انفساخ مبایعه نامه ملک

     این امکان وجود دارد که عقود و قرارداد ها پس از ان که به نحو صحیح و با رعایت مقررات ایجاد شدند تحت شرایطی و بدون نیاز به اعمال اراده ای همانند فسخ یکجانبه، منحل شوند. برای این قسم از امکان انحلال قراد داد، اصطلاح انفساخ رایج است انفساخ تنها به قرارداد خرید و فروش ملک اختصاص نداشته بلکه در بسیاری از قراردادها همچون اجاره، و کالت، ودیعه و ... قابل اجراست.

به عنوان نمونه در اعطای وکالت اگر شخص وکیل پس از تنظیم سند رسمی وکالت مجنون شود یا فوت کند وکالت خود به خود و بدون نیاز به انجام عملی از جانب موکل منفسخ و منحل می شود.

 اشکال مختلف انفساخ چیست؟

انفساخ و انحلال خودکار قرارداد به دو شکل متصور است:

1) انفساخ اختیاری: ممکن است در قرارداد فروش ملک شرط شود در صورت ایجاد شرایط خاصی همانند عدم پرداحت مبلغ قرارداد یا همان ثمن تا یک زمان مشخص مبایعه نامه منفسخ گردد این شرط به نفع فروشنده است در مقابل نیز ممکن است ازجانب خریدار شرط شود در صورت عدم فک رهن ملک قرارداد منحل گردیده و خود به خود و بدون نیاز به اعلام اراده ای از جانب وی منفسخ شود همانطور که گفته شد به این نوع از انفساخ، اختیاری یا ارادی می گویند انفساخی که به موجب شرط گنجانده شده در مبایعه نامه اتفاق می افتد و ناشی از خواست و اراده ی طرفین است. و در صورت وقوع اتفاق قرارداد خود به خود از بین می رود و نکته مهم آن این است که توافق طرفین هم بر اینکه از شرط انفساخ چشم پوشی کنند تاثیری در احیاء قرارداد ندارد به طور مثال در قرارداد فروش ماشین شرط می شود در صورتی که فروشنده ماشین را در تاریخ مشخص شده در قرارداد تحویل خریدار ندهد قرارداد منفسخ می شود در صورتی که در تاریخ مشخص شده فروشنده به این تکلیف قراردادی خود عمل ننماید مبایعه نامه به طور خودکار از بین می رود حتی اگر طرفین در ظهر آن مبایعه نامه درج کنند که خریدار و فروشنده از این شرط منصرف شده اند باز هم تاثیری ندارد در دو صورت می شود جلوی شرط انفساخ را گرفت:

الف) پیش از آن که موعد شرط انفساخ برسد طرفین با توافق یک دیگر از این شرط صرف نظر نمایند در مثلی که در بالا بیان شد اگر خریدار و فروشنده ماشین قبل از اینکه موعد تحویل ماشین فرا رسد تصمیم بر چشم پوشی از شرط بگیرند می توانند شرط فاسخ را از بین ببرند.

ب) در صورتی که موعد مشخص شرط فرا رسیده باشد و متعهد عمل به تعهد نکرده باشد ولی طرفین قصد چشم پوشی از شرط فاسخ را داشته باشند برای اینکه بتوانند دوباره به قرارداد حیات ببخشند می بایست مجددا اقدام به انعقاد قرارداد نمایند.

نکته بسیار مهم: در بسیاری از اوقات به جهت نداشتن آگاهی حقوقی پس از وقوع شرط فاسخ طرفین به طور زبانی از شرط فاسخ چشم پوشی می کنند بگذارید با یک مثال دیگر اقدام به تشریح موضوع نماییم فروشنده خانه ای را فروخته است و در آن این عبارت آمده است که «در صورتی که چک های خریدار در تاریخ سررسید پاس نشود معامله منفسخ می شود.» 

خریدار در تاریخ سررسید چک های خود را پاس نمی کند ولی بعد از آن تاریخ با توافق با فروشنده ثمن معامله را به طور کامل پرداخت می کند و فروشنده هم ملک را تحویل خریدار می دهد و ده سال از این موضوع گذشته و قیمت ملک بسیار بالا رفته است و در همین حین فروشنده نیز فوت می کند و حال وراث دادخواست انفساخ معامله ملکی که ده سال پیش منعقد شده را در دادگاه مطرح می کند در اینجا به جهت اینکه شرط در قرارداد محقق نشده و قرارداد همان طور که در بالا بیان شد به طور اتوماتیک از بین رفته است و دادگاه حکم به انفساخ قرارداد می دهد و خریدار نیز چاره ای ندارد که اقدام به اقامه دعوی مطالبه ثمنی که ده سال پیش پرداخت نموده است و در امروز بسیار ناچیز شده است نماید. پس به موضوعاتی که گفته می شود جامعه عمل نمایید تا دچار چنین خسرانی نشوید.

