نحوه طرح دعوای تصرف عدوانی

مقدمه

امکان دارد شخصی در یک بازه زمانی ملک یا زمینی را در تصرف خود داشته باشد اما شخص دیگری به زور و غیر قانونی ملک را از تصرف او خارج نماید. در چنین حالتی متصرف سابق می تواند، بر مبنای تصرف سابق خود اعاده ی تصرف را بخواهد و دادخواست رفع تصرف عدوانی را مطرح کند.

تصرف عدوانی هم جنبه ی حقوقی دارد و هم جنبه کیفری یعنی شاکی می تواند شکایت خود را هم از طریق حقوقی پیش ببرد و هم از طریق کیفری ولی نکته ای که وجود دارد این است که در طرح دعوای تصرف عدوانی کیفری شاکی در صورتی می تواند اقدام به طرح شکایت کیفری نماید که دارای سند رسمی باشد در غیر این صورت می بایست اقدام به طرح شکایت حقوقی نماید.

ارکان طرح دعوای تصرف عدوانی چیست؟

 ۱)غیر منقول بودن مال

۲)اثبات تصرف سابق خواهان 

۳)اثبات تصرف فعلی خوانده و غیر قانونی بودن تصرف خوانده 

۴)احراز عدوانی یا غیر قانونی بودن تصرف خوانده 

حسب ماده ۱۵۸  قانون آیین دادرسی مدنی، دعوای تصرف عدوانی یعنی ادعای متصرف سابق مبنی بر اینکه دیگری بدون رضایت او مال غیر منقول را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال درخواست می نماید.

به طور خلاصه در این دعوا خواهان مدعی مالکیت بر ملک نمی باشد، و حتی شاید مالک ملک هم نباشد ، اما ادعا دارد سابقا در ملک تصرف داشته، ولی خوانده در حال حاضر به صورت غیر قانونی ملک را تصرف کرده است. لازم به توضیح است به دلالت ماده ۱۶۲ قانون آیین دادرسی مدنی، مالکیت اماره ای بر تصرف سابق است.

۱) غیر منقول بودن مال در دعوی تصرف عدوانی:

هرچند قانون جلوگیری از تصرف عدوانی مصوب۱۳۵۲  تصرف عدوانی را شامل منقول و غیر منقول می دانست، اما قانونگذار ازحکم سابق خود عدول کرده و در ماده۱۵۸  قانون آیین دادرسی مدنی مصوب ۱۳۷۹این دعوی را صرفا شامل اموال غیر منقول دانسته است. شایان ذکر است قانون جلوگیری از تصرف عدوانی بر اساس ماده۵۲۹ قانون آیین دادرسی مدنی نسخ شده است هرچند برخی معتقدند موادی که مغایر با قانون جدید نیست کماکان معتبر و قابل اجراست.

سوال: اگر بر روی یک مال منقول تصرف عدوانی شکل گرفته باشد چه دعوایی می بایست مطرح گردد؟

پاسخ: تقاضای استرداد مال در اموال منقول خواسته درست تری می باشد.

۲)اثبات تصرف سابق خواهان

خواهان دعوا باید اثبات کند که ملک در ابتدا تحت تصرف ایشان بوده است و شخصی به زور و به طور غیر قانونی ملک را از دست او در آورده است.

سوال: شخص می بایست چند سال سابقه تصرف داشته باشد تا بتواند اقدام به طرح دعوی رفع تصرف عدوانی نماید؟

پاسخ: در این خصوص دادگاه ها رویه ثابتی ندارند برخی از محاکم با توجه به قانون قدیم آیین دادرسی مدنی که حداقل تصرف یکساله را برای طرح این دعوی لازم می دانند ولی باید گفت که قانون سابق نسخ شده است و در قانون جدید سخنی از مدت نیاورده است و قانونگذار تعمدا اقدام به حذف مدت تصرف نموده است پس باید گفت همین که عدوانی بودن تصرف و به طور کلی ارکان دعوی تصرف توسط دادگاه احراز شود برای طرح این دعوی کفایت می کند ولو اینکه تصرف یک ماه باشد.

