آثار حقوقی وکالت بلاعزل :

وکالت بلاعزل چیست؟ 

در یک تقسیم بندی سند وکالت را به دو نوع ساده و بلاعزل تقسیم می کنیم. وکالت ساده عبارت است از اینکه موکل هر وقت بخواهد می‌تواند وکیل را عزل کند اما آن عقدی که این روزها در دفترخانه‌ها نوشته می‌شود، وکالت بلاعزل است. که در ماده‌ی ۶۷۹ قانون مدنی آمده است که موکل می‌تواند هر وقت بخواهد وکیل را عزل کند مگر اینکه وکالت وکیل و یا عدم عزل وکیل در ضمن عقد شرط شده باشد، در این حالت موکل دیگر حق عزل و فسخ وکالت را ندارد.

نکته اینجاست که این نوع وکالت ممکن است دردسرهایی داشته باشد که در ادامه به آن اشاره می‌کنیم. وکالت بلاعزل عبارت است از وکالتی که برای خرید خانه‌هایی که فک رهن نشده اند استفاده می‌شوند و بر اساس این نوع وکالت خریدار خانه این اختیار را دارد که پس از خارج شدن مورد وکالت از رهن، بدون نیاز به حضور فروشنده ملک را به نام خود بزند. و فروشنده نمی‌تواند این وکالت را فسخ کند. بنابراین در وکالتنامه‌ی بلاعزل موکل در حالت عادی نمی‌تواند وکیل را عزل کند و برای این کار شرایط خاصی نیاز است. برای فسخ وکالت بلاعزل باید:   

- موضوعی که برای آن شخص، وکیل گرفته است تمام شود.

- وکیل یا موکل فوت کند یا به جنون برسد.

و ...

در وکالت بلاعزل موکل می‌تواند انجام امور را در دست بگیرد (بهتر است توجه داشته باشید که برای انجام امور جزئی به وکیل وکالت بلاعزل بدهد. برای مثال زمانی که برای وکالت بلاعزل برای خرید یا فروش به دفاتر اسناد رسمی مراجع می کنید، متن وکالتنامه را بخوانید و در صورت متوجه نشدن هر بند بهتر است از دادن وکالت خودداری کنید و از دفتردار یا وکیل متخصص راهنمایی بگیرید.

یکی از اشتباهات رایج خریداران این است که تصور می‌کنند با داشتن وکالت بلاعزل از فروشنده همه‌ی حقوق آنها تامین می‌شود، اما این در حالی است که وکالت بلاعزل به این معناست که یکی از طرفین به صورت یکجانبه نمی‌تواند قرارداد را فسخ کند در حالی که در وکالتنامه‌ی ساده این امکان برای هر دو طرف فراهم است.

اما باید بدانید که در هر یک از انواع وکالت، فوت فروشنده یا خریدار یا دیوانگی وی باعث از بین رفتن وکالت می‌شود. و اگر شما خریدار باشید و فروشنده فوت کند ملکی که وکالت آن را دارید به ورثه‌ی فروشنده منتقل می‌شود. مگر آن که مبایعه نامه ای داشته باشید و این امر را ثابت کنید که این ملک را خریده اید و در کنار آن وکالتنامه گرفته اید.

وکالت فروش برای انجام امور اداری و در نهایت تنظیم سند به خریدار داده می‌شود و از زمان تنظیم وکالتنامه از سمت خریدار ممکن است اتفاقات زیادی بیافتد از جمله فوت هر یک از طرفین یا فروش همان مال توسط فروشنده به غیر و ....

نکته‌ی دیگر این است که حتی اگر وکالت بلاعزل از فروشنده داشته باشید این وکالت بلاعزل نافی این نیست که انجام مورد وکالت توسط فروشنده منعی داشته باشد. یعنی مالک می‌تواند ملک را بفروشد.

در نتیجه در این نوع وکالتنامه‌ها سریعا سند را به نام خود انتقال دهید و این گونه نیست که همیشه مالک ملک فروشنده باشد و شاید شما به عنوان خریدار ملکی را از کسی بخرید و او نیز آن ملک را وکالتی خریده است و سند منتقل نشده است و این زنجیره تا چند دست وجود داشته است. در این زمان لازم است که وکالت اولیه که توسط مالک داده شده را کامل مطالعه نمایید.

