الزام به فک رهن ملک

مقدمه

آیا فروش ملکی که در رهن است جایز است؟ اگر شخصی بدون اجازه مرتهن ملک خویش را فروخت آیا معامله باطل است؟ اجرای رای در زمانی که موفق به اخذ حکم فک رهن شدیم چگونه است؟  اینها پرسشهای است که در مقاله الزام به فک رهن ملک به آن میپردازیم

ممکن است شخصی ملک خود را بابت بدهی و یا وامی که از  یک بانک یا یک شخص حقیقی دریافت کرده است در رهن قرار داده باشد، در چنین حالتی مدیون و یا همان مالک ملک راهن و طبلکار نیز مرتهن نامیده می شود. 

حال اگر بدهکار تمامی بدهی و اقساط خویش را پرداخت نماید اما طلبکار از آزادسازی وثیقه یا همان مال مرهونه سر باز بزند صاحب ملک می تواند دادخواستی با موضوع الزام به فک رهن را به طرفیت مرتهن مطرح نماید که البته این یکی از حالاتی است که برای دعوی الزام به فک رهن متصور است. 

ارکان دعوای الزام به فک رهن چیست؟

الف) وجود داشتن عقد رهن 

ب) وجود توافق بین اصحاب قرارداد مبنی بر فک رهن در تاریخ مشخص 

پ) استنکاف شخصی که فک رهن بر عهده او می باشد 

عقد رهن چیست؟

با توجه به ماده ۷۷۱ قانون مدنی عقد رهن چنین تعریف شده است «رهن عقدی است که به موجب آن مدیون مالی را برای وثیقه به داین می دهد. رهن دهنده را راهن و طرف دیگر را مرتهن می گویند»

پرسش: آیا فروش ملکی که در رهن است جایز است؟

در این رابطه ماده 793 قانون مدنی تکلیفی تعیین نموده، که راهن نمی تواند بدون رضایت مرتهن  در مال مرهونه تصرفاتی کند  که با حقوق مرتهن نسبت به آن در تضاد باشد و دسترسی وی را به مال دشوار سازد. 

وضعیت معامله ملک بدون اجازه مرتهن 

پرسش: حال اگر شخصی بدون اجازه مرتهن ملک خویش را فروخت آیا معامله باطل است؟ 

خیر حکم چنین معامله ای بطلان نبوده بلکه عدم نفوذ است یعنی معامله ای که نفوذ و آثار آن وابسته به رضایت مرتهن است و همین مسئله عدم اخذ اجازه،  ممکن است مشکلاتی را که در ادامه مقاله بررسی می کنیم فراهم کند

در عرف بسیار رایج و متداول است که بسیاری از آپارتمان ها که دارای تسهیلات بانکی و در رهن بانک می باشند با مبایعه نامه عادی و با تعهد مالک به پرداخت اقساط و خارج ساختن ملک از رهن تا موعد تنظیم سند رسمی به نام خریدار، فروخته می شوند ولیکن  مالک در موعد مقرر موفق به پرداخت و تسویه نشده و خریدار را راهی دادگاه و طرح دعوی می کند. 

در این حالت نیز خریدار که از عدم خروج ملک از رهن متضرر می شود می تواند طی دعوای الزام به فک رهن به طرفیت مالک و مرتهن جهت احقاق حقوق خود نسبت به ان ملک اقدام نماید.

نکته: خریدار فوق می تواند پس از توفیق در فک رهن ملک ،نسبت به طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی علیه مالک نیز اقدام کند. 

البته در بسیاری از محاکم رویه است که در یک دادخواست واحد می توان فک رهن و تنظیم سند رسمی را باهم درخواست کرد ولی در هرصورت تا فک رهن  انجام نشود سند رسمی به نام خریدار نخواهد شد. 

