فروش مال مرهونه

راهن ، مرتهن و مال مرهونه یعنی چه؟ :

 تعریف راهن:شخصی است که مال خود را بابت بدهی که به شخص دیگر دارد در گرو و وثیقه ی او قرار میدهد.

تعریف مرتهن:شخصی است که راهن به وی بدهکار بوده و مالی از راهن را برای طلب خود در وثیقه میگیرد.

تعریف مال مرهونه:مالی که مورد رهن واقع میشود مال مرهون نام دارد.

فروش مال مرهونه :

در ابتدا باید عنوان کرد که از اساس و بر اساس ماده ی 778 قانون مدنی شرط عدم فروش مال مرهونه باطل بوده اما در این صورت عقد صحیح خواهد بود و مرتهن همچنان حق فروش مال را برای احیای طلب خود خواهد داشت.

تا پیش از از اصلاح ماده ی 34 قانون ثبت ، در کشور ما در عمل افراد متعددی دارایی خود را به افراد کلاهبردار و نزول خوار از دست میدادند چراکه در آن زمان شخص در ازای وام اندکی که به دیگری میداد مال او را به وثیقه گرفته و با اخذ وکالت در فروش ، در صورت عدم توانایی بازپرداخت توسط راهن، مرتهن با استفاده از وکالت اخذ شده مال مرهونه را تملک میکرد.

این نکته از دید قانونگذار کشور ما پنهان نماند و به همین علت ماده ی 34 قانون ثبت اصلاح گردید.در حال حاضر و مطابق با این ماده مرتهن در ابتدا بصورت مستقل حق فروش مال مرهونه را ندارد و حتی اگر مرتهن وکیل در در فروش باشد باز هم باید در ابتدا به مقامات عمومی مراجعه کرده و از طریق آنان فروش مال مرهونه و احیای طلب خود را پیگیری کند.

مضافا اگر شرط گردد که هر گاه راهن نتوانست بدهی خود را در موعد مقرر پرداخت کند مال مرهونه به خودی خود متعلق به مرتهن باشد، این را شرط نتیجه گفته و باطل است.

رویه احیای طلب از طریق فروش مال مرهونه :

در حال حاضر و با اطلاحات صورت گرفته در قانون،مرتهن نمیتواند راسا از عین مال یا منفعت آن طلب خود را وصول کرده و چاره ای جز مراجعه به مقامات عمومی ندارد.مقام صالح برای این امر در اسناد عادی دادگاه ها و در اسناد رسمی اجرای ثبت است.

در صورتیکه طلب مرتهن بر سند رسمی استوار باشد و راهن با گذشت سر رسید دین نسبت به پرداخت آن اقدام ننماید ،طلبکار باید به دفترخانه تنظیم کننده ی سند مراجعه کرده و با درخواست صدور اجرائیه خواهان وصول طلب خود شود.در این حالت بدهکار در این حالت ده روز زمان خواهد داشت تا نسبت به پرداخت بدهی اقدام کند در غیر این صورت با درخواست طلبکار اداره ثبت ظرف مدت دو ماه با بررسی تمام جوانب معامله و قطعیت آن از طریق مزایده اقدام به فروش مال مورد وثیقه میکند و از محل آن طلب مرتهن را به وی پرداخت میکند.در این صورت ممکن است مبلغ بدست آمده در مزایده بیشتر یا کمتر از بدهی راهن باشد که اگر بیشتر بود اضافه به بدهکار عودت داده  میشود و اگر مال مرهونه به قیمتی کمتر از میزان طلب مرتهن به فروش رفت ، وی برای دریافت بقیه طلب خود باید بصورت عادی به دیگر اموال راهن مراجعه کند و در صورت ورشکسته شدن بدهکار باید در صف هیئت غرما قرار بگیرد.

از دیگر تفاوت های قانون ثبت پیش و پس از اصلاح آن است که تا پیش از بازبینی در صورتیکه برای مال مورد وثیقه در مزایده مشتری یافت نمیشد ، طلبکار بدون در نظر گرفتن تناسب میان بدهی و قیمت مال ،بجای طلب خود مالک مال میگشت. 

به عنوان مثال در صورتیکه بدهی راهن صد میلیون تومان و مال مرهونه دویست میلیون تومان ارزش داشت ، مرتهن مالک یک مال که دوبرابر طلبش ارزش داشت میگشت و از طرف دیگر زمانیکه مبلغ بدهی صد میلیون تومان و ارزش مال پنجاه میلیون تومان بود بستانکار مالک مالی میگشت که ارزش آن نصف میزان طلب او بود.

در حال حاضر و پس از اصلاح قانون ثبت در صورتیکه مشتری برای مال مورد وثیقه یافت نشود ، طلبکار میتواند بصورت مشاعی به میزان طلبش با راهن در ملک شریک گردد یا اگر قصد دارد تمام مال را مالک شود تفاوت میزان طلب خود با حداقل قیمت مزایده را پرداخت کند.

اگر منشاء طلب مرتهن سند عادی باشد وی ناچار است برای وصول طلب خود به دادگاه مراجعه کرده و دادگاه پس از احراز درستی طلب و منشاء آن حکم به پرداخت خواهد داد.در صورت عدم پرداخت بدهی توسط راهن ، دادگاه حکم به فروش اموال او به مقدار طلب بستانکار داده و به این صورت طلب مرتهن احیا میگردد.

توصیه پایانی : 

بنابراین و بطور کلی پس از اصلاح ماده ی 34 قانون ثبت دیگر خود شخص حتی در صورت دارا بودن وکالت در فروش اجازه ی فروش مال مورد وثیقه را ندارد و باید به مقامات عمومی مراجعه کند.در نهایت توصیه میگردد به جهت پیچیدگی مباحث رهن و علی الخصوص وصول طلب از طریق فروش آن ، قبل از هر اقدامی با یک وکیل متخصص در این حوزه مشورت نمایید.