تایید اخذ به شفعه از سوی محکمه

تایید اخذ به شفعه از سوی محکمه

سوگند پناهی

تایید اخذ به شفعه از سوی محکمه.

در دنیای شراکت اختلاف بین شرکا ،امری اجتناب ناپذیر است. علی رغم آنکه اکثر شراکت ها اختیاری و با اراده آزاد شرکا منعقد می گردد و در نتیجه تعداد شراکت های قهری یا اصطلاحا به حکم قانون مثل شراکت ناشی از ارث نسبت کمتری از شراکت هارا به خود اختصاص داده است ولیکن با این وجود ایجاد اختلاف در شراکت های اختیاری نیز رایج و متدوال است.

در این مقاله قصد داریم بررسی نماییم چگونه می توان در یک مورد خاص، از ایجاد شراکت قهری و تحمیلی اجتناب نمود؟

اخذ به شغعه به چه معناست؟

اگر ملکی دارای دو مالک مشاعی باشد و احدی از مالکین سهم خویش را به شخص ثالثی در قالب مبایعه نامه منتقل نماید، شریک دیگر برای جلوگیری از ایجاد شراکت اجباری ،این امکان را دارد تا قیمت و ثمنی که خریدار به فروشنده پرداخت نموده است ، به خریدار مسترد نموده و سهم خریداری شده توسط وی را به تملک خود دراورد و ملک را از حالت اشاعه ،به کلی خارج سازد .چنین عملی را در اصطلاح حقوقی اخذ به شفعه و صاحب این حق یعنی مالک را شفیع می نامند. 

نکته: در نهاد اخذ به شفعه، شرکا الزاما باید دو نفر باشند. اگر تعداد مالکین مشاعی بیش از این تعداد باشد در صورت فروش سهم یکی از انها ،الباقی شرکا امکان اخذ به شفعه را ندارند.

آیا در صورت فوت مالک، پیش از اخذ به شفعه ،وراث حق وی را به ارث می برند؟

این حق همچون سایر حقوق مالی در صورت فوت صاحب حق به ورثه او منتقل می شود و البته با این قید که تمام ورثه باید متفقاً این حق را اعمال نمایند و حق تجزیه ندارند.

اگر شریک فروشنده فقط قسمتی از سهم خویش را بفروشد، حق به شفعه برای شریک دیگر برقرار است؟ 

بله در چنین فرضی نیز شریک می تواند نسبت به همان بخش ،حق شفعه را اعمال نماید

 

 وضعیت حق شفعه آپارتمان اشتراکی : 

پرسش : اگر دو نفر در یک واحد آپارتمانی با یکدیگر شریک باشند، در صورت فروش سهم احدی از آنها دیگری حق شفعه دارد؟

خیر زیرا شراکت دو نفر صرفا در بنا و اعیانی ملک است و در زمینی که اپارتمان بر روی ان بنا گشته ، تعداد شرکا بیش از دو نفر است و از حکم پیش بینی شده در ماده 809 قانون مدنی که مقرر داشته: فروختن بنا و درخت ،بدون فروش زمین سبب ایجاد حق شفع نمی شود،  چنین استنباط می گردد که حق شفعه به زمین و اموال غیر منقول ذاتی اختصاص داشته و مالک اعیان در صورتی که بر زمین مالکیتی نداشته باشد، حق شفعه برای وی، متصورنخواهد بود .

 

فرآیند اخذ به شفعه به چه ترتیبی است ؟

شریک به محض اطلاع از انتقال، باید فورا حق خویش را اعمال نماید و مبلغی  را که خریدار به عنوان ثمن ، پرداخته است به اوعودت دهد . وی می تواند با ارسال اظهارنامه رسمی ، اراده و تصمیم خود را به خریدار و فروشنده اعلام نموده و ثمن را نیز در وجه مشتری پرداخت نماید . 

درصورت اجتناب خریدار از دریافت وجه ثمن ، وی می تواند وجه را به حساب دادگستری واریز نماید. پس از انکه اخذ به شفعه به اطلاع خریدار و فروشنده رسید ، شفیع می تواند ، جهت تایید و استحکام مالکیت خود و برطرف شدن هر گونه تردید و مدعی احتمالی بعدی ، دادخواست تایید اخذ به شفعه را تحویل دادگاه نماید. وی می تواند در این دادخواست خواسته های دیگری چون الزام به تنظیم سند رسمی و تحویل ملک را نیز مطرح نماید.

نظریه مشورتی شماره 7/8800 مورخ 74/2/2 

معامله فروش ملکی که به واسطه مزایده صورت می گیرد ،بیع بوده و احکام بیع بر ان جاری است مگر انکه معامله مذکور به حکم قانون یا بر اساس خواسته فروشنده یا یک سری تشریفات انجام گیرد .

 با این حال در صورتی که کلیه شرایط قانونی مربوط به اخذ به شفعه فراهم باشد شفیع می تواند از حق شفعه خویش، در مورد بیعی که از طریق مزایده انجام گرفته است هم استفاده کند. 

دعوای اخذ به شفعه باید به طرفیت چه کسانی اقامه گردد؟

این دعوی باید به طرفیت خریدار و فروشنده ،هر دو اقامه گردد و نتیجه این دعوی ،در صورت احراز ما وقع ، بی اعتباری معامله و تایید اخذ به شفعه شریک خواهد بود 

برای دریــافت مشاوره با وکــیل به صورت تخصــصی
می توانید با مجموعه مجرب هموکیل در ارتباط باشید

سخن پایانی: 

اخذ به شفعه نهادی است که شاید بسیاری از افراد از وجود ان بی اطلاع باشند و در نتیجه در صورت ایجاد چنین حقی به دلیل نااگاهی فرصت اعمال ان را از دست بدهند. توصیه می شود همیشه و در هرجا از مشورت و علم وکیل متخصص ملکی ، جهت اطلاع از حقوقی که ممکن است از وجود ان بی خبر باشید، بهره ببرید.