2) انفساخ قهری یا به حکم قانون: در مواردی ممکن است انحلال عقد نه ناشی از اراده ی طرفبن بلکه به جهت حکم قانونی در حمایت از حقوق خریدار یا فروشنده باشد ماده 387 قانون مدنی که مختص به قرارداد بیع است اینطور تعیین تکلیف کرده که اگر مبیع پیش از تحویل و تحت تصرف قرارگرفتن خریدار بدون تقصیر و افراط یا تفریط از جانب فروشنده از بین برود (در مورد ملک به طور مثال کلا تخریب شود) مبایعه نامه منفسخ و ثمن یا همان مبلغ پرداختی از جانب خریدار باید به وی مسترد شود مگر انکه زمان تحویل رسیده باشد و با وجود اعلام امادگی مالک  جهت دادن کلید وی حاضر به دریافت نباشد در این حالت مالک جهت اثبات حسن نیت خود در اجرای تعهدات با مراجعه به مراجع قضایی امادگی خود و امتناع خریدار را اعلام و اثبات نموده و از ان تاریخ به بعد اگر ملک تخریب شود و به هر طریق ممکن قابل استفاده نباشد این دلیل برانفساخ نبوده و خریدار حقی نسبت به ثمن ندارد.

برای طرح دعوای انفساخ مبایعه نامه ملک چه شرایطی لازم است؟

۱-وجود یک قرارداد معتبر در خصوص ملک مورد معامله 

۲-وجود یک شرط فاسخ در قرارداد که این شرط نشان دهنده وقوع اتفاقی در آینده باشد 

۳-به وقوع پیوستن آن اتفاق در آینده 

سوال: آیا برای طرح دعوای انفساخ قرارداد نیاز به ارسال اظهارنامه قبل از اقامه دعوا می باشد؟

برای طرح دعوای تایید انفساخ نیازی به ارسال اظهارنامه برای طرف مقابل قرارداد نمی باشد چرا که در صورت وقوع شرط انفساخ قرارداد خود به خود منحل می شود.

اگر قبل از انفساخ عقد، خریدار اقدام به فروش ملک نماید تکلیف این معامله چیست؟

در خصوص پرسش فوق دو استدلال حقوقی وجود دارد که در زیر به بررسی آن می پردازیم:

حالت اول : گروهی از حقوقدانان با این استدال که اثر فسخ نسبت به آینده است و شخص خریدار ملک را در زمانی فروخته است که مالک آن بوده است خدشه ای به صحت این معامله وارد نمی دانند و حکم به صحت معامله دوم می دهند به طور مثال اگر در یک معامله ملکی شرط شود که اگر هریک از اقساط ثمن پرداخت نشود فروشنده حق فسخ معامله را دارد ولی اگر خریدار قبل از اینکه موعد چک ها برسد ملک را بفروشد و چک خود را نیز پاس نکند مطابق این نظر معامله دوم صحیح و نافذ می باشد. و فروشنده می بایست از طریق سایر راهکار های حقوقی اقدام به طرح دعوا علیه فروشنده نماید.

حالت دوم : گروهی دیگر از حقوق دانان بر اساس نظریه قائم مقامی پیش می روند مطابق این نظر خریدار جدید قائم مقام تعهدات خریدار سابق یا همان فروشنده خود می باشد و زمانی که در قرارداد اولیه شرط انفساخ وجود داشته است معامله ای که خریدار دوم انجام داده است در حدود مبایعه نامه اول می باشد و همچنین در ادامه استدلال خود این دسته از حقوق دانان بیان می کنند خریدار اول نمی تواند چیزی را که خودش هنوز به صورت کامل مالک نشده است (منظور وجود شرط فاسخ) اقدام به انتقال به شخص دیگری نماید و خریدار دوم قائم مقام تعهدات خریدار اول است مطابق این نظر با منفسخ شدن مبابعه نامه اول معامله دوم نیز می بایست باطل گردد 

تفاوت فسخ و انفساخ چیست؟

در فسخ شخصی که شرط به نفع او شده در صورت تحقق آن چه که دلیل و موجب فسخ است نیاز به اعلام اراده از جانب وی دارد و با اعلام چنین اراده ای قرارداد فسخ و منحل می شود و تا وقتی که وی تصمیم خود را ابراز نکرده قرارداد به قوت خود باقیست . اما در انفساخ با محقق شدن و فعلیت یافتن آن چه که در برابر تحقق ان، شرط انفساخ گذاشته شده بدون اعلام اراده از جانب طرفین قراداد به صورت خودکار منحل و کان لم یکن می شود . فلذا منطقی تر است در عوض شرط انفساخ از شرط فسخ استفاده شود چرا که صاحب حق، اختیار استفاده از ان را داشته و اگر به هر دلیلی منصرف شود می تواند حق خویش را اعمال نکند و قرارداد باقی بماند اما در انفساخ در صورت پشیمانی طرفین از برهم زدن معامله برگشتی نیست و خود به خود انحلال صورت می گیرد. 

