ابطال سند رسمی انتقال

مبنا و اساس دعوی ابطال سند رسمی انتقال چیست؟ این دعوی بنا به علل و دلایل مختلفی قابلیت اقامه داشته و موجبات و اسباب درخواست یک شخص،  نسبت به ابطال سند رسمی متعدد و متفاوت است و ما در این مقاله قصد شمارش یک یک ان ها را نداریم لکن به شایع ترین ان ها اشاره خواهیم کرد. از جمله اینکه امکان دارد خواهان دعوی ابطال، به نوعی مدعی بی اعتباری معامله مبنای سند تنظیم شده باشد ،عدم تحقق شرایط و الزامات قرارداد متداولترین سبب بی اعتباری معامله منشا سند است به عنوان مثال عدم مالکیت فروشنده در حین عقد ،جعل سند انتقال یا عدم اهلیت متعاملین در حین قرارداد، همگی پایه ها و بنیان سند را مخدوش می کنند . فسخ یا انفساخ معامله منشا سند نیز از دلایل دیگرطرح دعوای ابطال سند انتقال است و بی شمار علل دیگر که در این مقال نمی گنجد.

طرفین دعوی ابطال سند رسمی انتقال چه اشخاصی هستند؟

خواهان دعوی کسی است که مدعی بی اعتباری سند  است، در صورتی که خواهان خود یک طرف معامله مبنای سند باشد، طرف دیگر معامله خوانده دعوی تلقی می گردد ولی چنانچه مدعی بی اعتباری غیر از طرفین معامله باشد، دو طرف سند رسمی انتقال خواندگان دعوی قرار می گیرند. اگر بعد از ثبت ان سند مشخص ،انتقالات متعدد دیگری نیز واقع شده باشد دادخواست ابطال تمامی اسناد مالکیت باید لزوماً به طرفیت کلیه ایادی های بعدی ارائه شود و ابطال توامان اسناد خواسته شود، چرا که ابطال یک سند بدون ابطال اسنادی که ثانیا تنظیم گشته است موجب تعارض و تضاد بین اسناد می شود .ضمناً در این دعوی الزامی به طرف  قراردادن اداره ثبت املاک یا دفتررسمی تنظیم سند وجود ندارد.

آیا با وجود سند رسمی، یک مبایعه نامه عادی، قدرت ابطال آن سند را خواهد داشت؟

 تعداد کثیری از محاکم ابطال سند رسمی املاک را به استناد مبایعه نامه عادی یا اسناد غیر رسمی ، در تضاد  با ماده 22 قانون ثبت می دانند و به صرف استناد به سند عادی ،حکم به ابطال سند رسمی صادر نمی کنند. 

موضوع اعتبار اسناد عادی انتقال در تعارض با سند رسمی از دیر باز مورد اختلاف محاکم بوده است اما نظریه شورای نگهبان مبنی بر اینکه "چنانچه اسناد عادی با قرائن یا دلایلی که صحت انها را تایید می کنند همراه باشند معتبر بوده و قابلیت ابطال سند رسمی را خواهند داشت" به نوعی اختلافات را پایان داده است. 

نحوه ابطال سند معارض چگونه است؟ 

در صورتی که یک ملک دارای دو مالک رسمی با دو سند جداگانه باشد ( و نه مالکین مشاعی) به سندی که موخر صادر شده است سند معارض می گویند. 

چنانچه معارض بودن دو سند به تشخیص هیات نظارت اداره ثبت اسناد و املاک و شورای عالی ثبت رسیده باشد ،اداره ثبت مکلف است تا به دارنده سند معارض یعنی مالک موخر، اخطار نماید تا نسبت به طرح دعوای لازمه در دادگاه حقوقی و ارائه گواهی طرح دادخواست به اداره مزبور اقدام نماید. چنانچه دارنده سند موخر در این راستا اقدامی نکرد، اداره ثبت مکلف است سند مالکیت معارض را نسبت به مورد تعارض ابطال کند و این تنها موردی است که بدون حکم محکمه اداره ثبت صلاحیت ابطال یک سند رسمی را دارد.

نکته:چنانچه در دادخواست ابطال سند رسمی انتقال به جای شماره سند، شماره پلاک ثبتی درج گردد، چون خواسته اولیه به درستی مطرح نشده است، از موارد صدورقرار رد دعوی از جانب دادگاه خواهد بود.

نکته:در طرح دعوای ابطال سند انتقال باید تمامی مالکین مشاعی طرف دعوا قرار گیرند مگر انکه دادخواست ابطال فقط متوجه سهم یکی از مالکین باشد .

نکته: اقامه دعوای ابطال سند انتقال نخست ، بدون درخواست ابطال اسناد تنظیمی بعدی  و بدون طرف قرار دادن ایادی های مربوطه ، از موجبات رد دعوی است.

سخن پایانی

گزاف نیست اگر بگوییم دعوای ابطال سند رسمی انتقال یکی از دشوارترین و پیچیده ترین دعاوی است .این قسم از دعاوی دارای چنان حساسیت و ظرافتی هستند که با یک اشتباه ممکن است محکوم به رد گردند، چرا که برای نمونه؛ باید همراه با دعاوی دیگر که پایه و اساس بی اعتباری سند هستند مطرح شوند و تشخیص این موضوع برای عموم افراد جامعه بسیار دشوار است، بنابراین توصیه می شود بادر نظر گرفتن تمامی این شرایط، حتما از وکیل دادگستری متبحر در امر، کمک و مشورت های لازمه را جهت ممانعت از تضییع حقوق خویش اخذ نمایید