استرداد ثمن

در بعضی از مواقع بعد از اینکه معامله بهم می خورد، فروشنده نسبت به ثمن معامله اقدام نمی کند. در بسیاری از موارد ممکن است، معامله ای در خصوص ملکی منعقد شود و مقداری از ثمن معامله و یا تمام آن به فروشنده ملک پرداخت شود، اما بعد از تحویل ثمن معامله به جهتی از جهات، معامله منحل و بلااثر گردد. در چنین وضعیتی فروشنده اگر حاضر به پرداخت و استرداد ثمن تادیه شده نباشد، خریدار چاره ای جز طرح دعوی برای احقاق حق خویش ندارد.

دلایل انحلال معامله و مبانی استرداد ثمن از جانب خریدار کدام اند ؟

انحلال معامله ممکن است ناشی از چهار علت باشد: فسخ، انفساخ، اقاله، بطلان

در فسخ، شخصی که اختیارو امتیاز فسخ دارد، یکجانبه آن را منحل می نماید فسخ معامله می تواند ناشی از توافق طرفین باشد مانند اینکه در قرارداد شرط شود در صورتی که چک های صادر شده توسط خریدار اگر ظرف مدت مشخص در قرارداد پرداخت نشود فروشنده می تواند قرارداد منعقد شده را فسخ نماید در این خصوص نکته ای که وجود دارد این است که حتما مدت زمانی که شخص اختیار فسخ معامله را دارد باید مشخص گردد به طور مثال آورده شود که تا یک ماه اختیار فسخ معامله را دارد اگر مدت زمان فسخ قرارداد در این حالت مشخص نشود هم شرط باطل است و این باطل شدن شرط باعث می شود که قرارداد نیز باطل شود، مورد دیگری که طرفین می توانند قرارداد را فسخ نمایند این است که به موجب قانون برای اصحاب قرارداد قانون گذار اختیار فسخ معامله را در نظر گرفته است که اصطلاحا به آن خیارات قانونی می گویند که شامل خیار عیب، تدلیس، تاخیر در پرداخت ثمن، خیار غبن و…. که هر کدام از این خیارات دارای آثار و شرایط قانونی خود می باشد که این خیارات به طور خودکار در قرارداد وجود دارد و در صورت حدوث جهات فسخ به استناد این خیارات شخص می تواند اقدام به فسخ قرارداد نماید مشروط بر اینکه طرفین اقدام به اسقاط کافه خیارات ننموده باشند شرطی که در انتهای هر قرارداد بدین صورت آورده می شود که طرفین اقدام به اسقاط کافه خیارات نمودند معنی این عبارت به بیان ساده این است که طرفین با رضایت خود تمامی خیاراتی که به موجب قانون می توانستند قرارداد را فسخ نمایند اقدام به ساقط کردن آن نمودند در این صورت دیگر طرفین حتی اگر خیارات قانونی نیز وجو داشته باشد دیگر نمی توانند قرارداد را فسخ نمایند.

انفساخ، یا ناشی از شرط ضمن عقد جهت انحلال خود به خودی عقد است یا ناشی از حکم قانون، مثلا تلف مورد معامله، پیش از تسلیم به مشتری به طور مثال در قرارداد آورده می شود در صورتی که فروشنده تا فلان تاریخ مورد معامله را تحویل خریدار ندهد قراردد منفسخ می شود در این صورت اگر در تاریخ مشخص شده در قرارداد اگر مورد معامله تحویل فروشنده نشود قرارداد خود به خود منفسخ می شود حتی اگر طرفین توافق بر بقاء قرارداد نیز داشته باشند دیگر فایده ای ندارد به طور خلاصه باید گفت در صورت حدوث اتفاقی که انفساخ منوط به آن شده قرارداد خودکار از بین می رود بدون آنکه شخصی بتواند جلوی آن را بگیرد و درصورتی که طرفین بخواهد قرارداد را ابقاء نمایند مجددا می بایست اقدام به انعقاد قرارداد نمایند. 

