تكلیف املاك مشاعی غیر قابل افراز چیست؟

مقاله تكلیف املاك مشاعی غیر قابل افراز چیست؟ و مختص به چه اشخاصی می باشد ؛ این املاک مختص به اشخاصی است كه بنا به هر دلیلی قصد خروج و انصراف از شراكت در ملك مشاعی خویش را دارند.

       
پیش از پرداختن به نحوه درخواست افراز و ساز وكار رسیدگی به آن و امكان اعتراض در هریك از مراجع ، به تعریف افراز و ملك مشاعی می پردازیم.

تعریف افراز 

افراز به معنای تقسیم ملك مشاع بین شركاست در فرضی كه میان آنها توافقی برای تقسیم نباشد در این صورت با انجام افراز ملك بخش بخش و مجزا شده و حدود مالكیت هر كدام از شركا مشخص می شود.

تعریف ملك مشاعی

 ملک مشاعی نیز ملكی است كه بین دو یا چند نفر مشترك است و هركدام در جزء به جزء ملك شراكت دارند بدون آنكه حدود تصرفات و مالكیت هر كدام مجزا و مشخص باشد.

مرجع صالح برای رسیدگی به درخواست افراز كجاست؟

مرجع رسیدگی به درخواست افراز در وهله نخست اداره ثبت اسناد و املاك است و در برخی موارد دادگاه های عمومی حقوقی نیز به درخواست فوق رسیدگی می نمایند. افراز ملك ماهیتاً و فی نفسه یك عمل اداری محسوب می شود نه یك دعوی ترافعی. در حالت عادی افراز ملك مشاعی كه جریان ثبتی آن خاتمه یافته در صلاحیت اداره ثبت اسناد و املاك محل وقوع ملك است و درخواست مزبور مستقیماً در فرم هایی كه توسط خود آن اداره در اختیار متقاضی قرار می گیرد نوشته می شود. در مقابل اگر ملك مشاعی جریان ثبتی اش خاتمه نیافته باشد و یا در بین شركا فرد محجور یا غایب مفقودالاثری وجود داشته باشد دادگاه محل وقوع ملك مرجع صالح رسیدگی خواهد بود.

محجور کیست؟

کسی است که به واسطه نابالغ بودن، جنون و همچنین سفاهت یا ورشکستگی (در برخی امور مالی خاص)  قانونا از تصرفات و اعمال حقوقی ممنوع شده است.

غایب مفقودالاثر کیست؟

شخصی است که مدت مدیدی به واسطه مسافرت،  جنگ و...، از اقامتگاه خود غیبت داشته و خبری از وی نباشد.

نكته: اگر تقسیم باعث شود تمام ملك یا سهم یك یا چند نفر از مالكین مشاعی ازمالیت بیافتد افراز ممنوع است هرچند شركا نیز تراضی و توافق بر آن داشته باشند.

آیا تصمیم واحد ثبتی مبنی بر عدم قابلیت افراز قابل اعتراض است؟

ملكی كه به موجب تصمیم اداره ثبت غیر قابل افراز تشخیص داده شود با صدور گواهی عدم قابلیت افراز از آن مرجع ظرف مهلت ده روز  قابل اعتراض در دادگاه محل وقوع ملك است. در صورتی كه دادگاه پس از ارجاع امر به كارشناس رسمی دادگستری  و ارائه نظریه وی با تصمیم اداره ثبت مخالف باشد حكم به رد آن صادر می كند و در صورت موافقت با عدم قابلیت افراز تصمیم واحد ثبتی را تایید می نماید.

در صورتی كه دادگاه برخلاف اداره ثبت موافق با افراز باشد حكم به افراز ملك با تعیین قدرالسهم هر یك از شركا صادر می نماید در این خصوص نیز كارشناس رسمی نحوه ی تقسیم و میزان حصه و سهم هر یك از مالكین را طی یك نظریه به دادگاه ارائه می دهد و چنانچه مالكین نسبت به نظریه فوق اعتراضی نداشته باشند دادگاه بر مبنای آن حكم به افراز و تعیین سهم و حصه هر كدام از مالكین می دهد و در غیر این صورت و اعتراض شركا به نحوه تقسیم، دادگاه به قید قرعه سهم هركدام را تعیین می نماید.

اگرمرجع صالح برای درخواست افراز دادگاه بوده و رای دادگاه مبنی بر عدم افراز باشد قابلیت اعتراض دارد؟

بله، رای دادگاه بدوی ظرف 20 روز در مرجع بالاتر یعنی دادگاه تجدیدنظر قابل اعتراض است و حكم تجدیدنظر قطعی و لازم الاتباع است.

اما اگر پس از اعتراض به تصمیم اداره ثبت به نظر دادگاه نیز ملك غیر قابل افراز تشخیص داده شد تكلیف چیست؟

در این صورت شركا چاره ای جز تقدیم دادخواست فروش ملك مشاعی به دادگاه ندارند . با صدور گواهی از اداره ثبت یا رای مبنی برعدم افراز از دادگاه ،هر یك از مالكین مشاعی می توانند دادخواست فروش را به دادگاه محل وقوع ملك تقدیم نموده تا درخواست فروش ملك غیر قابل تقسیم به دستور مرجع قضایی با استعلامات لازمه از اداره ثبت پیرامون گردش و جریان ثبتی ملك و مشخصات هریك از مالكین توسط دادگاه رسیدگی شود كه البته این رسیدگی غیرحضوری و خارج از نوبت بوده و پس از صدور حكم و  تشكیل پرونده اجرایی و ارجاع امر قیمت گذاری ملك  به كارشناس ساختمان و ارائه نظریه وی، ملك مزبور به مزایده رفته و در صورت وجود مشتری به بالا ترین قیمت پیشنهادی فروخته شود و مبلغ ریالی آن نیز به نسبت سهم هریك از شركا بین آنها تقسیم می شود.

سخن پایانی: 

مشورت با وكیل دادگستری جهت تشخیص راهكار سریع تر برای درخواست افراز یا نحوه اعتراض به رای عدم افراز و ساز و كار آن قطعاً در پیشبرد بهتر و نتیجه گیری سریعترتاثیر بسزایی دارد.