دعوای حقوقی تایید بطلان قرارداد به جهت در رهن بودن ملک

دعوای حقوقی تایید بطلان قرارداد به جهت در رهن بودن ملک

سوگند پناهی

دعوای حقوقی تایید بطلان قرارداد به جهت در رهن بودن ملک

پیش از ورود در اصل موضوع ، تعریف مختصری از رهن ارائه می دهیم:

رهن چیست؟ 

مطابق تعریفی که ماده 771 قانون مدنی بیان نموده: رهن قراردادی میان بدهکار و طلبکار است که به موجب آن ،راهن یعنی مالک در ازای بدهی و دینی که به مرتهن یا همان طلبکار دارد، مال خود را به عنوان وثیقه در رهن وی قرارمی دهد تا ضمانتی باشد، جهت حسن پرداخت بدهی . 

آیا مالک می تواند نسبت به مال مرهونه معاملاتی انجام دهد؟

به موجب ماده 793 قانون مدنی : راهن نمی تواند در مال مرهونه،  تصرفات حقوقی انجام دهد که به حقوق مرتهن خدشه و خلل وارد آید مگر در صورت رضایت مرتهن به چنین معامله ای.  حال باید دید ،چه معاملاتی حق مرتهن را تهدید می کند .

  تصرفاتی چون اجاره دادن ملک، بدین جهت که عین مال به دیگری منتقل نمی شود  و دسترسی مرتهن به مال را دشوار نمی سازد صحیح و نافذ بوده و به اجازه مرتهن حاجتی نیست. اما اگر مال توسط راهن به ثالث فروخته شود، دو نظر متفاوت وجود دارد :عده ای معتقدند، فروش ملک ایرادی نداشته و معامله صحیح است چرا که حق مالک یا همان راهن نسبت به ملک خویش حقی است عینی و با در رهن قرارگرفتن ان، این حق از بین نمی رود در مقابل برخی بر آن اند که فروش مال مرهونه، منافی حقوق مرتهن است و بدون اجازه ی وی معتبر نیست. موافقان نظر دوم در اکثریت قرار داشته و بدین جهت اکثر قضات نیز در دعوای بین راهن و مرتهن، حق را از آن مرتهن می دانند. 

برای مشاوره با وکیل متخصص از این طریق اقدام کنید

اگر راهن بعد از رهن نخست ، ملک خود را مجددا، در رهن ثانی قرار دهد آیا رهن دوم غیر نافذ است؟

اگر راهن ملک خود را بار دیگر در رهن دیگری قرار دهد، عمل وی در تعارض با حق مرتهن اول نیست و رهن دوم که اصطلاحا رهن مازاد نامیده می شود، صحیح و نافذ است البته حق مرتهن نخست بر حق فرد دوم مقدم است و در صورت عدم پرداخت بدهی از جانب راهن و مراجعه مرتهن به محکمه جهت فروش مال مرهونه ،نخست باید طلب مرتهن اول وصول شود و اگرمازاد بران، چیزی باقی ماند متعلق به مرتهن دوم خواهد بود. 

در صورت فروش ملک مرهونه چه ضمانت اجرایی به نفع مرتهن وجود دارد؟

در وهله نخست معامله ای که بدون اذن مرتهن انجام شود غیرنافذ است یعنی تا رضای مرتهن به ان حاصل نشود ، معامله صحیح نبوده ولیکن با اجازه وی تکمیل و نافذ خواهد شد . 

ولیکن اگر مرتهن رضایت نداده و قصد برهم زدن معامله را داشته باشد ،باید دادخواستی با عنوان تایید بطلان قرارداد بیع به جهت در رهن بودن ملک، به محکمه ارائه نماید در این دعوی، مرتهن خواهان یا مدعی است و راهن به همراه خریدار ،خوانده یا مدعی علیه . 

نکته: ممکن است در قراداد رهن، محدودیت هایی برای تصرفات حقوقی راهن در ملک شرط شود . به عنوان مثال در حالت عادی اجاره مال مرهونه مجاز است ولی مرتهن می تواند ضمن رهن، شرط نماید که راهن حق اجاره را از خود سلب نماید. 

بررسی یک رای ، صادره از شعبه 3 دادگاه تجدیدنظر تهران 

اصل بر صحت معاملات است و انتقال اپارتمان توسط راهن، منافی حقوق مرتهن نمی باشد چراکه حق مرتهن عینی است و با فروش ملک از بین نمی رود و در عرف نیز خرید و فروش آپارتمان هایی که عمدتا به لحاظ وام مسکن، در رهن بانک می باشد، با حفظ حقوق رهنی، متدوال و رایج است .بنابراین انتقال عین مرهونه توسط راهن، منافاتی با حق عینی مرتهن نداشته و بیع صحیح است. همانطور که از رای پیداست دادگاه تجدیدنظر بر خلاف رویه بیشتر دادگاه ها ،اعتقادی به عدم اعتبار بیع نداشته و در نتیجه حقی برای مرتهن در بطلان قرارداد بیع قائل نشده است .

در صورت صدور حکم مبنی بر تایید بطلان قرارداد به نفع مرتهن، اجرای رای چگونه است؟

از انجا که ملک ، مالی غیر منقول است دعوای راجع به ان نیز باید در دادگاه محل وقع ملک اقامه گردد، تایید بطلان مبایعه نامه املاک نیز از این قاعده مستثنی نیست. از زمانی که مرتهن، قرارداد را رد کند وان را اصطلاحا تنفیذ ننماید ،بیع باطل بوده و تنها جهت تایید و رسمی نمودن ان و جلوگیری از اقدامات بعدی راهن و خریدار ، به دادگاه مراجعه می شود و رای دادگاه نیز اعلامی بوده و صدور اجرائیه لازم نیست. 

سخن پایانی: 

اگر شما نیز در رابطه با موضوع مورد بحث ،دعوایی در دادگاه ، تحت رسیدگی دارید یا بدواً قصد طرح دعوی دارید ،مشاوره با وکیل متخصص در امور املاک، حتما در پیشبرد موفق تر پرونده، موثر است.

web-design