اقاله، تراضی  و توافق  دو جانبه، دربرهم زدن معامله است به طور مثال طرفین توافق می کنند قراردادی که ایجاد شده است را با رضایت یکدیگر از بین ببرند.

بطلان نیز، به عللی از قبیل عدم اهلیت طرفین یا مستحق للغیر در امدن موضوع معامله و سایر موارد، ممکن است حادث شود و عقد را از بنیان، فاسد و بلااثر گرداند به طور کلی باید گفت برای اعقاد هر عقدی طرفین باید دارای حداقل شرایطی باشند که آن شرایط در ماده ۱۹۰ قانون مدنی ذکر شده است که صورتی که این شرایط وجو نداشته باشد حتی در فرض توافق قرارداد باطل می باشد 

با حدوث هریک از موارد فوق الذکر، در صورتی که خریدار، ثمن و مبلغ معامله را تادیه نموده باشد، حق دارد تا آن را از طرف دوم بازستاند.

وضعیت ثمن و خسارت بعد از بهم خوردن معامله که مقصر مالک است ؟

پرسش : اگر برهم خوردن معامله ناشی از تقصیر مالک باشد، آیا مشتری علاوه بر ثمن می تواند خسارات را نیز مطالبه نماید؟

به طور مثال، اگر کاشف به عمل آید که ملک فروخته شده، در واقع متعلق به غیر بوده و فروشنده اذنی در فروش آن نداشته، چنانچه خریدار، نسبت به این موضوع یعنی مستحق للغیر بودن مبیع، جاهل و ناآگاه باشد، می تواند علاوه بر استرداد ثمن پرداختی به فروشنده، خسارات وارده را نیز از وی مطالبه نماید. در صورتی خریدار این حق را دارد، که حتما جاهل به فساد معامله بوده و گرنه اقدام، به ضرر خویش کرده، مسئولیتی متوجه فروشنده نیست و الزام او صرفا ناظر به استرداد ثمن پرداختی است و نه خسارت ناشی از کاهش ارزش ثمن و… 

تکلیف عودت ندادن ثمن خریدار توسط فروشنده پس از بهم خوردن معامله چیست؟

پرسش : اگر فروشنده بعد از برهم خوردن معامله، با وجود مطالبه ، ثمن خریدار را عودت نداد، چه راهی پیش روی طلبکار است؟

ذی نفع می تواند پس از مراجعه به مالک و قطع امید از دریافت وجه خود، با ارائه دادخواست استرداد ثمن، حق خویش را از طریق محکمه پیگیری نماید. با توجه به اینکه ثمن معامله از نوع دین و طلب است، دعوایی منقول محسوب شده و در دادگاه محل اقامت خوانده، یعنی فروشنده اقامه می گردد همچنین از تاریخ مطالبه ثمن از سوی خریدار خسارت تاخیر تادیه به وی نیز تعلق می گیرد.

نکته: چنانچه ثمن معامله وجه رایج نبوده، بلکه کالا یا چیز دیگری باشد و تحویل فروشنده نیز شده باشد، همان عین باید مسترد گردد و اگر ان ثمن خاص، در ید فروشنده تلف گردیده، وی ضامن عین و منافع آن خواهد بود. 

نحوه اجرای رای بعد از صدور حکم، مبنی بر الزام به استرداد ثمن چگونه است؟

بعد از انکه رای قطعی، مبنی بر محکومیت خوانده به استرداد ثمن صادر شد، خواهان باید درخواست صدور اجرائیه نماید.اگر اصل و عین مبلغ ثمن،تحت تصرف محکوم علیه باشد، آن مبلغ بازداشت و به محکوم له پرداخت می شود و اگرچنین نباشد، به سایر طرق یعنی معرفی مال به واحد اجرا یا درخواست استعلامات جهت شناسایی و توقیف اموال، نسبت به وصول طلب خریدار، باید اقدام نمود. و در غیر اینصورت با تمسک به ماده 3 قانون نحوه اجرای محکومیت های مالی می توان محکوم علیه را حبس نمود،مگر انکه وی معسر و ناتوان از پرداخت شناخته شود و درخواست تقسیط از دادگاه را نماید 