پرسش: اجرای رای در زمانی که موفق به اخذ حکم فک رهن شدیم چگونه است؟

 در صورتی که محکوم علیه پس از ابلاغ اجرائیه از اجرای حکم امتناع نماید محکوم له یا همان خریدار می تواند از دادگاه توقیف اموال وی را درخواست کند تا با فروش ان ها تحت شرایطی بدهی وی را به مرتهن پرداخت نماید و ملک را از رهن او خارج کند و در صورتی که مالک مالی جهت توقیف و در نتیجه تسویه بدهی خود نداشته باشد خریدار می تواند شخصا اقساط را پرداخت نموده و در صف طلبکاران مالک قرار گیرد و فک رهن را انجام دهد. بدیهی است او می تواند به نحو مقتضی طلب خود از مالک را وصول نموده یا برگ جلب وی را نیز دریافت نماید.

پرسش: اگر خریدار نیز متمکن از پرداخت بدهی به مرتهن نباشد چه کاری از وی ساخته است؟

اگر با وجود حکم دادگاه فک رهن میسر نگردد خریدار می تواند نسبت به فسخ قرارداد اقدام نماید.

ذکر یک نکته:در موردی که فروش ملک با اجازه مرتهن همراه است اگر خریدار بتواند رضایت مرتهن را برای تنظیم سند رسمی ملک به نام خویش جلب کند دیگر نیازی به فک رهن و دعوی مربوطه نبوده و در صورتی که فروشنده در دفترخانه حاضر نشده و از تنظیم سند سر باز بزند خریدار امکان این را دارد که بدون دعوای فک رهن ،الزام مالک را به تنظیم سند از محضر دادگاه بخواهد.

نکته :اگر شخصی نسبت به اصل در رهن بودن ملک اعتراض داشته باشد و معتقد بر این بوده که سند رهنی به طرز غیر قانونی تنظیم گشته است به جای فک رهن باید دادخواست ابطال سند رسمی را مطرح نماید  و قطع به یقین  با ارائه دادخواست اشتباه دعوی وی رد خواهد شد بنابر این حد الامکان جهت پیشگیری از اتلاف فرصت و وقت خود حتما از علم و تجربیات وکیل استفاده نموده و از مشورت با او هیچ گاه دریغ نکنید چرا که همیشه نکات و جزئیات قانونی وجود دارد که ذکر تک به تک آنها در هر نوشتاری نمی گنجد.

پرسش و پاسخ های متداول در حوزه الزام به فک رهن

پرسش: اگر مالک برای ساخت و ساز ملک نیاز به دریافت وام داشته باشد و پلاک ثبتی مادر را رهن بانک گذارد و اقدام به ساخت، ساختمان نماید و واحد های آپارتمان را مالک به خریداران بفروشد ولی مالک ملک را از رهن بانک خارج نسازد خریدار چه دعوایی را می بایست مطرح سازد؟

پاسخ :در این حالت خریدار می بایست اقدام به طرح دعوی الزام به خذ پایان کار، صورتمجلس تفکیکی، الزام به تنظیم سند رسمی (با حفظ حقوق مرتهن) و الزام به فک رهن را در دادگاه مطرح سازد البته طرح این دعوی نیاز به رعایت ظرافت حقوقی خاص خود است که در این .خصوص می بایست مدارک مشاهده شود و عناوین دعوی به طور دقیق مشخص گردد

سوال: اگر شخصی که سند به نام اوست، ملک را از طریق مبایعه نامه عادی فروخته باشد و سپس بدون اجازه خریدار آن را در رهن بانک قرار دهد تکلیف چیست؟

به نظر می رسد در خصوص سوال طرح شده باید گفت خریدار می بایست اقدام به طرح دعوی بطلان سند رهنی و بطلان عقد رهن نماید نه خواسته الزام به فک رهن، مگر اینکه در رهن قرار دادن ملک با هماهنگی خریدار بوده باشد یا اینکه بعدا خریدار رضایت خود را از عمل فروشنده اعلام نموده باشد همچنین باید گفت اگر فروشنده بدون اطلاع خریدار اقدام به رهن گذاشتن ملک نموده باشد بهتر است خریدار .ابتدا به ساکن اقدام به طرح دعوی کیفری معامله معارض نماید

سوال : اگر دادگاه حکم بر  الزام به فک رهن به طرفیت خوانده صادر نماید ولی خوانده از این عمل در مرحله اجرای حکم استنکاف ورزد تکلیف چیست؟

