تایید فسخ قرارداد به علت کسری یا مازاد مساحت ملک

طرفین قرارداد بیع در گذاردن هر قسم شرط و توافقی که مخالف با اخلاق حسنه و قوانین آمره نباشد به حکم ماده 10 قانون مدنی، آزاد و مختارند. یکی از این شروط، شرط راجع به کمیت مورد معامله است که اصطلاحا به آن شرط صفت می گویند. 

اگر یک ملک یا فرش و امثالهم که غیر قابل تجزیه اند با قید شرط مساحت و متراژ معین مورد معامله واقع شوند و بعد ها کاشف به عمل بیاید که موضوع معامله کمتر یا بیشتر از میزان توافق شده در قرارداد بوده است، در صورت کسری خریدار صاحب حق فسخ یکجانبه خواهد بود و در فرض مازاد این فروشنده است که می تواند معامله را بر هم زند و همانطور که گفته شد این خیار ناشی از تخلط شرط صفت راجع به کمیت مورد معامله است و برای دو سمت قرارداد قابل تصور خواهد بود.

محاسبه و مطالبه قیمت کسری یا مازاد ملک بجای فسخ قرارداد

پرسش :آیا طرفین می توانند به جای فسخ ،نسبت به کسری یا مازاد ، قیمت و ارزش آن را مطالبه نمایند؟

باید گفت تخلف از شرط کمیت صرفا موجد حق فسخ یک سویه برای طرفین است و شخص متضرر که می تواند خریدار باشد یا فروشنده استحقاق مطالبه ما به تفاوت و قیمت ناشی از کسری یا اضافی مقدار و مساحت را دارا نیست مگر انکه با تراضی یکدیگر این مورد را بین خود حل و فصل نموده و طرف مقابل به جای فسخ با رضایت طرف دوم قرراداد، تفاوت قیمت را از او اخذ نماید. 

فلذا مصلحت در آن است که در عمل و حین انعقاد قراداد، طرفین پیرامون ان توافق نمایند، به ویژه که در باب املاک در محاکم، رویه های قضایی ضد و نقیضی نیز مشاهد میشود

تکلیف خسارت در صورت فسخ قرار به علت کسری مساحت ملک

پرسش : در صورت فسخ قرارداد چنانچه خسارتی نیز به ذی حق تحمیل شده باشد آیا قابلیت مطالبه آن وجود  دارد؟

در صورتی که خریدار از حق فسخ خود به جهت کسری مساحت استفاده نمود فروشنده باید علاوه بر مبلغ ثمنی که خریدار در وجه وی پرداخته کلیه مخارج مربوط به معامله را در حق او به عنوان غرامت تادیه نماید و این موضوع ناشی از تقصیر فروشنده است البته در فرضی که فروشنده نیز از مساحت واقعی بی اطلاع بوده و عدم اطلاع عرفاً  قابل قبول باشد، برخی معتقدند که وی را نمی توان ملزم به جبران خسارات نمود با این حال باید دانست  که در صورت فسخ یک سویه، این عمل منافی با مطالبه هر قسم خسارت نبوده بلکه قابل جمع با یکدیگر هستند.

در صورتی که مبیع ملکی باشد که دارای سابقه ثبتی بوده است و پس از معامله مشخص شود که اضافه مساحت دارد تکلیف چیست؟

با توجه به ماده ۱۴۹ قانون ثبت که بیان می دارد «نسبت به ملکی که با مساحت معین مورد معامله قرار گرفته باشد و بعدا معلوم شود اضافه مساحت دارد ،ذی نفع می تواند قیمت اضافی را بر اساس ارزش مندرج در اولین سند انتقال و سایر هزینه های قانونی معامله به صندوق تودیع و تقاضای اصلاح سند خود را بنماید در صورتی که اضافه مساحت در محدوده سند مالکیت بوده و به مجاورین تجاوزی نشده و در عین حال بین مالک و خریدار نسبت به اضافه مذکور قراری داده نشده باشد ،اداره ثبت سند را اصلاح و به ذی نفع اخطار می نماید تا وجه تودیعی را از صندوق ثبت دریافت دارد عدم مراجعه فروشنده برای دریافت وجه در مدتی زاید بر ده سال از تاریخ اصلاح سند اعراض محسوب و وجه به حساب درآمد اختصاصی ثبت واریز می شود .

تبصره در مواردی که تعیین ارزش اضافه مساحت میسر نباشد ارزش اضافه مساحت در زمان اولین معامله به وسیله ارزیاب ثبت معین خواهد شد .»

