تایید فسخ مبایعه نامه به سبب خیار تاخیر ثمن

تایید فسخ قرارداد به سبب خیار تاخیر ثمن یکی از معامله های حوزه ملکی است، در این قرارداد ساختاری تعریف می گردد که در صورت تخلف هر یک از طرفهای معامله این قرارداد، طرف دیگر میتواند قرارداد را منحل کند.

ازجمله آثار عقد بیع این است که خریدار ملزم به پرداخت مبلغ معامله یا در اصلاح حقوقی خود "ثمن" می گردد و در مقابل فروشنده را الزام به تحویل مورد معامله به خریدار می نماید.

لیکن اگر بر خلاف مقرره مذکور خریدار ثمن معین شده را در وجه فروشنده ادا ننماید، ایا فروشنده حق برهم زدن و فسخ یکجانبه قرارداد را خواهد داشت ؟ در این نوشتار پاسخ سوال اخیر را خواهیم داد.

تعریف خیار تاخیر ثمن

هنگامی که چیزی اعم از ملک، خودرو، کالا و سایر اقلام توسط شخصی خریداری می شود معمولا ترتیبات و شرایطی جهت پرداخت ثمن در قرارداد با توافق طرفین درج می گردد. چنانچه برای تحویل موضوع معامله و عوض ان یعنی ثمن، مدتی ضمن قرارداد قید نشده باشد و این امر فوری تلقی گردد، در صورتی که مشتری ظرف مدت سه روز از زمان انعقاد قرارداد ثمن را به فروشنده تحویل ندهد و فروشنده نیز مورد معامله را تحت تصرف مشتری قرار نداده باشد، فروشنده یا همان بایع قادر به فسخ یکجانبه معامله خواهد بود. این اختیار حاصل از تاخیردر پرداخت را اصطلاحا خیار تاخیر ثمن نامیده اند که مستند قانونی ان در ماده 402 قانون مدنی منعکس گردیده است.

شرایط تحقق خیار تاخیر ثمن کدام اند؟

اولا) مبیع یا همان مورد معامله باید لزوما یک عین معین یا در حکم ان باشد، به طور مثال خانه یک عین معین است؛ در مقابل در مبیع کلی مثل یک کیسه گندم خیار تاخیر ثمن راه ندارد.

ثانیا) عقد بیع باید حال باشد یا بهتر است بگوییم زمان اجرای تعهدات ناشی از بیع ،باید به زمان حال و فوری تعیین شده باشد. بنابراین نباید اجل و مهلتی جهت تادیه ثمن یا تسلیم مبیع مقرر شده باشد.

ثالثا) انقضای مدت سه روز از تاریخ عقد بیع؛ تا قبل از سر رسید فروشنده حقی در فسخ نداشته مگر انکه مورد معامله از اقلامی باشد که زودتر از سه روز فاسد یا کم ارزش می شود.

رابعا) عدم پرداخت مجموع ثمن؛ چنانچه تمام مبلغ ثمن پرداخت شود، دیگر موجبی جهت فسخ وجود ندارد اما اگر صرفا بخشی از ان ادا گردد، خیار ثابت خواهد بود.

خامسا) عدم تسلیم تمام مبیع به خریدار؛ اگر فروشنده تمام مبیع را به مشتری تحویل داده باشد با این عمل دیگر حقی جهت استرداد و فسخ قرارداد ندارد. 

آیا اعمال خیار فسخ فوری است؟

خیار تاخیر ثمن از جمله خیارات فوری برای اعمال نیست، ولی مسکوت گذاردن ان برای یک مدت نسبتا طولانی می تواند قرینه ای جهت انصراف فروشنده از فسخ قلمداد شود. 

چه عواملی خیار تاخیر ثمن را اسقاط می نمایند؟

1.به موجب ماده 404 قانون مدنی در صورتی که در مدت سه روز از تاریخ عقد بایع کل مبیع را تحویل دهد یا مشتری کل ثمن را در وجه بایع ادا نماید در این حالت خیاری در فسخ برای بایع قابل تصور نیست. 

2.چنانچه خریدار ثمن را بعد از گذشت سه روز از تاریخ عقد ،حاضر نمود تا به بایع تحویل دهد و علی رغم ان بایع از تحویل اجتناب نمود، خیاری برای او وجود نخواهد داشت.

3.بر اساس ماده 408 قانون مدنی در شرایطی که خریدار جهت پرداخت و تادیه ثمن ضامنی را معرفی نماید یا پرداخت ان را به ثالثی حواله کند اگر فروشنده ضمانت یا حواله را بپذیرد خیار او کان لم یکن خواهد بود.

4.به موجب ماده 403 قانون مدنی اگر بایع در طول مدت اثبات خیار، به نوعی مطالبه ثمن نماید، بدان شکل که گویی قصد وی الزام به عقد است این عمل وی اسقاط ضمنی خیار قلمداد می گردد؛ البته باید قرینه ای نیز در این امر وجود داشته باشد.

نحوه اعمال خیار تاخیر ثمن به چه ترتیب است؟ 

چنانچه فروشنده قصد فسخ داشته باشد باید طی یک اظهارنامه اراده خویش را به طرف مقابل ابراز نماید و پس از ان جهت تحکیم مواضع خویش و ممانعت از ادعاهای بعدی خریدار با ارائه دادخواست تایید فسخ، صدور حکم را از مرجع صالح تقاضا نماید. حکم دادگاه بر حسب احراز شرایط خیار، جنبه اعلامی داشته و اجرائیه ای در این زمین صادر نمی شود.

سخن پایانی

 دعاوی مربوط به املاک از ظرافت و پیچیدگی های بسیاری برخوردار است و بدون وجود علم و تخصص کافی احتمال توفیق در ان ها بسیار نازل است، بنابراین توصیه می شود جهت تحکیم موضع خویش حتما از دانش و تجربه متخصص امر، یعنی وکیل دادگستری استفاده نمایید.