پاسخ: اگر محکوم علیه (شخصی که در دادنامه ملزم به فک رهن شده است) به اجرای حکم اقدام نکرد می توان بر طبق ماده ۴۷ قانون اجرای احکام مدنی از واحد اجرای احکام توقیف اموال محکوم علیه را درخواست نمود و پس از توقیف اموال نسبت به فروش و سپس پرداخت بدهی اقدام کرد اما اگر مالی نداشت بر طبق ماده ۳ قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی تقاضای بازداشت و حبس محکوم علیه را درخواست کرد

سوال: آیا شخصی که محکوم به فک رهن شده است می تواند اقدام به طرح دعوی اعسار از پرداخت محکوم به نماید؟

دیدگاه های مختلفی در این خصوص وجود دارد ولی به نظر می رسد اگر قائل بر این نظر باشیم که امکان اجرای قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی در دعوی الزام به فک رهن وجود دارد طرح دعویاعسار از پرداخت محکوم به خالی از ایراد است

بهترین وکیل برای طرح دعوی الزام به فک رهن در تهران

در بالا به گوشه ای از پیچیدگی های این دعوی پرداختیم ولی باید بدانید که طرح این دعوی با توجه به شرایط قراردادی در هر مورد منحصر به فرد می باشد اگر با چالش حقوقی الزام به فک رهن مواجه می باشد ما توصیه می کنیم قبل از هر اقدامی با یک وکیل متخصص در حوزه ملکی مشورت نمایید شما در هم وکیل می توانید به راحتی با بهترین وکلای تهران اقدام به مشاوره حقوقینمایید

در زیر یک نمونه دادخواست الزام به فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی را مشاهده می نماییم

احتراما اینجانب …….به وکالت از خواهان ها دفاعیات خود را به شرح ذیل اعلام می دارد

۱)شرح ماوقع

۱-۱) مالک پلاک ثبتی ۴/۳۴۵۷و۶/۳۴۵۷آقای ……… و سرکار خانم ………می باشد با توجه به وکالتی که ……..از مالکین سند رسمی داشت اقدام به رهن گذاشتن پلاک های ثبتی موصوف برای دریافت وام برای شرکت های  …….نمود و طی هشت فقره سند رهنی به شماره های …… دریافت وام از سوی …….. وشماره …. دریافت وام از سوی شرکت ……. وشماره  ……. دریافت وام از سوی و شماره …….دریافت وام از سوی شرکت ….. وشماره ….. دریافت وام از سوی…. و شماره …..دریافت وام از سوی شرکت …… وشماره ….شرکت در رهن بانک ملی گذاشته شد (تصاویر سند رهنی پیوست دادخواست شده است)

۱-۲) موکل ردیف اول یعنی شرکت ……… به موجب صلحنامه مورخ …… به شماره …….برابر با بند ج ماده ۲ اقدام به خرید سه دانگ از پلاک ۳۴۵۷ مفروز و مجزی شده از۴و پلاک ۳۴۵۷مفروز مجزی شده از ۶ و موکل ردیف دوم …….موجب صلحنامه مورخ ….. برابر با بند ج ماده دو قرارداد حاضر سه دانگ باقی مانده از پلاک های ثبتی موصوف نمود.

۱-۳) آقای ……..و خانم …… در راستای صلح نامه های موصوف و انتقال پلاک به نام موکلین و همچنین مراجعه به بانک جهت تسویه وام های اخذ شده که پلاک های موصوف در رهن قرار گرفته بود اقدام به اعطای وکالتنامه جامع به موکلین نمود (تصاویر وکالتنامه پیوست دادخواست شده است)

