احکام دیوار مشترک بین دو ملک مجاور

دیوار بین دو ملک به لحاظ عرفی، مشترک بین دو مالک و تحت تصرف آن هاست. مگر انکه خلاف آن اثبات شود، ماده 109 قانون مدنی نیز چنین حکمی را تایید نموده است. 

اداره کردن دیوار مشترک چه قواعدی دارد؟

به موجب ماده 576 قانون مدنی، اداره دیوار مشترک ممکن است بر اساس توافقات و تراضی مالکان بر عهده یک یا هر دوی آن ها و یا تابع شرایط دیگری باشد. اما چنانچه شرایطی بین دو مالک مقرر نشده باشد باید در خصوص طرز اداره دیوار مشترکاً تصمیم گرفته شود و هزینه های آن نیز بین دو مالک تقسیم گردد. ماده 113 قاون مدنی هزینه های اداره را بر عهده ی  دو مالکی که در دیوار اشتراک دارند، دانسته است.

با این وجود اگر در مورد هزینه ها توافق حاصل نشود نمی توان شریک ممتنع را اجبار کرد. ماده 114 قانون مدنی چنین بیان می دارد : در صورتی که تعمیر دیوار مشترک فوریت داشته و برای دفع ضرر لازم باشد ،می توان شریک را اجبار به تعمیر دیوار مشترک کرد ولی در غیر این صورت اجبار ممکن نیست. فلذا مبنای الزام تنها ضررورت دفع ضرر است نه ایجاد امکان بهتر برای انتفاع و بهره برداری مطلوب.

محدوده ی تصرف دو شریک در دیوارمشترک به چه ترتیب است؟

در این خصوص باید استفاده متعارف از دیوار را که با مقصود از بنای ان تناسب دارد از تصرفات مادی تفکیک نمود. 

1. شریکان می توانند تا جایی که متعارف بوده و وضع طبیعی دیوار اقتضا دارد از ان استفاده کنند البته بدان شرط که مانع و مزاحم تصرفات شریک دیگر نشوند. برای مثال می توان از دیوار مشترک به عنوان حفاظ خانه استفاده کرد یا اگر رفتن به بام از روی دیوار میسر باشد از ان به عنوان راه عبور به بام استفاده کرد، ولی اگر نوع تصرفات به حکم عرف معمول نبوده و بین دو طرف نیز مقرر نشده باشد این امر مباح تلقی نمی گردد. 
2. تصرفاتی که سبب ایجاد تغییر مادی روی دیوار می شوند: این چنین تصرفاتی بدون اجازه و تراضی با مالک دیگر مجاز نیست. چرا که هیچ کس نمی تواند در ملک دیگری بدون رضایت او تغییر و تصرف ایجاد کند. ماده 118 قانون در تایید این امر چنین می گوید، که دو شریک حق ندارند بدون رضایت یکدیگر دیوار مشترک را بالا ببرند یا سر تیر روی ان بنا نمایند. 

آیا امکان باز کردن روزنه و پنجره روی دیوار مشترک وجود دارد؟

در اموال مشاعی هر کدام از مالکان در تمام اجزا و ذره ذره آن مال حق دارند. در چنین مالی تصرف در تک تک اجزا ان در واقع تصرف در حق دیگر مالکان است این ناشی از وضع طبیعی اموال مشاعی است و اختیار در این گونه اموال محدود است. 

بنابراین مالکان مجاور بدون رضایت یکدیگر حق هیچ گونه تصرف مادی که موجب برهم خوردن شکل دیوار بشود ندارند. به حکم ماده 118 نمی توان در دیوار اشتراکی پنجره یا دریچه ای رو به خانه همسایه باز کرد مگر انکه بین شرکا تراضی در این زمینه وجود داشته باشد.

اگر دیوار مشترک خراب شود، شریک دیگر را می توان ملزم به تعمیر کرد ؟

دیوار مشترک در واقع با تراضی و توافق شرکا بنا می شود و هیچ کدام را نمی توان به ساخت دیوار الزام نمود. ماده 123 می گوید: دو مالک مجاور نمی توانند دیگری را مجبور کنند که بین دو ملک، دیواری بنا نمایند. 

در مورد خرابی دیوار ماده 115 چنین مقرر داشته :که در صورت خرابی دیوار چنانچه احدی از شرکا اجازه تجدید دیوار را ندهد شریک دیگر تنها در قسمت اختصاصی خود می تواند دیوار بسازد و اگر شریک راضی به تجدید بنا شود ولی از هزینه های ان سرباز بزند اگر مصالح دیوار جدید با مصالح مشترک ساخته شده باشد دیوار نیز مشترک است و اگر با مصالح اختصاصی یک شریک باشد، دیوار مختص آن شریک خواهد بود. 

چنانچه دیوار توسط احدی از شرکا تخریب شود شریک دیگر چه حقی دارد؟

اگر شریکی باعث تخریب دیوار شود باید آن را به مانند حالت اول بازسازی کند خواه این عمل عمدی باشد یا سهوی. در واقع الزام شریک به بازسازی بنا ناشی از مسئولیت در قبال تخریب مال متعلق به دیگری است. در وهله نخست شریک باید دیوار را به مثل اول بازسازی کند و در صورتی که تجدید و بازسازی بنا ممکن نباشد باید از عهده قیمت و جبران  خسارات آن براید 

نکته:

در موردی که تخریب دیوار ضرورت داشته باشد مثل زمانی که در حال فرو ریختن بوده و شریک ناچار از تخریب ان گشته، در این حالت وی مسئولیت و ضمانتی نخواهد داشت.

سخن پایانی در مورد احکام دیوار مشترک:

پیشنهاد می شود در صورتی که قصد طرح دعوی پیرامون مسائل مطروحه را دارید، قبل از اقدام عملی حتما از متخصص امر یعنی وکیل دادگستری مشاوره لازم را دریافت نمایید.