نکته :معمول است که دادخواست استرداد ثمن،به همراه تایید فسخ ،انفساخ، اقاله و یا بطلان قرارداد داده شود، چون تا زمانی که انحلال قرارداد نزد محکمه محرز و مشخص نگردد ،صدور حکم به استرداد ثمن هم امکان پذیر نیست.

در صورتی که مورد معامله باطل شود آیا امکان مطالبه ثمن به نرخ روز وجود دارد ؟

یکی از دعاوی رایج در محاکم بحث بطلان قرارداد به جهت مستحق للغیر شدن مورد معامله است با این توضیح که شخصی خانه ای خریداری نموده است و تمامی ثمن مورد معامله را در زمان وقوع عقد بیع نیز به طور کامل پرداخت نموده است و حتی زمان بسیار طولانی از زمان وقوع عقد گذشته است و حال شخصی آمده است دادخواست بطلان معامله انجام شده توسط خریدار و فروشنده را در دادگاه مطرح می نماید و مدعی این موضوع است ملک فروخته شده توسط فروشنده متعلق به او بوده است و اصلا فروشنده مالکیتی در آن ملک نداشته است در اینجا در صورتی که در دادگاه ثابت شود که فروشنده مالکیتی بر ملک فروخته شده نداشته است دادگاه حکم به بطلان قرارداد منعقد شده را می دهد و حال خریدار در موقعیتی قرار می گیرد که تمام سرمایه و دارایی خود را از دست رفته می بیند بحثی که سال ها در دادگاه ها در خصوص این مسئله وجود داشت این بود که در صورت چنین وضعیتی فروشنده در قبال ملکی که فروخته و حال مشخص شده مالکیتی نسبت به آن ندارد چه مسئولیتی در قبال خریدار دارد ؟ آیا فقط می بایست پولی که در زمان معامله از خریدار دریافت نموده است را مجددا به خریدار پرداخت کند ؟ آیا می بایست علاوه بر رد ثمن خسارت به خریدار بپردازد؟ اگر قرار بر پرداخت خسارت باشد نحوه محاسبه آن به چه نحو است؟ 

