مالیات بر نقل و انتقال قطعی املاک

مالیات بر نقل و انتقال قطعی املاک یکی از مالیات مستقیم می باشد، در این نوع مالیات هنگامی که ملکی از شیوه های نظیر بیع، معاوضه و ... منتقل می گردد مشمول مالیات می شود. 

در کشور ما قانون مالیات های مستقیم مقررات این شکل از مالیات را مورد حکم قرار داده است. در این مقاله به بررسی مالیات بر درآمد املاک، نرخ های مالیاتی و همچنین موارد عدم شمول و یا معافیت آن می‌پردازیم. همچنین سعی می‌شود در صورت استفاده از اصطلاحات حقوقی توضیح کافی برای فهم آسان تر آنها داده شود.

مقدمه 

نقل و انتقال املاک یکی از مباحثی بوده که از ابتدای امر در تمام جهان و به اشکال متفاوت وجود داشته است. قدمت طولانی به رسمیت شناخته شدن مالکیت و به تبع آن نقل و انتقالات متعدد، دولت هارا به این فکر انداخت که یکی از منابع بسیار مهم آنان برای تامین درآمد خود و استفاده از آن درآمد در جهت تامین رفاه عمومی اخد مالیات از همین نقل و انتقالاتی است که در جوامع تحت حاکمیت آنان اتفاق میوفتد. بنابراین این روش از اخذ مالیات در تمام کشور های دنیا به رسمیت شناخته شده و مقرراتی نیز بر آن حاکم شده است. 

منظور از مالیات بر نقل و انتقال قطعی املاک چیست ؟

مالیات بر نقل و انتقال قطعی املاک نیز یکی از انواع مالیاتی است که در قانون مالیات های مستقیم به آن اشاره شده است. در این نوع مالیات وقتی ملکی از طرق مختلف مانند بیع، معاوضه و ... به دیگری منتقل می‌شود مشمول مالیات قرار می‌گیرد.

قالب های حقوقی نقل و انتقال قطعی و شیوه آن

یکی از رایج ترین این قالب ها عقد بیع است که به تعبیر ماده 338 قانون مدنی:" بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم." در یک توضیح ساده از این تعریف حقوقی می‌توان گفت عقد بیع یعنی مالک گردانیدن دیگری نسبت به عین ملموس و محسوسی که وجود خارجی دارد(مثلا یک واحد آپارتمان)، در ازای دریافت کردن یک ما به ازای مشخص(مثلا 2 میلیارد تومان وجه رایج).  یکی دیگر از قالب هایی که در آن انتقال به نحو کمی متفاوت تری صورت می‌پذیرد، "اجاره به شرط تملیک" است. این نوع قرارداد عقد اجاره ای است که در آن شرط شود مستاجر در پایان مدت اجاره و در صورت عمل به مندرجات قرارداد، مالک عین مستاجره گردد. 

به جز این نقل و انتقال در عقودی مانند صلح معوض و هبه معوض نیز با احکام مخصوص به این عقود صورت می‌پذیرد. عقد صلح معوض چیست؟ برای مثال تصور کنید شما می‌خواهید یک باب مغازه را به یکی از دوستان خود بدهید تا در آنجا مشغول به کار شود اما نمی‌خواهید قالب و شکل این انتقال اجاره یا بیع باشد.

 در این حالت شما و دوست خود می‌توانید توافق کنید و در ازای دریافت یک مال، چه نقدی و چه غیر نقدی مغاره را در قالب صلح معوض منتقل کنید. 

نکته قابل توجه در خصوص صلح این است که دیگه احکام عقد اجاره یا بیع بر آن حاکم نخواهد بود، احکام معین خود عقد صلح که ار ماده 752 تا 770 قانون مدنی به آنها اشاره دارد حاکم خواهند بود.

منظور از شیوه انتقال قطعی چیست؟ منظور رسمی یا عادی بودن سندی است که انتقال با آن صورت می‌پذیرد. همانطور که می‌دانیم وقتی انتقالی از طریق سند رسمی صورت می‌گیرد به استناد مواد مختلفی از قانون ثبت نزد دولت از اعتبار بالا تری برخوردار است و در عمل اصل بر اعتبار این نوع سند گذاشته می‌شود. در خصوص اسناد عادی باید بیان داشت که در صورت احراز انتقال واقعی اصولا معتبر است و همانند انتقالی که از طریق سند عادی صورت پذیرفته مشمول مالیات بر نقل و انتقال قطعی املاک قرار می‌گیرد. اما قوانین و مقررات در دو حالت ذیل این نوع واگذاری یعنی واگذاری از طریق اسناد عادی را مشمول انتقال قطعی می‌دانند:

1/ در صورتی که با توجه به محل وقوع ملک و عرف محل، معامله املاک به صورت عادی نیز رایج باشد. مثلا واحد های مسکونی متعلق به شرکت های سازنده مسکن که در تبصره 10 ماده 53 قانون مالیات های مستقیم قرار می‌گیرد.