یکی از مواردی که در وکالت باید به آن توجه کافی داشت این است که در متن وکالتنامه مدت تعیین نشده باشد چرا که همیشه زمان پیگیری امور مربوط به سند، از ابتدا مشخص نیست و در نتیجه با ذکر مدت و انقضای آن وکالت باطل می شود.

خرید آپارتمان در رهن بانک با وکالتنامه

متداول ترین نوع معامله با وکالتنامه خرید آپارتمان یا خانه در رهن بانک است که اگر شما هم برای دریافت تسهیلات مسکن اقدام کرده باشید، می‌دانید که وثیقه‌ی بانک مسکن برای تسهیلات، سند خانه‌ی خریداری شده است. و زمانی که شما خانه ای را با وام مسکن در سال ۹۸ می‌خرید، سند آن تا زمان پرداخت تمام اقساط وام و تسویه حساب در رهن بانک می‌ماند.

بنابراین اگر بخواهید قبل از اتمام اقساط وام خانه را بفروشید ، یا باید خانه را با شیوه‌های مشخص فک رهن کنید (وام را تسویه کنید) و یا خانه را به صورت وکالتنامه‌ای مورد نقل و انتقال قرار دهید. در فروش وکالتنامه‌ای، مالک خانه وکالتنامه‌ی بلاعزلی به خریدار می‌دهد، تا زمانی که اقساط بانک پایان یابد و ملک از رهن خارج شود که بعدا خریدار ملک را به نام خود بزند.

 دقت داشته باشید که چنین معامله‌ای باید با اطلاع و‌ رضایت بانک انجام شود.  

چه نکاتی را باید هنگام خرید و فروش ملک با وکالتنامه رعایت کنیم؟

الف) قبل از هر چیزی باید از صحت و اعتبار وکالتنامه مطمئن شوید که برای این منظور باید به دفترخانه اسناد رسمی تنظیم وکالتنامه مراجعه کنید.                                                                                               

ب) حتما در کنار وکالتنامه برای قرارداد خود مبایعه نامه کتبی دریافت کنید و وکالتنامه به تنهایی ضامن منافع شخص در معامله نیست.               

پ) اگر قصد معامله‌ی خانه‌ای را دارید که قبلا یک یا چندین بار با وکالتنامه معامله شده است حتما وکالتنامه‌ی اولیه را درخواست کرده و به طور دقیق و کامل آن را مطالعه کنید.

ت) در خرید و فروش ملک با وکالتنامه نباید مدت زمان قید شود وگرنه پس از پایان مدت تعیین شده شما اختیاری بر ملک مذکور ندارید.

ث) قبل از انجام معامله با استعلام از مراجع و مراکز مختلف مثل شهرداری و غیره از میزان بدهی‌های ملک مطلع شوید.

شرایط ابطال وکالت فروش

در وکالت‌نامه عادی موکل می تواند هر زمان که بخواهد وکیل را عزل کند و خود وکیل نیز می‌تواند استعفا دهد اما بحث ما بر روی وکالت‌های بلاعزل است که در چه شرایطی این وکالتنامه‌ها باطل می‌شود:                           

1- حجر وکیل یا موکل

 حجر به این معناست که شخص سلامت روانی خود را از دست بدهد و به اصطلاح مجنون شود و توانایی تصمیم گیری در امور مالی را از دست بدهد که در این صورت می‌گویند شخص سفیه شده است. حال در صورتی که وکیل یا موکل به جنون برسند وکالت منفسخ می شود و در صورتیکه وکالت در امور مالی داده شده باشد موکل یا وکیل سفیه گردند سرنوشت عقد انفساخ است و وکالت باطل می‌شود. منتها سفیه و مجنون بودن وی باید در مراجع قضایی اثبات شود.                                                                    

2_ فوت وکیل یا موکل

 با فوت وکیل یا موکل رابطه‌ی وکالت بین دو طرف منفسخ می‌شود. و نکته اینجاست که اگر خریدار فوت کند اینطور نیست که بگوییم انجام مورد وکالت به وراث خریدار می‌رسد چرا که وکالت کلا باطل می‌شود و وکالت‌نامه ارزش و اعتباری ندارد.                                                                                      

3_ استعفای وکیل 

یکی از طرق انفساخ وکالت چه از طریق عادی و چه بلاعزل، استعفای وکیل است. که این استعفا حائز مسئولیتی برای وی نیست و صرفا باید موکل را مطلع کند. این استعفا یکطرفه است و موکل در وکالت بلاعزل به دلیل اینکه حق عزل را از خود گرفته است، نمی‌تواند وکیل را از سمت خود برکنار کند.          

