تایید بطلان قرارداد فروش ملک به جهت بازداشت قانونی آن

مقدمه : 

ممکن است ملکی، پس از استعلامات ثبتی و مسجل شدن مالکیت مدیون، بابت بدهی وی، توسط مراجع قضایی صالح، توقیف و بازداشت گردد. این نوع از توقیف، به معنای توقیف سندی و منع از نقل و انتقال ملک توسط مالک است، فلذا توقیف فیزیکی و اخراج مالک از ملک مذکور، در توقیف به وسیله ی مرجع صالح، صورت نمی گیرد.

هدف از توقیف نیز، وصول مطالبات طلبکار، از رهگذر فروش و مزایده ملک است، تا پس از کسر بدهی های مالک و پرداخت طلب، اگر مبلغی باقی ماند، به وی مسترد شود. با این شرح مختصر، در این مقاله قصد داریم بررسی کنیم که، در صورت انتقال ملک بازداشتی از جانب مالک بدهکار، چه ضمانت اجرایی به نفع طلبکار، برقرار است.

حکم معامله مالک، نسبت به ملکی که به حکم قانون و مراجع قضایی توقیف شده است، چیست؟ 

به موجب ماده 56 قانون اجرای احکام مدنی، هر نوع معامله و نقل و انتقال، چه به صورت رهنی، چه شرطی و یا قطعی، نسبت به مالی که قانونا، توقیف شده است، باطل و کان لم یکن خواهد بود. در توضیح این ماده باید گفت، با فرض بازداشت بودن یک ملک، انتقال آن به شخص ثالث، موجب بطلان قرارداد فروش نیست. چرا که منظور از حکم ماده 56 در خصوص بطلان، در واقع غیر نافد بودن چنین معامله ای است، یعنی معامله ای که نه صحیح است و نه باطل، صحت و بطلان ان منوط به یک امر خارجی است، که در اینجا اجازه و تنفیذ طلبکاری که بازداشت به نفع او انجام شده است، ملاک است. حکم ماده 57 قانون اجرای احکام نیز، مقصود و فرض غیر نافذ بودن را تشدید می کند چرا که چنین مقرر نموده: هرنوع قراردای که نسبت به مال بازداشت شده، منعقد شود و به ضرر طلبکار یا محکوم له باشد، نافذ نبوده مگر انکه وی آن را تنفیذ کند 

آیا معامله نسبت به ملک توقیف شده،  لزوما باید در قالب بیع و فروش باشد؟

با توجه به قید ماده 56 قانون اجرای احکام، مبنی بر انتقال، مقصود هر نوع انتقالی است که مال را از دسترس طلبکار خارج سازد و صرف بیع مدنظر نیست، پس صلح یا هبه ملک نیز شامل حکم مقنن ،بوده است البته برخی معتقدند، انتقال منافع ملک در قالب اجاره هم، بدون تنفیذ طلبکار ،مجاز نیست . لکن به نظر نمی رسد درعمل چنین باشد، چرا که در اجاره یا ایجاد حق انتفاع، ملکیت خارج نمی شود مگر انکه اجاره ، برای مدتی مثلا 5 سال منعقد شود که به قرائن مشخص شود، این چنین قراردادی به ضرر طلبکار است. حکم ماده 57 قانون اجرای احکام نیز با مطلب فوق سازگار است چرا که این ماده، غیر نافذ بودن معامله را، منوط به تضرر و زیان محکوم له می داند 

تکلیف طلبکار پس از انتقال ملک توقیف شده توسط بدهکار چیست؟

پرسش : محکوم له یا همان طلبکار، پس از انتقال ملک توقیف شده از جانب بدهکار، چه کاری باید انجام دهد؟

در چنین شرایطی وقتی مالک ملک توقیفی و ممنوع از معامله، آن را به ثالث منتقل نمود، محکوم له نیز می تواند به استناد دستور مرجع قضایی و حکم ماده 56و 57 قانون اجرای احکام مدنی، تایید بطلان فروش ملک بازداشت شده را از محکمه صالح درخواست نماید تا دادگاه ، پس از بررسی مدارک ، بطلان قرارداد فروش را اعلام نموده و حکم به نفع طلبکار صادر گردد.

 آیا انتقال مالی که در توقیف است ،  واجد وصف کیفری نیز می باشد؟

اصولاً بازداشت و توقیف ملک  در قبال بدهی، تا زمانی که ملک به مزایده نرفته، سالب مالکیت مالک نمی باشد،  فلذا فروش مال غیر در این خصوص مجری نبوده چرا که مال هنوز در مالکیت وی مستقر است. البته بعضی از محاکم فروش ملک بازداشتی را کلاهبرداری محسوب نموده وبا شکایت خریدار جاهل و نااگاه،  از وضع خاص ملک، فروشنده را به عنوان کلاهبردار، تحت تعقیب  کیفری قرار می دهند 

نکته: در خصوص خواسته انتقال سند رسمی ملک توقیفی از جانب مشتری، قرار عدم استماع دعوی به جهت ممنوعیت از هر نوع نقل و انتقال، صادر می شود و تا زمانی که ملک از بازداشت خارج نشده، خریدار حقی در تنظیم سند به نام خویش ندارد. فلذا توصیه می شود، حتما قبل از خرید ملک از "در رهن یا بازداشت نبودن" آن، اطمینان کسب نمایید 

سخن پایانی:

با توجه به حساسیت موضوع، جهت ممانعت از تضییع حقوق طلبکار یا خریدار، توصیه می شود جهت ارائه راهکار منطقی و قانونی، حتما از وکیل متخصص مشورت های لازم را کسب نمایید