مالیات بر درآمد ساخت و فروش

مالیات بر درآمد ساخت و فروش مانند سایرانوع مالیات ها بر اساس سیستم مالیاتی کشور ها تعیین می‌شود. یکی از مسائله قابل توجه در مالیات بر درآمد ساخت و فروش این است که این نوع از مالیات قادر است به توزیع عادلانه تر ثروت در جامعه کمک کند.

 زیرا دولت با تعیین نرخ مالیتای بر اساس درآمد ها، اشخاص حقیقی یا حقوقی که دارای درآمد بالاتری هستند را مشمول نرخ مالیاتی بالاتری قرار داده و از سوی دیگر ممکن است برای افراد با درآمد های کمتر معافیت های مالیاتی در نظر بگیرد. در این مقاله اشاره کوتاه و در عین حال دقیقی بر مالیات بر درآمد ساخت و فروش و مالیات بر واگذاری سایر حقوقی ملکی خواهیم داشت.

تعریف مالیات بر درآمد ساخت و فروش چیست ؟

در این نوع مالیات از اشخاص حقیقی یا حقوقی که به مبادرت به ساخت و فروش ساختمان می‌نمایند مالیات گرفته می‌شود. در ابتدای امر اشاره بدین نکته ضروری به نظر می‌رسد که اشحاصی که اقدام به ساخت و فروش ساختمان می‌کنند باید در "اولین" نقل و انتقال خود دو مالیات پرداخت کنند که اولین مالیات، مالیات موضوع ماده 59 قانون مالیات های مستقیم است که موضوع این مقاله نیست. مالیات دوم مالیات موضوع ماده 77 این قانون است که اختصاصی به اولین نقل و انتقال ندارد و در این مقاله مورد بررسی قرار می‌گیرد. 

ماده 77 بیان می‌دارد:" اولين نقل و انتقال قطعي ساختمان هاي نوساز اعم از مسكوني و غيره كه بيش از دو سال از تاريخ صدور گواهي پايان كار آن ها نگذشته باشد، علاوه بر ماليات نقل و انتقال قطعي موضوع ماده " ۵۹اين قانون" مشمول ماليات مقطوع به نرخ ده درصد 10% مأخذ ارزش معاملاتي اعياني مورد انتقال خواهند بود. اشخاص حقيقي يا حقوقي، مشمول ماليات ديگري از بابت درآمد حاصل از ساخت و فروش موضوع اين ماده نخواهند بود."

درآمد مشمول مالیات بر درآمد ساخت وفروش

بر اساس ماده 77 ق.م.م. درآمد اشخاص حقیقی و حقوقی در مورد زیر مشمول مالیات بر درآمد ساخت و قروش می‌شود:

1/درآمد به دست آمده از طریق ساخت و فروش هرگونه "اعیان در عرصه" یا "اعیان جدیدی که بر روی بنای قبلی ایجاد شده اند." منظور از حالت اول ساخت و فروش برای مثال یک خانه ویلایی در زمین یا همان عرصه است و حالت دوم به به زمانی اشاره دارد که مثلا بر روی ساختمان یک خانه ویلایی چند طبقه دیگر با اخذ مجوز های مورد نیاز ساخته می‌شود. در این نوع مالیات فرقی ندارد که اعیانی ساخته شود و یا ناتمام بماند، در هر صورت پرداخت مالیات ضروری است.

موارد غیر مشمول و معاف از مالیات بر درآمد ساخت و فروش 

-در صورتی این دسته از مالیات در خصوص ساخت و فروش ساختمان شامل اشخاص حقیقی نیز می‌شود که از تاریخ صدور گواهی پایان کار بیش از مدت زمان  سه سال نگذشته باشد. همانگونه که متن این تبصره هم نشان می‌دهد، مبدا محاسبه "تاریخ صدور گواهی پایان کار" تعیین شده است. پس باید آگاه بود که تعیین "تاریخ واقعی پایان کار" درست نیست همانگونه که دادنامه شماره 455 مورخ 27/7/84 هیت عمومی دیوان عدالت اداری به علت اینکه تاریخ واقعی پایان کار را مبدا محاسبه تعیین کرده بود، ابطال شد. تبصره2 ماده 77 ق.م.م. به این مسئله اشاره دارد.

-نقل و انتقال قطعی واحد های مسکونی از طرف شرکت های تعاونی به اعضای آنها مطابق ماده 65 ق.م.م.

-اشخاصی که آورده نقدی برای تامین مالی پروژه و سرمایه در گردش اشخاصی که توسط وزارت راه و شهرسازی برای آنها مجوز انبوه سازی صادر شده یا می‌شود را در قالب عقود مشارکتی فراهم نمایند، معادل حداقل سود مورد انتظار عقود مشارکتی مصوب شورای پول و اعتبار از پرداخت مالیات بر ساخت و فروش معاف می‌شود. "تبصره 4 ماده77 ق.م.م"

-انتقال املاک به شکل معاملات غیر معوض. منظور از این نوع معاملات، معاملاتی است که برای مثال وقتی فروشنده آن ملک را به دیگری می‌فروشد در قبال آن مال نقدی یا غیر نقدی دریافت نمی‌کند. علت این معافیت نیز این است که برای انتقال دهنده درآمدی تحصیل نمی‌شود.

 مالیات بر واگذاری سایر حقوق ملکی

بر اساس ماده 78 ق.م.م.:" در مورد واگذاري هر يك از حقوق مذكور در ماده ۵۲ اين قانون از طرف مالك عين غير از مواردي كه ضمن مواد ۵۳ تا  ۷۷اين قانون ذكر شده است دريافتي مالك به نرخ هاي مذكور در ماده ۵۹ مأخذ محاسبه ماليات قرار خواهد گرفت." سوالی که قابل طرح است این است که منظور از "غیر از مواردی که در ضمن مواد...ذکر شده چیست؟"

یکی از مصادیق این مورد تحت عنوان "حق رضایت مالکانه" شناخته می‌شود. این حق بیش از اینکه در عالم حقوق شناخته شده باشد در نزد سازمان امور مالیاتی و عامه مردم شناخته شده است. 

این حق را می‌توان اینگونه تعریف کرد:" دریافتی موجر(مالک عین تجاری) در جهت انتقال برخی منافع ملک تجاری توسط مستاجر به شخص ثالث است." بر اساس ماده 78 ق.م.م. نرخ مالیاتی واگذاری این حقوق مثل حق رضایت مالکانه همان نرخ دو درصد 2% به قیمت روز است.

توصیه پایانی

اما توجه داشته باشید که تمام نکاتی که در خصوص مالیات بر درآمد ساخت و فروش ذکر شد، علی رغم اینکه آشنایی بسیار شفافی برای خواننده ایجاد می‌کند نیازمند تسلط کامل به نکات حقوقی و قانونی و همچنین شناخت معافیت های مالیاتی مرتبط و کسورات مالیاتی می‌باشد. بنابراین توصیه می‌شود حتما با  متخصصین مالیاتی که شامل وکلا و مشاورین حقوقی مالیاتی می‌باشند مشورت نمایید.