حدود اختیارات مالکین آپارتمانها

منظور از حدود اختبارات مالکین آپارتمانها یعنی اینکه، مالکین هر آپارتمان که هر مالک یک طبقه باشد چه از منظر اجتماعی و چه از منظر حقوقی مهم می باشد.

چنانچه یک ساختمان دارای طبقات متعددی باشد و هر طبقه در اختیار یک مالک باشد، روابط مالکان که همسایه محسوب می شوند چه از منظر اجتماعی چه از منظر حقوقی اهمیت ویژه ای دارد. در این نوشتار بررسی خواهیم کرد مبنای تنظیم روابط مالکان یک آپارتمان و حقوق و تکالیف هر یک نسبت به یکدیگر به چه منوال است.

وجه های مالکیت مالکین آپارتمان ها

مالکیت مالکین آپارتمان دارای دو وجه است:

۱.مالکیت مستقل در قسمت های اختصاصی

۲.مالکیت مشاعی یا مشترک در بخش هایی که مورد استفاده همه اعضای ساختمان است. 

براساس قاعده تسلیط هر مالک می تواند نسبت به ملک خود هر قسم دخل و تصرفی انجام دهد و از سوی دیگر مالکین مشاعی نمی توانند بی اذن سایرین در قسمت های مشاعی دخالت کنند.  لکن دو حکم متناقض مزبور بر حسب متعارف قابل تعدیل است. 

حدود اختیار مالک در بخش های اختصاصی آپارتمان چگونه است؟

حصه اختصاصی مالکان یک اپارتمان بخش هایی است که تنها در تصرف و مورد استفاده آن مالک معین است. در مقابل بخش های اشتراکی ساختمان به قسمت هایی اطلاق می شود که حق استفاده از ان ها تنها به یک مالک مشخص تعلق ندارد، بلکه کلیه مالکان ساختمان متناسب با سهم خود از حصص اختصاصی، در قسمت های مشاعی نیز سهیم اند. 

شیوه تشخیص نقاط اشتراکی بدین صورت است که اگر مورد استفاده اختصاصی احدی از مالکین نبوده و دراسناد مالکیت ان ها درج نگردیده باشد از قسمت های مشاعی اپارتمان محسوب می شوند مگر انکه دلیل ونشانه ای خلاف این امر وجود داشته باشد.  با این تفاسیر پله ها،  سقف بین طبقه تحتانی و فوقانی یا دیوارها از حصه های مشاعی به حساب می ایند. 

عوامل تعیین کنده مالکین در حدود تصرفات در قسمت های مشترک

پرسش : حدود تصرفات در قسمت های مشترک ، توسط هر یک از مالکین را چه عواملی تعیین می کند؟

۱. مالکان می توانند تا جایی که مزاحم دیگری نباشند از قسمت های مشاعی استفاده کنند بنابراین مجازند از پله ها عبور کنند، از سقف خانه ی خود که کف طبقه فوقانی محسوب می شود چراغ اویزان نمایند و سایر تصرفات متعارف و معقولی که خارج از عرف نبوده و موجبات مزاحمت را نیز برای سایر مالکین ایجاد نکند

۲. تصرفاتی که منجر به تغییرشکل اپارتمان باشد با رضایت سایر مالکان انجام می شود و مخارج مربوط به تعمیرات و نگه داری قسمت های مشترک بر حسب سهم و حصه اختصاصی ان ها بین کلیه ساکنین تقسیم می گردد. 

اداره قسمت های اشتراکی به چه ترتیب خواهد بود؟

در قانون مدنی به عنوان قانون عام ونیز قانون تملک اپارتمان ها در مقام قانون خاص اتفاق نظری در خصوص نحوه و نظامات اداره قسمتهای مشاعی دیده نمی شود.  بنا بر ماده 128 قانون مدنی نمی توان مالکان را الزام به تعمیر قسمت های اشتراکی نمود مگر انکه تعمیرات ضرورت داشته و راه دیگری جهت رفع مشکل وجود نداشته باشد. 

لکن طبق قانون تملک اپارتمان ها درخصوص تصمیمات مربوط به تعمیر و اداره بخش های مشترک، اکثریت مالکینی که بیش از نصف مساحت بخش های اختصاصی را دارا باشند می توانند با اجماع یکدیگر نظرات خود را بر سایر مالکین مخالف تحمیل نمایند ذکر این نکته در خصوص حد نصاب فوق لازم است که اکثریت عددی مالکان تنها کافی نیست بلکه باید این مالکین صاحب بیشتر از نصف قسمت های اختصاصی نیز باشند. 

نکته: اجرای اراده اکثریت مالکان تنها مختص به  اعمال اداری و تعمیرات الزامی ساختمان خواهد بود فلذا با این اکثریت نمی توان تصرفات مادی عمده در ساختمان اعمال نمود به طور مثال امکان افزودن بر طبقات ساختمان بدون رضایت همه مالکان وجود ندارد. 

نکته:  محوطه و فضای مقابل ساختمان از قسمت های اشتراکی محسوب شده و هبچ یک بدون رضایت سایرین حق تصرف ندارد. 

حقوق خریداران آپارتمان ها 

چنانچه شخصی اقدام به خرید یک واحد اپارتمانی نماید متناسب با سهم اختصاصی خویش درعرصه یا همان زمینی که بنا روی ان ساخته شده است به همراه سایرین مشاعاً شریک است مگر انکه زمین به غیر اختصاص داشته باشد یا وقف باشد. 

در چنین اوضاعی هیج یک از مالکان واحد ها مالکیتی بر زمین نداشته و باید اجور زمین را نیز به صاحب مستقل ان پرداخت نمایند. 

هزینه های مربوط به نگه داری و حفظ آپارتمان، بهره برداری از قسمت های قابل انتفاع ،اداره و تصمیمات و به طور کلی مخارجی که جنبه مشترک دارد باید به تناسب سهم هر مالک پراخت شود هرچند که ممکن است نسبت به ان بخش اشتراکی عملا استفاده ای نداشته باشد. 

سخن پایانی

نظر به رواج آپارتمان نشینی و ظهور مسائل گوناگون نسبت به این پدیده توصیه می شود اگر با مسئله  ای مشابه موضوع بحث حاضر، مواجه هستید حتما مشورت لازم را از وکیل متخصص دریافت نمایید.