4_ اقاله‌ی عقد وکالت بلاعزل

 اقاله به این معناست که دو طرف با یکدیگر عقد را برهم زنند. در وکالت نیز مانند عقود دیگر امکان اقاله وجود دارد و طرفین می‌توانند با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی و با رضایت هم دیگر عقد وکالت را اقاله نمایند .

5_ اتمام مدت قرارداد

 در صورت زمان‌دار بودن عقد؛ در صورتی که عقد وکالت برای مدت معینی تنظیم شده باشد؛ پس از گذشت آن مدت عقد منفسخ می‌شود برای مثال شخصی برای انجام امور مالی خود به مدت دو سال به دیگری وکالت می‌دهد که با پایان این دو سال عقد وکالت نیز منفسخ می شود.

6_ از بین رفتن موضوع قرارداد یا انجام قرارداد 

 اگر شخصی به دیگری برای انجام کاری وکالت بلاعزل داده باشد با اتمام آن کار یا از بین رفتن موضوع، وکالت منفسخ می‌شود. برای مثال فردی به دیگری برای فروش اتومبیل خود وکالت می‌دهد و در صورتی که اتومبیل به فروش برسد و یا از بین برود و یا دزدیده شود و یا به نحوی خراب شود که دیگر ارزش نداشته باشد، وکالت بلاعزل منتفی است.

 (انجام شدن شامل انجام دادن موضوع عقد توسط وکیل موکل است-به عبارت دیگر سپردن کاری به دیگری مانع از این نیست که خود فرد نتواند آن را انجام دهد)  یعنی اگر فروشنده به خریدار وکالت بلاعزل جهت فروش ملک داشته باشد، باعث نمی‌شود که خود موکل نتواند ملک را بفروشد. 

انجام مورد وکالت توسط فروشنده

 - وکالت‌نامه چه ساده باشد و‌ چه بلاعزل، موکل می‌تواند عمل وکالت را انجام دهد به عبارت دیگر این حق فقط منحصر به وکیل نیست اما دقت داشته باشید که اگر فروشنده مالی را به دیگری بفروشد و در ضمن عقد خرید و فروش، وکیل بلاعزل فروشنده برای انتقال رسمی مال مورد معامله باشد ولی فروشنده (که در اینجا موکل است) مبادرت به انتقال آن مال به شخص ثالثی کند این عمل او جرم و فروش مال غیر محسوب می‌شود. به همین دلیل هنگامی که می‌گوییم انجام مورد وکالت به وسیله‌ی موکل بلااشکال است به موضوعاتی مربوط می‌شود که با حقوق وکیل در تعارض نباشد. شاید تصور کنید که وقتی فروشنده به شما وکالت بلاعزل می‌دهد دیگر نمی‌تواند ملک را با شخص دیگری معامله کند اما این تصور اشتباه است چرا که حتی در صورت دادن وکالت بلاعزل فروشنده هنوز می‌تواند مورد وکالت را (انتقال سند رسمی) خودش انجام دهد. او می‌تواند ملک را به شخص دیگری هم بفروشد و خودش سند را به نام شخص بزند.

 که در این صورت دیگر وکالتنامه‌ی شخص کاملا بی اعتبار می‌شود و ملک را نیز از دست داده است. برای جلوگیری از این اتفاق دو راه وجود دارد اولاً از فروشنده بخواهید همزمان با وکالت مبایعه نامه با مالکیت خانه تنظیم و منتقل شود و حتی اگر فروشنده شخصا خانه را به نام شخص دیگری بزند به جرم فروش مال غیر مجرم محسوب شده و معامله اش باطل می‌شود. ثانیاً در وکالتنامه‌ قید شود که حق فروش ملک از فروشنده سلب می‌شود در این صورت بعد از دادن وکالت فروش دیگر نمی‌تواند شخصا مورد وکالت را انجام دهد.  

لذا دقت داشته باشید که صرف وجود وکالتنامه موجب مالکیت نمی‌شود و در واقع اگرچه خریدار وکالت بلاعزل داده است و سند وکالتی خانه را گرفته است اما شرایط گوناگونی که در موارد بالا بیان کردیم می‌تواند باعث ضرر بسیار زیاد باشد.