در صورتی که مبیع زمین بوده و دارای سابقه ثبتی نیز باشد اما دارای کسری مساحت باشد تکلیف چیست؟

در خصوص فرض فوق ماده ۱۴۹ قانون ثبت سکوت کرده و در این خصوص می بایست به مواد ۳۵۵ و ۳۸۴و۳۸۵ قانون مدنی می بایست مراجعه کرد که فروض زیر قابل بررسی می باشد

۱-در صورتی که ملک بر اساس هر متر مربع فروخته شده باشد و بعدا مشخص گردد که ملک دارای کسری مساحت می باشد خریدار می تواند با توجه به ماده ۳۸۴ قانون مدنی به اندازه کسری مساحت ثمن اضافی را دریافت نماید زیرا در این حالت می توان گفت به این خاطر که برای هر متر مربع ثمن مشخصی تعیین شده است پس می توان از ملاک مشخص در ماده ۳۸۴ استفاده نمود  مثلا ملک به مساحت ۱۰۰ متر مربع فروخته شده باشد اما پس از معامله مشخص گردد مساحت آن ۸۵ متر مربع می باشد.

۲-در صورتی که ملک بدون تعیین ارزش هر متر مربع و به صورت کلی به طور مثال ۱۵۰ متر مقطوع به مبلغ ۱ میلیارد تومان فروخته شود و بعدا مشخص گردد که ملک دارای کسری مساحت است به طور مثال ۱۲۰ متر بوده است در این حالت چون مجموع مبیع در مقابل مجموع ثمن قرار گرفته است در این حالت صرفا برای خریدار حق فسخ قائل شده اند و خریدار را مستحق دریافت اضافه مبلغ ثمنی که پرداخت نموده است نمی دانند البته در این خصوص باید گفت برخی از قضات بر این عقیده می باشند که در این حالت می بایست کل ثمن را می بایست تقسیم بر کل مبیع نمود تا قیمت هر متر مربع مشخص گردد و پس از مشخص شدن این موضوع می بایست فروشنده را محکوم به پرداخت ثمن نمود 

سوال: در صورتی که نظر دادگاه به جبران خسارت باشد در این صورت دادگاه قیمت چه زمانی را باید مبنای معیار ارزیابی قرار دهد؟

در خصوص پاسخ به این پرسش دو فرض وجود دارد :

فرض اول : چون در خصوص مساحتی که کسری دارد معامله ای صورت نپذیرفته است لذا در این حالت پولی در اختیار فروشنده قرار گرفته است که بلاوجه بوده و فروشنده موظف به پرداخت آن خواهد بود . به عبارت دیگر فروشنده موظف به پرداخت پولی است که دریافت کرده است 

فرض دوم : این گروه از حقوق دانان بر این عقیده می باشند که عقد نسبت به مقداری از مورد معامله به جهت نبود مبیع باطل است بنابراین با وحدت ملاک از رای وحدت رویه ۸۱۱ دیوان عالی کشور باید قیمت روز ملک پرداخت شود.

در صورتی که مبیع ملکی باشد که سابقه ثبتی ندارد و بعد از انجام معامله مشخص شود که ملک افزایش مساحت داشته تکلیف چیست؟

با توجه به اینکه در این فرض ملک سابقه ثبتی ندارد پس نمی توان به ماده ۱۴۹ قانون ثبت استناد نمود در این حالت نیز دو فرض متصور است :

فرض اول : اگر برای هر متر مربع قیمت مشخص در نظر گرفته شده باشد برخی از محاکم با وحدت ملاک گرفتن از ماده ۱۴۹ قانون ثبت حق فسخ برای فروشنده قائل نیستند چرا که علت آین موضوع هم این است که تورم بالا و رعایت عدل و انصاف است چرا که برای فروشنده فرقی نمی کند که ملک او ۲۰۰ متر باشد یا ۲۱۰ متر مربع و او نیز صرفا به اندازه ملک به دنبال ثمن ان بوده است پس بنابراین در این موارد کلک به شرط داشتن مساحت مشخص فروخته نشده است و صرفا فروشنده مستحق قیمت هر متر در قرارداد است نه قیمت روز ملک چرا که فروشنده قصور نموده است و متراژ ملک خود را به درستی محاسبه نکرده است اما برخی دیگر از محاکم با استناد به ظاهر مواد ۳۵۵ و ۳۸۵ قانون مدنی برای فروشنده صرفا حق فسخ قائل شده اند 

