وضعیت معامله املاک نسبت به اموال بازداشتی 

مقدمه

گاهی اوقات پیش می آید که ملک شخصی توسط دادگاه یا سایر مراجع دولتی مثل اداره ثبت بازداشت شده است در این نوشتار می خواهیم بررسی نمایم آیا مالک نسبت ملکی که بازداشت شده است می تواند آن ملک را به شخص دیگری بفروشد؟ 

در ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی هرگونه معامله نسبت به اموال توقیف شده را باطل و بلا اثر دانسته است در چنین شرایطی اگر مالک چناچه ملک توقیف شده اش را حتی به موجب مبایعه نامه نیز انتقال دهد شخصی که ملک به نفعش بازداشت شده است می تواند دادخواست تایید بطلان فروش ملک بازداشت شده را از دادگاه درخواست نماید

مثال: الف مالک یک دستگاه آپارتمان در تهران می باشد ب شخصی می باشد که از الف مبلغ یک میلیارد تومان طلب دارد و در راستای طلب خود اقدام به توقیف ملک الف در دادگاه نموده است. ج شخصی می باشد که ملک الف را خریداری نموده است. معامله صورت گرفته بین الف و ج معامله باطل است و شخص ب می تواند دادخواست بطلان این معامله را در دادگاه مطرح نماید.

ارکان دعوای تایید بطلان معامله به جهت در بازداشت بودن مورد معامله چیست؟

ارکان این دعوی به شرح ذیل می باشد:

الف) نکته اول مال می بایست در بازداشت باشد.

ب) علی رغم در بازداشت بودن مال، مالک آن را به دیگری انتقال دهد.

پ) شخصی که مال به نفع او بازداشت شده است، راضی به انتقال نبوده و در خواست بطلان معامله را نماید.

صریح ترین ماده ای که به بطلان این معامله اشاره دارد ماده ۵۶  قانون اجرای احکام مدنی است که بیان داشته است «هرگونه نقل و انتقال اعم از قطعی و شرطی و رهنی نسبت به مال توقیف شده باطل و بلااثر است.»

دلایل بازداشت مال چیست؟

معمول ترین فروض و دلایلی که باعث می شود ملک یا هر مال دیگری توقیف یا بازداشت شود به شرح ذیل میباشد: 

الف) مال به دلیل بدهی محکوم علیه و عدم پرداخت آن، توسط واحد اجرای احکام توقیف می شود.

ب) به دلیل صدور قرار تامین خواسته یا دستور موقت مال توقیف شده است.

پ) به دلیل صدور قرار تامین کیفری از نوع وثیقه بر علیه متهم در مرجع کیفری، مالک ملک به عنوان وثیقه گذار، جهت عدم بازداشت متهم ملک خود را معرفی و در بازداشت قرار می دهد.

ت) مالک ملک به دلیل اعطای مرخصی به زندانی، ملک خویش را در بازداشت قرار می دهد.

ث) زمانی که محکوم علیه خارج از مهلت ۳۰ روزه قانونی، دادخواست اعسار از پرداخت محکوم به تقدیم کند و دادگاه برای جلو گیری از حبس وی قرار وثیقه صادر نماید و مالک به عنوان وثیقه گذار ملک خود را در بازداشت قرار دهد.

در موارد فوق چنانچه مالک، مال مورد بازداشت یا توقیف را به دیگری منتقل نماید، شخصی که مال به نفع او بازداشت شده است می تواند بطلان معامله مذکور را بخواهد.

آیا مواد ۵۶  و ۵۷ قانون اجرای احکام مدنی با یکدیگر تعارض دارند؟ 

در ماده ۵۶  قانون اجرای احکام مدنی قانون گذار انجام هر گونه معامله نسبت به اموال بازداشتی را باطل دانسته ولی قانون گذار در مال ۵۷ در حکمی به ظاهر متعارض آورده است «هرگونه قرارداد یا تعهدی که نسبت به مال توقیف شده بعد از توقیف به ضرر محکوم له منعقد شود نافذ نخواهد بود، مگر اینکه محکوم له کتبا رضایت دهد.» مواد مذکور در ظاهر با یکدیگر تعارض دارند ولی یک نکته را باید دانست و آن این است که قانون گذار هیچ موقع کار عبث و بیهوده انجام نمی دهد لذا به نظر می رسد ماده ۵۶ صرفا مربوط به قرارداد هایی است که باعث انتقال مال به صورت قطعی یا شرطی یا رهنی می شود ولی سایر قرارداد ها و توافق ها از جمله تغییر و تحول در مال یا تعمیر ملک و مصادیقی از این دست مشمول ماده ۵۷  قانون مذکور می شود.

سوال: اگر محکوم علیه در قالب قرارداد با شخصی توافق کند که با پرداخت طلب محکوم له موجبات رفع بازداشت از مال توقیف شده را فراهم آورد و پس از رفع بازداشت آن را به طرف قرارداد منتقل کند آیا چنین توافقی نافذ است؟

پاسخ: به نظر می رسد که این تعهد نافذ باشد زیرا به ضرر محکوم له نیست.