تکلیف معامله در حالتی که وکیل ملک را به ثمن ناچیز می فروشد چیست

گاهی اوقات پیش می آید که شخصی به دیگری وکالت بلاعزل برای نقل و انتقال خانه می دهد و حتی در وکاتنامه ای که به فرد داده شده است آمده است که وکیل می تواند ملک را به هر مبلغ به دیگری یا خود واگذار کند ولی باید بدانید وکالت جزء عقود امانتی است و وکیل موظف است تحت هر شرایطی غبطه و مصلحت موکل را رعایت کند و نمی تواند بدون رعایت غبطه ومصلحت موکل اقدام به واگذاری ملک نماید .

منظور از رعایت غبطه و مصلحت موکل چه می باشد؟

منظور این است که وکیل در انجام دادن مورد وکالت باید جنبه امانت داری را رعایت کند به طور مثال اگر شخصی وکالت راجع به ملکی با حدود اختیارات کامل دارد و وکالت بلاعزل هم می باشد اگر قیمت روز آن ملک ده میلیارد تومان می باشد وکیل نمی تواند آن ملک را به قیمت یک میلیارد تومان به فروش برساند حال تفاوتی نمی کند که ملک را به خود یا به دیگری منتقل نموده باشد 

در صورتی که وکیل بدون رعایت غبطه موکل اقدام به واگذاری ملک نماید مالک چه اقدامی می تواند انجام دهد؟

در صورت عدم رعایت غبطه موکل توسط وکیل بهتر است ابتدا به ساکن با گرفتن تامین دلیل از شورای حل اختلاف با اخذ نظر کارشناس رسمی دادگستری قیمت واقعی ملک را در بیارید در صورتی که تفاوت فاحش قیمتی وجود دارد شما می بایست در قدم بعدی اقدام به ارسال اظهارنامه برای خریدار و فروشنده مبنی بر رد معامله نمایید پس از آن می بایست اقدام به طرح دعوی بطلان قرارداد ملک به جهت رد معامله در دادگاه صالح نمایید باید به این موضوع توجه داشته باشید این دعوی بسیار فنی و پیچیده است و بهتر است قبل از هر اقدامی با وکیل متخصص در حوزه ملکی مشورت نمایید.

در صورتی که وکیل ثمن  معامله را بازنگرداند چه اقدامی باید صورت پذیرد

در صورتی که وکیل اختیار دریافت ثمن مورد معامله را از خریدار داشته باشد موظف است ثمن دریافتی را به موکل بدهد در صورتی که وکیل از این تعهد قانونی و قراردادی خود سر باز زند موکل یا همان مالک می تواند اقدام به طرح دعوی مطالبه حساب تصدی ایام وکالت به طرفیت وکیل نماید.

منظور از حساب تصدی ایام وکالت چیست؟

به عبارت ساده تر و عامیانه این می شود که وکیل می بایست هر آن چیزی که از طرف دیگر قرارداد دریافت نموده است را به مالک پس دهد

اگر مالک به قرارداد فی مابین وکیل و خریدار دسترسی نداشته باشد و اصلا نداند رقم معامله چقدر است تکلیف چیست ؟

در این حالت اگر موضوع وکالت به طور مثال یک واحد آپارتمان باشد و وکیل رقم معامله را در دادگاه اعلام نکند مالک می تواند از طریق کارشناسی اقدام به مطالبه قیمت واحد آپارتمان به قیمت روز نماید.

بهترین وکیل برای بطلان وکالت بلاعزل در تهران

در بالا به گوشه ای از پیچیدگی های بحث وکالت بلاعزل اشاره شد بدیهی می باشد ذکر تمامی جزیییات این موضوع یک امر تخصصی و مستلزم طی نمودن تحصیلات آکادمیک در رشته حقوق و سال های تجربه کاری در این زمینه می باشد ما به شما توصیه می کنیم اگر با معضلات و مشکلات در حوزه وکالت بلاعزل روبه رو شده هم اکنون درخواست مشاوره خود را از طریق لینک های موجود در این صفحه ثبت کنید تا با بهترین وکیل ملکی تهران مشاوره نمایید . 

توصیه آخر در مورد وکالت بلاعزل

با توجه به آثار حقوقی گسترده ای که اعطای وکالت بلاعزل دارد به دوستان توصیه می گردد قبل از هر اقدامی در خصوص اعطای وکالت بلاعزل یا دعاوی ناشی از ان با یک وکیل دادگستری متخصص در این حوزه مشورت نماید.