سوال: در صورتی که شخصی بر ملکی تصرف داشته باشد و آن شخص فوت کند و شخص دیگری اقدام تصرف عدوانی آن ملک نماید آیا وراث متوفی می توانند اقدام به طرح دعوی تصرف عدوانی در دادگاه نمایند؟

پاسخ: باید گفت چون وارث قائم مقام مورث است باید گفت وراث می توانند اقدام به طرح دعوی تصرف عدوانی به طرفیت متصرف عدوانی نمایند.

ب) اثبات تصرف فعلی خوانده و غیر قانونی بودن تصرف خوانده

خواهان دعوی باید اثبات کند که در حال حاضر ملک در تصرف شخص دیگری است جهت اثبات این موضوع خواهان می تواند اقدام به اخذ تامین دلیل (تامین دلیل ناظر به حالتی است که اگر خواهان احساس می کند که امکان دارد تا روز جلسه رسیدگی دلیلی که قصد دارد جهت اثبات حقانیت خود به آن استناد کند از بین می رود) از شورای حل اختلاف نماید.

در خصوص موضوع حاضر اگر خواهان احتمال می دهد که خوانده در روز جلسه رسیدگی دادگاه  منکر تصرفات خود شود می تواند اقدام به اخذ تامین دلیل نماید و در این حالت شورای حل اختلاف اقدام به تعیین کارشناس می نماید و کارشناس به ملک مراجعه و با تحقیق از همسایگان و .... متصرف فعلی ملک را تعیین می نماید) و از این تامین دلیل می توانید جلوی انکار احتمالی خوانده را بگیرید.

از سوی دیگر تصرف خوانده فعلی غیر قانونی باید باشد به طور مثال اگر خوانده به موجب رای دادگاه بر ملک مسلط شده باشد هرچند خواهان مقدم بر خوانده متصرف بوده باشد در اینجا تصرف خوانده قانونی می باشد. و اگر حتی خوانده تصرف خود را قانونی بداند به طور مثال ادعای مالکیت داشته باشد و حتی اگر این ادعا منطبق بر واقعیت نیز باشد ولی این ادعا در دادگاه ثابت نشده باشد و اقدام به تصرف در ملک نموده باشد این تصرف، تصرف غیر قانونی می باشد و خواهان می تواند تحت عنوان تصرف عدوانی اقدام به طرح شکایت نماید.

سوال: ملاک عدوانی بودن تصرف خوانده چه زمانی است؟ ملاک ابتدای تصرف است؟ یا اگر ابتدا قانونی بوده باشد و در ادامه عدوانی شود نیز تصرف عدوانی است؟

پاسخ: در خصوص پاسخ به سوال طرح شده باید گفت ملاک در این خصوص ابتدای تصرف است که می بایست به صورت عدوانی باشد مثلا اگر مستاجر با وجود انقضاء قرارداد اجاره ومخالفت موجر باز هم به تصرف خود در مورد اجاره ادامه دهد، تصرف مستاجر عدوانی نخواهد بود.

ج) مهم بودن سابقه تصرف توسط خواهان حتی اگر مالک رسمی نباشد.

در طرح این دعوی فقط سابقه تصرف خواهان مهم می باشد ولو اینکه خواهان مالک نباشد یعنی آنکه تنها موضوعی که برای دادگاه مهم است در این دعوی این است که اثبات شود خواهان سابقا ملک را در تصرف داشته است بدون انکه حتی مالک باشد حتی دادگاه در این دعوی مدارک مالکیتی را هم بررسی نمی کند و صرفا سبق تصرف را بررسی می نماید

سوال: اگر خوانده (متصرف فعلی) در جلسه رسیدگی دادگاه ادعای مالکیت نماید چه می شود؟

دادگاه به صرف ادعای مالکیت حتی اگر مدارک مالکیت نیز ارائه دهد توجه نمی نماید چرا که در دعوای حقوقی دادگاه به ادعایی رسیدگی می کند که راجع به آن ادعا در دادگاه اقامه دعوا به موجب دادخواست شده باشد در اینجا خوانده با توجه به مدارکی که دارد می بایست اقدام به طرح دعوای مناسب از قبیل اثبات مالکیت ،الزام به تنظیم سند رسمی یا خلع ید و .... در دادگاه در زمان مناسب نماید و این ادعا های خود را در این دعوی مطرح سازد در این صورت دادگاه به این ادعا ها توجه می نماید.