فرض دوم : در صورتی که ملک به صورت یک مجموعه و کلی به فروش برسد به طور مثال هزار متر زمین در قبال ده میلیارد تومان فروخته شود در این حالت برخی از محاکم با استناد به مواد ۳۵۵ و ۳۸۵ برای فروشنده صرفا حق فسخ قائل شده اند ولی برخی دیگر از محاکم ملاک ماده ۱۴۹ قانون ثبت را ملاک عمل قرار می دهند 

در صورتی که ملک به صورت پیش فروش فروخته شده باشد ولی دارای کسری یا مازاد مساحت باشد تکلیف چیست ؟

در خصوص پیش فروش آپارتمان قانون پیش فروش آپارتمان در ماده ۷ تکلیف را مشخص نموده است که صور زیر متصور خواهد بود که در زیر به بررسی آن می پردازیم :

حالت اول : در صورتی که ملک با توجه به صورت مجلس تفکیکی تا حداکثر پنج درصد بیشتر از میزان مشخص در قرارداد باشد به طور مثال ۸۰ متر پیش فروش شده است ولی پس از اخذ صورتمجلس تفکیکی مشخص شود ملک ۸۳ متر بوده است در این حالت هیچ کس حق فسخ قرارداد را ندارد و خریدار می بایست مبلغ ۳ متر اضافه را به قیمت مندرج در قرارداد بپردازد 

حالت دوم : در صورتی که ملک بیش از پنج در صد با توجه به صورت مجلس تفکیکی اضافه مساحت داشته باشد در این حالت قانون گذار صرفا به خریدار حق فسخ داده است 

حالت سوم : در صورتی که ملک تا حداکثر پنج درصد کسری مساحت داشته باشد در این حالت هیچ کس حق فسخ قرارداد را ندارد و خریدار صرفا می تواند پولی را که اضافه پرداخت نموده است باز پس گیرد 

حالت چهارم : در صورتی که ملک بیش از پنج درصد کسری مساحت داشته باشد قانون گذار دو راه را پیش روی خریدار گذاشته است یا می تواند معامله را فسخ کند یا قیمت روز کسری مساحت را از فروشنده دریافت کند .

آیا اعمال خیار فسخ فوری است؟

خیار ناشی از تخلف شرط صفت جزو دسته خیارات فوری نبوده ولی این بدان معنا نیست که صاحب حق می تواند برای مدت طولانی امر را مسکوت گذارد بلکه باید به جهت رعایت غبطه طرف دیگر یک مدت منطقی و معمول را در اعمال خیار قائل شد.  ذکر این نکته نیز ضروری است که چنانچه در قرارداد طرفین کافه خیارات را از خود سلب و ساقط نموده باشند دیگربه استناد کسری یا مازاد مساحت اختیاری در فسخ نخواهند داشت. 

طرفین دعوی تایید فسخ و مرجع صالح به رسیدگی کدام اند؟

چنانچه مساحت بیشتراز مقدار درج شده در عقد باشد فروشنده در مقام صاحب حق فسخ خواهد بود و خریدار خوانده محسوب می گردد و اگر متراژ کمتر باشد خریدار ذی حق بوده و فروشنده خوانده و مدعی علیه قلمداد می شود. 

در خصوص مرجع صالح نیز باید گفت چون منشا دعوی ملک است در دادگاهی اقامه می شود که ملک در ان حوزه قرار گرفته است

ساز و کار اجرای رای چگونه است؟

در بدو امر شایسته است هر یک از خریدار و فروشنده که ذی حق در فسخ می باشند، با ارسال اظهارنامه ای مبنی بر اعمال حق خویش، طرف دیگر را در جریان ان قرار دهد و سپس جهت جلوگیری از اختلافات اینده دادخواستی تحت عنوان تایید فسخ مبایعه نامه تقدیم محکمه نماید.

با احراز شرایط فسخ یک جانبه، محکمه حکم مربوط را صادر نموده و مهر تاییدی بر انحلال قرارداد می زند ضمنا باید گفت حکم دادگاه جنبه ی اعلامی داشته و لازم الاتباع است بدون انکه نیاز به صدور اجرائیه باشد.

سخن پایانی

 به جهت ارزش چشمگیر و روز افزون املاک در کشور ما دعاوی مربوط به این حوزه همیشه از اهمیت خاصی برخوردار بوده است فلذا دریافت مساعدت از یک شخص باتجربه و خبره در این حوزه بنای هر فرد خردمند و آینده نگری است و این شخص کسی جز وکیل متخصص در امور املاک نیست.