با توجه به ماده ۳۹۱ قانون مدنی که بیان می دارد « در صورت مستحق للغیر برآمدن کل یا بعض از مبیع ، بایع باید ثمن مبیع را مسترد دارد و در صورت جهل مشتری به وجود فساد ، بایع باید از عهده غرامات وارده بر مشتری نیز بر آید » واژه غرامات در طول سالیان متمادی سر منشاء به وجود آمدن تفاسیر مختلف شد به نحوی که برخی از محاکم به این موضوع اعتقاد داشتند فروشنده فقط می بایست اقدام به باز پس دادن ثمن معامله نماید و منظور از غرامات در ماده فوق هزینه های عرفی است که در زمان انجام معامله انجام شده است نظیر کمیسیون املاک ، هزینه ای که برای تنظیم سند رسمی انجام شده است و خریدار مستحق دریافت مبلغی بیش از این نخواهد بود در مقابل برخی دیگر از محاکم بر این عقیده بودند که اگر مدت ها از وقوع معامله گذشته باشد و عملا در زمانی که خریدار دادخواست مطالبه ثمن را مطرح می نماید ، ثمنی که در زمان وقوع معامله پرداخت نموده باشد عملا دیگر ناچیز باشد با توجه به تورم این که دادگاه ها فقط خریدار را محکوم به پرداخت ثمن در زمان معامله نمایند این موضوع با روح ماده ۳۹۱ قانون مدنی و عدالت مغایر است و واژه غرامات در ماده ۳۹۱ را به نوعی شامل کاهش ارزش پول می دانستند و به نحوی اقدام به صدور رای به پرداخت ثمن به نرخ روز می نمودند در خصوص این برداشت نیز دوباره بین محاکم در خصوص نحوه محاسبه ثمن به نرخ روز اختلاف وجو داشت با این توضیح که عده ای از محاکم با توجه به ماده ۵۲۲ قانون آیین دادرسی مدنی با توجه به شاخص بانک مرکزی ثمن پرداخت شده به فروشنده را در تاریخی که خریدار اقدام به طرح دعوی مطالبه ثمن به نرخ روز می نمود به نرخ روز محاسبه می شد به طور مثال اگر تاریخ انعقاد معامله در سال ۱۳۸۵ بود و ثمن در آن سال ۳۰ میلیون تومان تعیین شده بود و در سال ۱۳۹۸ حکم به بطلان این معامله صادر می شد و خریدار در سال ۱۴۰۰ اقدام به طرح دعوی مطالبه ثمن می نمود دادگاه مبلغ ۳۰ میلیون تومان را با توجه به شاخص بانک مرکزی بر اساس نرخ تورم در سال ۱۴۰۰ محاسبه می نمود ولی برخی دیگر از محاکم در جهت تامین بیشتر حقوق خریدار نحوه مطالبه ثمن به نرخ روز را بر اساس قیمت کارشناسی ملک فروخته شده قرارداد می دادند به طور مثال اگر خانه ای در سال ۱۳۹۰ به مبلغ صد میلیون تومان فروخته شده است و حال در سال ۱۴۰۰ مشخص شده که معامله باطل بوده است و خریدار دادخواست مطالبه ثمن به نرخ روز در همان سال را داده است کارشناس رسمی دادگستری قیمت روز آن ملک را محاسبه و به دادگاه اعلام می نمود و بر این اساس حکم حکم به پرداخت ثمن به نرخ روز را می داد این تشتت آراء باعث شد که دیوان عالی کشور جهت ایجاد نمودن یک رویه واحد اقدام به صدور رای وحدت رویه شماره 811 مورخ 1400/04/01 نمود و منظور از غرامات را در ماده 391 قانون مدنی ثمن به نرخ روز به قیمت کارشناسی روز ملک دانست.

در صورت بطلان معامله خریدار چه راهکار های حقوقی پیش روی خریدار است :

۱- شکایت کیفری انتقال مال غیر: در صورتی که فروشنده آگاهانه اقدام به فروش مال دیگری به خریدار نموده باشد خریدار می تواند اقدام به طرح شکایت کیفری انتقال مال غیر به طرفیت فروشنده نماید و در صورتی که در دادسرا کیفرخواست صادر شد در شعبه دادگاهی که پرونده انتقال مال غیر جریان دارد شاکی اقدام به طرح دعوی مطالبه ثمن به نرخ روز نیز مطرح نماید.

۲- طرح دعوی حقوقی : در صورتی که امکان شکایت کیفری میسر نیست مانند این که جرم مشمول مرور زمان شده است یا فروشنده نیز نمی دانسته که مال فروخته شده مال غیر است و یا به هردلیل دیگر طرح دعوی حقوقی مطالبه ثمن به نرخ روز را می بایست در دادگاه حقوقی مطرح نمود.

پرسش و پاسخ های متداول در خصوص ثمن به نرخ روز:

سوال : در دعوی مطالبه ثمن به نرخ روز کارشناس در مرحله بدوی اقدام به تعیین قیمت روز زمین نموده است ولی در مرحله جرای حکم مجددا قیمت زمین افزایش پیدا کرده آیا می توان در مرحله اجرای حکم درخواست کارشناسی مجدد داد ؟ 