آیا تحت هر شرایطی انجام معامله نسبت به مال توقیف شده باطل است؟

به نظر می رسد بطلان موضوع ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی را باید بطلان نسبی بدانیم نه بطلان مطلبق با این وصف که تنها کسی که می تواند اقدام به بطلان معامله به جهت در بازداشت بودن مال را نماید، شخصی است که مال به نفع او توقیف یا بازداشت شده است،‌ نه فروشنده یا خریدار ولی باید گفت برای خریداری که جاهل بر این موضوع است که مال در توقیف بوده است می بایست حق فسخ قائل شد.

مجازات فروش املاک بازداشت شده توسط مراجع قضایی یا سایر ادارات دولتی جرم چیست؟

به موجب ماده ۶۶۳ قانون مجازات اسلامی قسمت تعزیرات «هرکس عالما در اشیا و اموالی که توسط مقامات ذی صلاح توقیف شده است و بدون اجازه، دخالت یا تصرفی کند که منافی با توقیف باشد، ولو مداخله کننده یا متصرف مالک آن باشد، به حبس از سه ماه تا یک سال محکوم خواهد شد.»

پرسش و پاسخ های متداول در حوزه وضعیت معامله نسبت به املاک بازداشتی

سوال: آیا شخص ج میتواند به دادگاه مراجعه نماید و اقدام به پرداخت بدهی الف نماید و از این طریق ملک را از بازداشت آزاد نماید در این صورت معامله صحیح میشود یا خیر؟

اگر شخص ج به دادگاه مراجعه نماید و اقدام به پرداخت بدهی الف نماید ملک از بازداشت آزاد میشود و معامله بین الف و ج صحیح می باشد.

سوال: آیا ج بعد از پرداخت بدهی الف و آزاد شدن ملک می تواند اقدام به باز پس گیری پولی که ب پرداخت نموده است از الف نماید؟

اگر پرداخت دین الف به ب توسط ج با اجازه شخص الف باشد پاسخ مثبت است و شخص ج می تواند اقدام به طرح دعوای مطالبه وجه به طرفیت الف نماید.

ولی در صورتی که پرداخت بدهی الف توسط ج بدون اجازه الف باشد خیر نمیتواند اقدام به طرح دعوای مطالبه وجه نماید.

پس اگر چنین ملکی را خریداری نموده اید و قصد پرداخت بدهی مالک اولیه دارید حتما به موجب یک رسید رضایت در پرداخت در بدهی را از مدیون دریافت نمایید.

به طور مثال در رسید آورده شود اینجانب اقدام به پرداخت بدهی آقای ..... در شعبه ..... دادگاه ...... می نمایم و آقای ..… متعهد می گردد ظرف سه ماه آینده اقدام به پرداخت مبلغ..... نمایند.

سوال: آیا یکی از مالکین مشاعی می تواند در صورت توقیف یا بازداشت سهم یکی از شرکا ء سهم خود را بفروشد؟ 

پاسخ: به نظر می رسد مانعی وجود نداشته باشد، زیرا در هر حال، هیچ لطمه ای به منافع کسی که مال شریک را توقیف کرده وارد نمی کند و حقوقی وی پابرجاست.

سوال: آیا مالک می تواند اموال توقیف شده را به دیگران اجاره دهد؟ یا تصرف فیزیکی داشته باشد؟ 

پاسخ به این سوال راجع به اموال منقول و غیر منقول متفاوت است که در زیر به بررسی آن می پردازیم:

در خصوص اموال منقول: معمولا اموال منقول زمانی که توقیف می شود، مال کلا از ید مالک خارج می شود و به امین سپرده می شود و یا اگر خودرو باشد توقیف سیستمی و فیزیکی می شود که علی الاصول پس از توقیف به پارکینگ هدایت می گردد تا پرونده تععین تکلیف شود لذا اجاره دادن مال منقول یا حتی استفاده آن توسط مالک عملا امکان ندارد.

درخصوص اموال غیر منقول: علی الاصول  اموال غیر منقول زمانی که توقیف می شوند ملک صرفا از طریق اداره ثبت اسناد و املاک قابلیت نقل و انتقال خود را از دست می دهد و بازداشت می گردد ولی از لحاظ فیزیکی کماکان در ید مالک خواهد بود همچنین به نظر می رسد اجاره دادن مال غیر منقول نظیر ملک منافی با حقوق محکوم له نخواهد بود.

توصیه آخر در مورد وضعیت معامله املاک نسبت به اموال بازداشتی 

کاربران گرامی باید بدانید که فعالیت های حقوقی یک امر تخصصی می باشد اگر نیاز به دریافت مشاوره با یک وکیل متخصص را دارید می توانید به مجموعه هم وکیل اعتماد کنید تا هم وکیل بتواند زمینه برقراری ارتباط شما با وکیل متخصص را فراهم سازد. مجموعه هم وکیل برای نخستین بار در کشور با نگاه تخصصی در حوزه وکالت می تواند شما را در موضوع مشاوره حقوقی خود به وکیل متخصص در آن حوزه ارجاع دهد فقط کافی است که درخواست مشاوره خود را از طریق لینک های موجود در این صفحه ثبت نمایید.