التزام مالک به عدم انتقال ملک

ممکن است ضمن یک قرارداد ،بین طرفین بدین شکل مقرر شود که مالک، به وجه ملزمی از حق انتقال ملک خویش، به غیر استفاده نکند. چنین شرطی به دو وجه متفاوت قابل درج در قرارداد است. یا به صورت شرط فعل یعنی شرطی که به موجب آن مالک متعهد می شود که ملک خود را به اشخاص ثالث منتقل ننماید، یا به صورت شرطی درج می گردد که حق انتقال را از مالک به طور جزئی سلب و ساقط نماید. شاید درک تفاوت این دو، دشوار باشد بنابراین جهت روشن شدن بهتر مسئله، این مقاله را تا انتها مطالعه نمایید .

التزام به عدم انتقال ملک ، به صورت تعهد به عدم انجام آن، به چه شکل است؟

همانطور که در قسمت فوق بیان شد این شرط ضمن قرارداد،بدین نحو قید می شود که مالک متعهد می گردد، تا ملک را انتقال ندهد ،چنین تعهدی مالکیت مالک را محدود و ناقص نمی کند بلکه او را متعهد و ملزم به مفاد شرط معهود می نماید.

ضمانت اجرای تخلف از شرط تعهد به عدم انتقال، توسط مالک چیست؟

به طور کلی در شروطی که از جنس شرط فعل باشند می توان از دادگاه تقاضا نمود تا طرف قرارداد  را ملزم به ایفا تعهدات نماید ولیکن در این نوع از تعهد دو نظر مخالف وجود دارد. عده ای معتقدند امکان الزام مالک به ابطال قرارداد ثانویه وجود ندارد چرا که التزام شخصی مالک، نمی تواند به معامله خریدار با حسن نیت، خلل وارد کند و در واقع تیری است که از کمان رها شده و امکان بازگشت وجود ندارد.

 فلذا در چنین شرایطی فردی که تعهد به نفع او شده می تواند به استناد خلف وعده مالک، در عدم انتقال ملک ،مبادرت به فسخ و انحلال قرارداد اولیه خود با مالک نموده و علاوه بران جبران خسارات قراردادی را نیز از محکمه بخواهد  عده ای نیز برآنند که چون شرط از نوع شرط فعل است و در چنین شروطی امکان الزام متعهد به اجرای شرط وجود دارد، متعهد له می تواند ابطال قرارداد ثانویه را از دادگاه بخواهد.

سلب حق انتقال از مالک به چه صورت است؟

چنانچه شرط به صورت سلب حق انتقال باشد در واقع حق عینی مالک بر ملک محدود و ناقص می شود البته چنین شرطی باید به صورت جزئی و مضیق لحاظ گردد تا به اصل مالکیت مالک و سلطه او به ملک خدشه جدی وارد نسازد. 

طرح چنین شرطی بدین شیوه است که هنگام خرید ملک، توسط خریدار، وی ضمن انعقاد مبایعه نامه، حق انتقال را از خویش، برای یک مدت معین، سلب و ساقط می کند به طور مثال پدری که ملک خود را در قالب عقد صلح به پسرش واگذار نموده، می تواند چنین شرط کند که پسر حق انتقال ان را برای چند سال و یا تا زمانی که پدر در قید حیات است، نخواهد داشت. 

همانطور که گفته شد از انجا که به موجب ماده 959 قانون مدنی هیچ شخصی نباید و نمی تواند حق خویش را به طور کلی سلب و ساقط نماید فلذا اگر شرط شود که مالک جدید در هیچ زمانی حق انتقال ندارد، این شرط به دلیل مخالفت با ماهیت و اصطلاحا مقتضای ذات مالکیت باطل بوده و اثری بر ان مترتب نیست. لکن چنانچه شرط شود، مالک حق انتقال را به شخص معینی یا برای مدت معینی ندارد، این شرط نافذ و قابل اثر خواهد بود.

ضمانت اجرای تخلف از شرط سلب حق انتقال چیست؟

در صورتی که مالک بر خلاف مفاد شرط عمل نموده و ملک را به ثالث انتقال دهد، شخصی که شرط به نفع او در قرارداد گنجانده شده، می تواند به چند روش اقدام کند:

1) قرارداد اولیه، بین خود و مالک را به استناد خیار تخلف از شرط فسخ نماید.

2) خسارت ناشی از تخلف قراردادی را از مالک مطالبه نماید. البته باید افزود چنانچه وی از حق فسخ خویش استفاده کند در واقع بخشی از خسارات وی با فسخ جبران شده و در نتیجه می تواند برای جبران الباقی خسارت، اقدام نماید. مرسوم است طرفین در ضمن قراداد، یک وجه مشخصی را به عنوان وجه التزام تعیین نمایند، تا در صورت تخلف از اجرای تعهدات، بتوانند خسارت قراردادی را از متخلف مطالبه نمایند. 

3) ابطال معامله ثانویه را از دادگاه بخواهد. چنین دعوایی ضمن یک دادخواست به طرفیت مالک و شخص ثالث (خریدار) طرح می گردد چراکه مشروط له، سعی دارد حق مالکیت را از ثالث بگیرد و باید فرصت دفاع برای او فراهم شود 

سخن پایانی

نظر به پیچیدگی بحث مطروحه، پیشنهاد می شود با وکیل متخصص ملکی در خصوص آن مشورت نمایید.