۱-۴) با توجه به اینکه پلاک ثبتی فوق در رهن بانک ملی بود برابر با بند ۳ ماده ۳ توافق بر آن شد که موکلین اقدام به پرداخت تدریجی اقساط بانک ملی نمایند و در همین راستا نیز آقای …….اقدام به اعطای وکالت جامع به موکلین نموده اند در طول این سال ها هر زمان موکلین به خوانده ردیف سوم (بانک ملی) مراجعه نموده اند تا اقساط بانک را بپردازند تا ملک از رهن بانک در بیاید بانک ملی متاسفانه دیون دیگر شرکت های …… را که هیچ ارتباطی به اسناد رهنی این پلاک ندارد را جزء بدهی این اسناد رهنی منظور نموده اند که با اعتراض موکلین همراه شده است نکته ای که لازم به ذکر است بانک ملی تا به اکنون از ارائه مجموع بدهی وام دریافتی که مشمول این پلاک می شود نیز تا به اکنون استنکاف ورزیده است. علی رغم اینکه موکلین دارای وکالتنامه ای جامع با حدود اختیارات کافی بودند 

۲) تبیین جهات خواسته دعوی حاضر:

۲-۱) در خصوص دعوی الزام به فک رهن با پرداخت طلب بانک در خصوص اسناد رهنی موضوع دعوی حاضر

با توجه به اصل لزوم قرارداد ها و اصل صحت قرارداد ها و با توجه به رای وحدت رویه شماره ۸۳۲ به تاریخ ۳۰/۰۳/۱۴۰۲که هیئت عمومی دیوان عالی کشور در رای خود آورده است «نظر به اینکه با تحقق عقد رهن، مالکیت عین، کماکان متعلق به راهن است و مرتهن به تبع طلب خود نسبت به عین مرهونه حق عینی دارد و به استناد این حق، می تواند از محل فروش آن با رعایت تشریفات قانونی طلب خود را استیفا نماید چنانچه حقوق مرتهن به نحوی از انحا تامین یا طلب وی تادیه شود انجام بیع نسبت به عین مرهونه توسط راهن منافاتی با حقوق مرتهن وماده ۷۹۳ قانون مدنی و رای وحذت رویه شماره ۶۲۰ هیات عمومی دیوان عالی کشور ندارد و دعوی الزام به فک رهن به طرفیت فروشنده مال مرهونه قابلیت پذیرش دارد»

در مانحن فیه باید گفت که در رای وحدت رویه فوق هیئت عمومی دیوان عالی کشور در پرتو اصل صحت قراردادها عمل نموده است و زمانی که حقوق مرتهن به نحوه از انحا، تامین شود که در پرونده پیشرو موکلین آمادگی کامل خود را در جهت پرداخت مطالبات  بانک در خصوص تسهیلاتی که درباره پلاک های ثبتی موصوف اخذ شده است به طور کامل اعلام می دارد و زمانی که مانع «طلب بانک» به صورت کامل پرداخت شود بنابر این در این معاملات زمانی که مقتضی عقد موجود است لیکن مانعی وجود دارد «طلب بانک» و زمانی که طلب پرداخت شود «اذا زال المانع لعاد الممنوع» خدشه ی دیگر به صحت معاملات وارد نیست. لذا موکلین آمادگی خود را مبنی بر پرداخت طلب بانک به صورت کامل در خصوص اسناد رهنی موصوف اعلام می دارد و از دادگاه مستدعی است با توجه به اینکه بانک ملی دیون دیگر شرکت های مورد اشاره شده در بالا را در این سند رهنی منظور می دارد جهت مشخص شدن میزان طلب بانک در خصوص پلاک ثبتی موضوع دعوی تقاضای ارجاع امر به کارشناس رسمی دادگستری مورد استدعا می باشد 

۲-۲) در خصوص دعوی الزام به تنظیم سند رسمی

از تعهدات عرفی هر عقد ناقل مالکیتی انتقال سند به نام انتقال گیرنده می باشد لذا پس از اینکه بانک به طلب خود به صورت کامل رسید تقاضای صدور حکم بر محکومیت خواندگان (ابتین و اذر ایدلجی) به الزام به تنظیم سند رسمی مورد استدعا می باشد

۳) نتیجه گیری

لذا نظر به موارد معروضه و همچنین توجه به این نکته که میزان طلب بانک یک دهم ارزش واقعی این پلاک نیز نمی باشد در صورت صلاح دید مقام قضایی تقاضای صدور حکم مطابق به ستون خواسته و شرح خواسته از محضر دادگاه مورد استدعا می باشد.