سوال: دادگاه به دلایل مالکیت در دعوی تصرف عدوانی به هیچ وجه توجه نمی نماید؟

با در نظر گرفتن ماده ۱۶۲ قانون آیین دادرسی مدنی مالکیت هر یک از طرفین دعوی فقط می تواند اماره ای بر تصرف سابق باشد مگر آنکه خلاف آن ثابت شود.

سوال: در صورتی که شخصی مالک ملکی باشد ولی در دعوی تصرف عدوانی شکست بخورد چگونه می تواند بر ملک خود مستولی شود؟

پاسخ: به نظرمی رسد در صورت وجود شرایط بهترین راهکار اقامه دعوی خلع ید می باشد.

تفاوت دعوای تصرف عدوانی و خلع ید در چیست؟

ا)یکی از ارکان دعوای خلع ید اثبات مالکیت است، اما در دعوای تصرف عدوانی سبق تصرف کفایت می کند.

۲)در دعوای خلع ید خود مالک باید اقامه دعوی کند، اما در دعوای تصرف عدوانی قانونگذار با مساحمه ای آشکار در ماده ۱۷۰ قانون آیین دادرسی مدنی طرح دعوی از سوی مستاجر، مباشر، خادم، کارگر و به طور کلی اشخاصی که ملکی را از طرف دیگری متصرف باشند به قائم مقامی از سوی مالک تجویز کرده است.

۳)حکم خلع ید پس از قطعیت باید اجرا شود ،اما تصرف عدوانی نیاز به قطعیت ندارد

تفاوت دعوای رفع تصرف عدوانی با تخلیه چیست؟

در دعوای تصرف عدوانی متصرف بدون رضایت و عدوانا ملک را تصرف کرده است ولی در تخلیه متصرف از ابتدا به صورت غاصبانه و عدوانا تصرف نکرده است بلکه با رضایت و احتمالا قرارداد کتبی وارد ملک شده است اما ادامه تصرف غیر قانونی می باشد.

تفاوت دعوی تصرف عدوانی حقوقی و کیفری در چیست؟

۱)در دعوی حقوقی تصرف عدوانی صرفا بحث در مورد سبق تصرف خواهان دعوی و تصرف عدوانی فعلی خوانده است ولی در دعوی کیفری تصرف عدوانی شاکی می بایست دلایل مالکیت خود را ارائه دهد.

۲)در دعوی تصرف عدوانی حقوقی اگر متصرف عدوانی اقدام به احداث بنا نموده باشد بسیاری از محاکم به صرف صدور رای مبنی بر تصرف عدوانی بنای احداث شده را نیز قلع می نمایند ولی در دعوی تصرف عدوانی کیفری دادگاه کیفری نمی تواند اقدام به قلع بنا نماید.

آیا اقامه دعوی تصرف عدوانی در اموال مشاعی امکانپذیر است؟

بله با توجه به ماده ۱۶۷ قانون آیین دادرسی مدنی که بیان نموده است  «در صورتی که دو یا چند نفر مال غیر منقولی را به طور مشترک در تصرف داشته باشند … و بعضی از آنان مانع تصرف بعضی دیگر شوند در حکم تصرف عدوانی محسوب و مشمول مقرارت این فصل خواهد بود »در اموال مشاعی نیز چون ارکان ذکر شده در دعوی تصرف عدوانی مانند سابقه تصرف و عدوانی بودن تصرف قابل اثبات نیست، در حکم تصرف عدوانی دانسته شده است .مانند اینکه ملک مشترک بین زن و شوهر باشد و مرد مانع ورود زن شود یا یکی از مالکین ساختمان مانع ورود همسایه دیگر در پارکینگ یا دیگر مشاعات شود و خود بر آن اقدام به تصرف داشته باشد.