2/ ماده 299 ق.م.م. بیان می‌دارد که اداره امور مالیاتی می‌تواند برای رسیدگی به اظهارنامه به کلیه دفاتر و اسناد و مدارک مربوط مراجعه و رسیدگی می‌کند. در این ماده تفکیکی بین اسناد رسمی و عادی قائل نشده که می‌توان نتیجه گرفت احراز انتقال قطعی به موجب اسناد عادی نیز امکان پذیر است.

نرخ مالیاتی مالیات بر نقل و انتقالات املاک

نقل و انتقال قطعی املاک بر اساس ارزش معاملاتی و به نرخ 5% مشمول مالیات می‌شوند. ارزش معاملاتی نیز مبلغی است که توسط کمیسیون تقویم در سال اول معادل 2% میانگین قیمت های روز منطقه تعیین می‌شود که باید هر سال به میزان دو واحد درصد و تا سقف 20% میانگین قیمت های روز املاک، افزایش می‌یابد. برای مثال شخصی که یک ملک 3 میلیارد تومانی را معامله کرده باید150 میلیون تومان مالیات بدهد.

برخی موارد غیرمشمول یا معاف از مالیات نقل وانتقال قطعی املاک

پرسش : چه مواردی سبب معاف از مالیات نقل و انتقالات قطعی املاک می گردد ؟

-طبق ماده 65 ق.م.م. نقل و انتقال قطعی املاک که در اجرا نمودن قوانین و مقررات اصلاحات ارضی به عمل آمده و یا خواهد آمد.

-مورد دیگری که یکی از موارد این معافیت است این است که نقل و انتقال قطعی واحد های مسکونی از طرف شرکت های تعاونی مسکن به اعضای این شرکت ها مشمول این نوع مالیات نخواهد بود. "ماده 65 ق.م.م."

-در موارد فسخ یا اقاله – وقتی طرفین معامله در شرایط به خصوصی به شکل دو طرفه قرارداد را از بین می‌برند- بر اساس حکم مراجع قضایی، این موارد فسخ یا اقاله به عنوان معامله جدید شناخته نمی‌شود و نتیجتا مشمول این نوع مالیات نخواهد بود. زیرا باید توجه داشته باشید که آنچه که مالیات در این جا و این نوع از مالیات به آن تعلق می‌گیرد، عقود جدید از جمله بیع و صلح معض و هبه معوض می‌باشد. اما اقاله و یا فسخ – که به معنای به اتمام رساند اثرات یک عقد به صورت یکجانبه است – عقد جدید محسوب نمی‌شوند. صرفا عقد موجود پیشین را از بین می‌برند.

-املاکی که در اجرای ماده 34 اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک مصوب مرداد 1320 و اصلاحات بعدی آن  دولت مالک آن دسته از زمین ها می‌گردد نیزاز پرداخت مالیات نقل و انتقال قطعی معاف است. ماده 68 قانون مالیات های مستقیم به این موضوع اشاره دارد.

-هر گونه و شکل از مال يا وجوهي كه از سوی وزارتخانه های کشور  و مؤسسات و شركت هاي دولتي يا شهرداري ها بابت عين يا حقوق راجع به املاك و زمین ها براي ايجاد کردن و يا توسعه دادن  مناطق نظامي يا مرافق عامه مانند توسعه يا احداث جاده، راه آهن، خيابان ، معابر پیاده ، لوله كشي آب، کندن نهر و نظاير آن ها به مالك يا صاحب حق تعلق مي گيرد يا به حساب وي به وديعه یا امانت گذاشته مي شود از ماليات نقل و انتقال موضوع اين فصل یعنی مالیات بر درآمد نقل و انتقال قطعی املاک معاف خواهد بود.( لازم به ذکر است که ودیعه عقدی است که در آن فرد مالش را به دیگری می‌سپارد تا به شکل محانی برای او مال را حفط نماید.)

-همچنین در ادامه ماده مذکور بیان می‌شود که ملک هایی که بر اساس قوانينی که مرتبط با  فهرست آثار ملي ايران به ثبت رسيده يا خواهد رسید در صورت منتقل شدن  به سازمان ميراث فرهنگي كشور نسبت به كل ماليات نقل و انتقال قطعي متعلق از مالیات معاف خواهد بود. همچنین در مواردی که كه مالكيت در دست اشخاص باقي مي ماند نسبت به نصف مالیات یعنی 50% ماليات مربوط به درآمد موضوع فصل ماليات بردرآمد املاك از معافيت مالياتي برخوردار خواهد شد. و همچنين هرگونه وجه يا مالي كه سوی اشخاص مذكور مانند وزارتخانه ها و موسسات بابت مالک شدن املاك  يا حقوق واقع در محدوده ي طرح هايی که شامل نوسازي نمودن بافت های قدیمی، بهسازي محله های قدیمی و بازسازي بافت هاي فرسوده شهرها به مالكين يا صاحبان حق داده مي شود از پرداخت ماليات بر نقل و انتقال قطعی املاک معاف است. "ماده 70 ق.م.م."

توصیه پایانی

با توجه به پیچیدگی های موضوع ، پیشنهاد می گردد با یک مشاوره حقوقی خبره یا وکیل فعال در حوزه مالیات و ملکی مشورت نمایید.