نکته: پس از انفساخ نیازی به ارائه دادخواست نیست با این وجود در اغلب موارد ذی نفع جهت جلوگیری از ادعاهای احتمالی که ممکن است از سوی طرف دیگر قرارداد مطرح شود تایید انفساخ از مرجع قضایی را می خواهد.

نکته: انفساخ تنها ناظر به اینده است و در گذشته اثر ندارد بنا براین تا قبل از انفساخ قرارداد همه اثار حقوقی عقد معتبر است مثل اینکه اگر خریدار تا پیش از انفساخ، ملک را تحویل گرفته و ان را اجاره داده باشد نظر به اینکه تا پیش از انحلال، عقد معتبر بوده و وی مالکیت داشته فروشنده نمی تواند نسبت به مطالبه اجاره بهای دریافت شده از جانب خریدار ادعایی داشته باشد ولی پس از انفساخ و بازگشت مالکیت، اجاره بها متعلق به فروشنده است.

آیا شرط انفساخ پس از به وجود آمدن شرط فاسخ قابل عدول می باشد؟

در خصوص موضوع پرسش فوق نظرات گوناگونی بیان شده است ولی اکثریت قاطع حقوق دانان بر این عقیده می باشند پس از تحقق شرط فاسخ عقد خود به خود از بین رفته است و با توافق طرفین قرارداد نمی توان دوباره به عقد حیات دوباره داد ولی طرفین می توانند مجددا اقدام به انعقاد قرارداد جدید نمایند.

پرسش و پاسخ های متداول انفساخ مبایعه نامه املاک

سوال: در صورتی که در مبایعه نامه قید شده باشد در صورت عدم پرداخت به موقع ثمن معامله فسخ می گردد این جمله ظهور در انفساخ دارد یا صرفا حق فسخ ایجاد می کند ؟

با توجه به ماده ۱۹۱ قانون مدنی در این خصوص باید گفت ملاک قصد واقعی طرفین می باشد اگر قصد واقعی طرفین از آوردن واژه فسخ ، انفساخ بوده است ولی به جهت عدم اگاهی از معانی این واژگان اشتباه به کار برده باشند می بایست واژه فسخ را معنی در انفساخ نماییم 

سوال: در صورتی که خریدار بابت ثمن معامله چک صادر نموده باشد و در مبایعه نامه شرط فاسخ اورده شود با این مضمون که اگر چک در زمان سر رسید پاس نشود قرارداد خود به خود منفسخ می شود ولی فروشنده قبل از تاریخ سررسید چک ان را به شخص ثالث انتقال داده باشد و چک مزبور توسط شخص ثالث برگشت بخورد آیا فروشنده می تواند اقدام به طرح دعوای تایید انفساخ قرارداد نماید؟

به نظر می رسد که انتقال چک به شخص ثالث تاثیری در امکان منفسخ شدن قرارداد ندارد و اگر چک مزبور در تاریخ مشخص در سر رسید پاس نشود مبایعه نامه منفسخ شده است .

سوال: اگر مورد معامله ملک یا زمینی باشد که بر روی آن احداث بنا صورت پذیرفته باشد اگر معامله فسخ شود تکلیف مستحدثات چیست؟

به نظر می رسد امکان قلع و قمع بنا در فرض سوال وجود ندارد چرا که تصرف خریدار مالکانه بوده است درست است که با محقق شدن شرط فاسخ قرارداد منفسخ می شود ولی تصرف خریدار در زمان قبل از انفساخ تصرفی مالکانه بوده است و در صورتی که احداث بنا موجب ازدیاد قیمت ملک شده باشد از باب دارا شدن بلاجهت خریدار می تواند اقدام به طرح دعوا بر علیه فروشنده نماید.

سخن آخر در خصوص انفسخ مبایعه نامه ملک

 لزوم مراجعه به وکیل تنها پس از ایجاد اختلاف نیست بلکه توصیه می شود پیش از اختلاف در مرحله توافق و انعقاد مبایعه نامه جهت پیشگیری ازبروز اختلافات اینده با وکیل مشورت های لازم را انجام دهید. واین نکته را بدانید که مجموعه هم وکیل برای اولین بار در کشور اقدام به گردهم آوردن وکلای متخصص آورده که شما می توانید به راحتی با وکیل فسخ قرارداد را دارد مشورت نمایید پس اگر نیاز به دریافت مشاوره دارید هم اکنون از طریق لینک بالا درخواست خود را ثبت نمایید.