آیا می توان هم زمان با طرح دعوی تصرف عدوانی اقدام به طرح دعوی مطالبه اجرت المثل نمود؟

در این خصوص باید گفت بعضی از محاکم بر این عقیده می باشند که خواهان در دعوی مطالبه اجرت المثل می بایست مالکیت خود را اثبات نماید تا دادگاه بتواند حکم بر اجرت المثل صادر نماید پس اگر خواهان دعوی تصرف عدوانی صرفا به دلیل سبق تصرف خود بدون داشتن دلایل مالکیت قصد طرح دعوی مطالبه اجرت المثل را دارد امکان رد شد دعوی دوم بسیار بالا است ولی اگر خواهان دلایل مالکیت دارد می تواند هم زمان با طرح دعوی تصرف عدوانی اقدام به طرح دعوی مطالبه اجرت المثل نیز نماید.

آیا به صرف صدور رای مبنی بر تصرف عدوانی بنا ساخته شده در زمین نیز قلع و قمع می شود؟

در خصوص پاسخ به پرسش فوق نیز رویه واحدی وجود ندارد برخی از حقوقدانان با وحدت ملاک قراردادن ماده ۱۶۴ قانون آیین دادرسی مدنی بر این نظر می باشند با صدور رای مبنی بر تصرف عدوانی دیگر نیازی به طرح دعوی قلع و قمع بنا وجود ندارد و دادگاه به صرف صدور رای در خصوص تصرف عدوانی می بایست اقدام به قلع و قمع بنا نیز نماید مگر اینکه متصرف عدوانی ظرف یک ماه اقدام به طرح دعوی مالکیت دهد ولی برخی دیگر از حقوقدانان بر این نظر می باشند که در خصوص موضوع پرسش خواهان برای قلع و قمع بنا باید اقدام به طرح دعوی جداگانه نماید.

سایر نکات طرح دعوای تصرف عدوانی

۱-منشاء تصرف خواهان باید مشروع باشد به طور مثال اگر خواهان خود ملک را از شخص دیگری غصب نموده باشد نمی تواند اقدام به طرح این دعوی نماید.

۲-دعوای رفع تصرف عدوانی صرفا راجع به اموال غیر منقول (املاک) می باشد و راجع به اموال منقول طرح چنین دعوایی قابلیت استماع ندارد.

۳- همانطور که در بالا بیان شد اقدام طرح دعوای کیفری تصرف عدوانی هم وجود دارد ولی در طرح این دعوی شاکی می بایست و حتما سند مالکیت داشته باشد تا دادسرا و دادگاه بدان توجه نمایند.

مرجع صالح به رسیدگی به دعوی تصرف عدوانی کجاست؟

 دادگاهی صالح به رسیدگی به این دعوی می باشد که ملک در حوزه قضایی آن دادگاه واقع شده باشد.

بهترین وکیل برای طرح دعوی تصرف عدوانی را از کجا پیدا نماییم؟

مجموعه حقوقی هم وکیل نگاه کاملا تخصصی به موضوعات حقوقی دارد که در همین راستا اقدام به تاسیس دپارتمان های تخصصی حقوقی در موضوعات مختلف حقوقی نموده است پس اگر قصد گرفتن وکیل متخصص در هر حوزه ای را دارید یا اصلا می خواهید راجع به مشکل حقوقی خود با وکیل متخصص مشورت نمایید فقط کافی است که درخواست خود را در سایت هم وکیل ثبت نمایید تا کارشناسان ما بتوانند زمینه برقراری ارتباط با وکیل متخصص در حوزه مورد پرسش حقوقی شما را نمایند در هم وکیل شما می توانید با بهترین وکلای تهران اقدام به مشاوره نماید.

توصیه آخر در مورد نحوه طرح دعوای تصرف عدوانی

انجام کار های قضایی فعالیتی است تخصصی و هر پرونده دارای نکات و پیچیدگی های خاص خود به شما همراهان گرامی توصیه میکنیم قبل از هر اقدامی در این خصوص با یک وکیل متخصص کیفری مشورت نمایید.