعدی که به وسیله آن می توان قرارداد معاوضه را منحل نمود، اقاله خواهد بود. ماده 283 قانون مدنی در این خصوص مقرر می دارد:« بعد از معامله طرفین میتوانند به تراضی آن را اقاله و تفاسخ کنند.» پس اقاله به معنای این است که طرفین بعد از انجام معامله با یکدیگر توافق می کنند که قرارداد را منحل کنند. بنابراین برای اقاله قرارداد معاوضه، نیاز به رضایت هر دو طرف دارد. 

سوالات متداول در خصوص تنظیم قرارداد معاوضه ملک

چه مواردی در قرارداد معاوضه املاک می بایست مشخص گردد؟ 

تعیین طرفین معامله، عوضین، فسخ قرارداد، وثیقه ها و تضمین ها از جمله موارد ضروری برای تنظیم قرارداد معاوضه املاک است که توضیحات بیشتر در متن مقاله آمده است.

تفاوت عقد معاوضه با عقد بیع چیست؟ 

یکی از تفاوت عقد معاوضه با عقد بیع در این است که بر خلاف عقد بیع، در معاوضه خیارات 3 گانه حیوان، مجلس، تاخیر ثمن و حق شفعه راه ندارد که برای کسب اطلاعات بیشتر به متن مقاله مراجعه شود.