پاسخ : بعضی اوقات از زمان صدور رای بدوی در دادگاه تا قطعیت رای در دادگاه تجدید نظر و ارسال پرونده به دادگاه تجدید نظر ممکن است زمان طولاین سپری شود و همین موضوع سبب شود قیمت روز ملک یا زمین نسبت به زمان رسیدگی در مرحله بدوی بسیار متفاوت باشد نرخ تورمی که در سال های گذشته حتی به صورت ماهانه در حال تغییر است اما در صورتی که در مرحله بدوی کارشناسی زمین صورت پذیرفته باشد و دادگاه بر اساس رای داده باشد دیگر نمی توان در مرحله اجرای حکم تقاضای کارشناسی مجدد را داد بهتر است در زمان تقدیم دادخواست خود از دادگاه بخواهید که کارشناسی زمین در مرحله اجرای حکم صورت پذیرد.

سوال :فروشنده زمینی بعد از سال ها دادخواست انفساخ قرارداد را داده است و دادگاه هم حکم به انفساخ قرارداد را داده و این رای هم قطعی شده است و حال فروشنده می خواهد همان ثمنی که در روز معامله خریدار پرداخت نموده است را به او پس دهد آیا فروشنده می تواند در این فرض هم دادخواست ثمن به نرخ روز را بدهد؟

پاسخ : خیر طرح دعوی ثمن به نرخ روز ویژه موردی است که معامله باطل شود.

سوال: زمینی در دفتر اداره املاک به نام شخص الف بوده است الف زمین را به شخص ب منتقل می کند وشخص ب آن را  شخص ج و شخص ج آن را به شخص  د منقل می کند حال شخص ط اقدام به بطلان سند شخص الف به جهت مستحقق للغیر بودم مورد معامله نموده است حال اشخاص دیگر می بایست چه اقدامی انجام دهند چرا که تمامی سند ها باطل شده  است ؟

پاسخ : هر شخصی می بایست به طرفیت فروشنده خود اقدام به طرح دعوی مطالبه ثمن به نرخ روز نماید.

بهترین وکیل برای مطالبه ثمن به نرخ روز در تهران : 

همانطور که در بالا بیان شد طرح این دعوی برخلاف ظاهر ساده آن دارای ظرافت های بسیاری می باشد که ذکر تمامی نکات مربوط به این دعوی خارج از حوصله این مقاله می باشد همچنین وکیلی در خصوص این موضوع می تواند به شما مشاوره صحیح و جامعی بدهد که سال ها تجربه کاری و تخصص در این خصوص را داشته باشد. مجموعه هم وکیل نگاه تخصصی به حوزه خدمات حقوقی دارد و در صورت نیاز به مشاوره با وکیل متخصص در این موضوع می تواند شما را به بهترین وکیل آگاه به موضوعات ملکی معرفی کند تا مسیر مشاوره یا پرونده شما به بهترین نحوه ممکن طی شود پس در صورت نیاز به مشاوره در این خصوص هم اکنون از طریق لینک بالا درخواست مشاوره خود را ثبت نمایید.

یک نمونه رای، پیرامون موضوع استرداد ثمن: 

پیش از فسخ یکجانبه یا اقاله دو جانبه قرارداد ،محکومیت خوانده به عنوان فروشنده، به استرداد مبلغ ثمن دریافتی، در وجه خواهان به عنوان خریدار، فاقد محمل قانونی است و اینکه خواهان، دلیل موجه و قانونی که حکایت از فسخ یا اقاله قرارداد بیع باشد، ارائه نداده است، بنابراین استرداد ثمن معامله، منوط به تقاضای تنفیذ و تایید فسخ و انحلال عقد از دادگاه است.

سخن پایانی: 

دادخواست استرداد ثمن را نباید با دادخواست مطالبه ثمن، اشتباه گرفت، اولی از جانب خریدار است و ثانوی از سوی فروشنده. فلذا نظر به اینکه با کوچکترین اشتباه در دادخواست، امکان رد شدن ان و در نتیجه اتلاف وقت و هزینه مهیاست، پیش از اقامه دعوی، حتما با وکیل، مشورت لازمه را انجام دهید.