وضعیت زمین های خارج از محدوده شهری و بررسی تغییر کاربری اراضی آنها

در این مقاله به موضوع وضعیت زمین های خارج از محدوده شهری و بررسی تغییر کاربری اراضی آنها می پردازیم و این سوال مطرح میشود  که آیا هر زمینی که در خارج از محدوده شهری قرار بگیرد مشمول منع تغییر کاربری اراضی قرار می گیرد؟

مبنای قانونی یا عنصر قانونی جهت رسیدگی به جرائم تغییر کاربری اراضی زراعی و باغها، قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها مصوب ۱۳۷۴ با اصلاحات سال ۱۳۸۵ است طبق تبصره ۲ ماده ۱۳ قانون نظر سازمان جهاد کشاورزی در تشخیص نوعیت اراضی برای محاکم لازم الاتباع نیست و نمی‌توان مطلق اراضی خارج از محدوده شهرها و شهرک‌ها و بافت روستاها را کشاورزی دانست چرا که بعضی از این اراضی فاقد خاک مناسب هستند.

برخی سنگلاخ و برخی شوره زارند و برخی به دلیل کمبود آب قابلیت کشاورزی ندارند و لذا به دلالت عقل این قبیل زمین ها زمین کشاورزی نیستند ولی متاسفانه جهاد کشاورزی مطلق این اراضی را کشاورزی می داند و متاسفانه محاکم هم با استنباط نادرست از ماده یک نظر جهاد کشاورزی را می پذیرند در حالی که قانون در مقام بیان اشاره صحیح به موضوع دارد قسمت اخیر ماده ۱ قانون حفظ کاربری اراضی و باغ ها بیان داشته است.

ماده ۱ قانون حفظ کاربری اراضی و باغ ها :

«....تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ های در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک‌ها جز در موارد ضروری ممنوع است» ؛ مفهوم آن این است که تغییر کاربری اراضی غیر زراعی و باغها (که تشخیص آن در صورت تعلل جهاد کشاورزی با طرق مختلف از جمله ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری با محاکم قضایی است) از نظر قانونی ممنوع نیست با افزایش بی رویه تخریب اراضی کشاورزی مقنن در سال ۱۳۸۵ دو قانون تصویب کرد:

قوانین جلوگیری از تخریب اراضی کشاورزی سال 1385 : 

١- قانون اصلاحی حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها

٢- قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی و اقتصادی

هدف دو قانون مذکور به ویژه قانون دوم حمایت از زمین‌های کشاورزی واقعی بوده است نه مطلق اراضی خارج از محدوده شهرها و شهرک‌ها همچنین باید گفت در نظام حقوقی حاکم بر اراضی و با ملاک قرار دادن قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و اتحاد قطعات مناسب فنی اقتصادی مصوب ۱۳۸۵ مجمع تشخیص مصلحت نظام به حد نصاب فنی اقتصادی اراضی کشاورزی را بر اساس شرایط اقلیمی و موکول به تصویب نامه هیات وزیران نموده است و در هر منطقه با توجه به کشت آبی یا دیمی حداقل متراژ زمینی را مشخص نموده است.

به طور مثال حد نصاب اراضی شهرستان ساوجبلاغ نوع کاربری زراعی به ترتیب سه هکتار (آبی) و پنج هکتار (دیمی) می باشد نوع کاربری باغ نهالستان به ترتیب ۵ هکتار (آبی) و شش هکتار (دیمی) زمین خارج از محدوده شهر و شهرک ها اگر شامل متراژ فوق نباشد دیگر زمینه کشاورزی نمی باشد.

چرا که هدف قانونگذار در قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی از عدم ارائه هرگونه امتیاز و تسهیلات از قبیل مالی ،اعتباری ،حقوقی ،بازرگانی، فنی و ساخت و زیربناهای تولیدی و پرداخت یارانه های حمایتی و غیره نسبت به زمین های کمتر از حد نصاب های یاد شده در تصویب نامه هیات وزیران به رسمیت نشناختن کاربری زراعی و باغی اینگونه اراضی است .

چرا که اگر هر میزان از هر قطعه زمینی در هر منطقه‌ای و به صرف خارج از محدوده قانونی بودن زراعی تلقی شود مسلماً چنین امری معغول نخواهد بود و تعیین حد نصاب های کارشناسی شده در تصویب نامه هیات وزیران حاکی از توجه به حداقل مساحت در قابلیت بهره برداری از آن زمین برای کاربری زراعی و یا باغی است (استدلال شبعه یک دادگاه عمومی بخش چهارباغ) .

توصیه آخر :

همراهان گرامی توصیه می گردد با توجه به اینکه بحث تغییر کاربری اراضی دارای ظرافت های  بسیاری می باشد قبل از هر اقدامی با یک وکیل متخصص در این حوزه مشورت نمایید.