سرقفلی

مقدمه

حق مالکیت دائم مستاجر بر منافع تجاری را حق سرقفلی می گویند. ولی سرقفلی و به بیان دیگر حق مالکیت دائم مستاجر بر مورد اجاره دارای آثار و شرایطی است که در ادامه به آن می پردازیم.

سرقفلی چیست ؟

سرقفلی پولی است که در ابتدای اجاره با توافق طرفین جدای از اجاره بها به موجر می بایست پرداخت شود تا وی در زمان تخلیه بهای عادله روز آن را بر اساس موقعیت ملک،شهرت مغازه،وجود مشتریان،میزان فروش یا خدمات و درآمدحاصله که توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین می شود به مستاجر بازپرداخت نماید. (ملاک و معیارکارشناسان نیز جهت تعیین سرقفلی متفاوت است و نظر ثابتی وجود ندارد.) سرقفلی اساسا ماهیت قراردادی دارد باید گفت که این نهاد در قانون سال ۱۳۵۶ وجود ندارد ولی اگر طرفین توافق کرده باشند، بامنع قانونی مواجه نیست و موضوع تابع توافق فی مابین است ،امادر قانون ۱۳۷۶به صراحت سرقفلی پیش بینی شده است به بیان ساده و جهت تقریب به ذهن کسانی که هیچ آشنایی با این واژه ندارند و با توجه به تجربیات علمی و کاربردی در محاکم می توان گفت معمولاارزش سرقفلی بر اساس موقعیت ملک حدودا بین ۶۰ الی ۸۰درصد ارزش ملک برآورد می شود ولی مجددا تکرار می شود این رقم پشتوانه قانونی ندارد و صرفا نظر شخصی و بر اساس تجربه قضایی و ملاحظه نظر کارشناسان رسمی دادگستری در تعیین میزان سرقفلی این عدد بیان شده است

حق کسب و پیشه و تجارت چیست؟

حقی است که به اعتباری که به مرور زمان به دلیل اقدامات و عملیات مستاجرو تلاش و کوشش او در جهت رونق دادن محل کسب و کار و افزایش مشتری و درآمد حاصله، شهرت محل کسب، رفتار حسنه و فروش اجناس بی عیب و یا تخصص او به وجود می آید (دراصطلاح عرفی برند کردن مغازه) مثلا مغازه ای را که کسی نمی شناخت سر زبان ها انداخته باشد. اساسا حق کسب و پیشه و تجارت ماهیت غیر قراردادی دارد. این نهاد در قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶وجود ندارد (چراکه توسط شورای نگهبان غیر شرعی بیان شد) و صرفا مختص قانون روابط موجر مستاجر سال ۱۳۵۶است (یعنی قراردادهایی که حداکثر تا تاریخ ۱۳۷۶/۰۷/۰۱منعقد شده باشد) به جهت تقریب به ذهن افرادی که هیچ آشنایی با این واژه ندارند باید گفت معمولا ارزش حق کسب و پیشه بر اساس فعالیت و تلاش مستاجر جهت رونق ملک تجاری بین ۵ تا ۱۵ درصد ارزش ملک می باشد لازم به ذکر است که این اعداد مبنای قانونی ندارد و صرفا بر اساس رویه قضایی و نظر عموم کارشناسان رسمی دادگستری در پرونده های دیگر بیان می شود پس با این تفاسیر باید گفت در قراردادهای اجاره مشمول قانون ۱۳۵۶ (یعنی حداکثر تا تاریخ ۱۳۷۶/۰۷/۰۲) قطعا حق کسب و پیشه و تجارت وجود دارد،اما دارا بودن حق سرقفلی بستگی به توافقات طرفین دارد ولی در قراردادهای اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ (یعنی از تاریخ ۱۳۷۶/۰۷/۰۲تا حال حاضر) حق کسب و پیشه و تجارت اصلا وجود ندارد و غیر شرعی اعلام شده، اما حق سرقفلی بستگی به توافق متعاقدین دارد

سرقفلی با ودیعه یا در عرف پول پیش یا رهن کامل چه تفاوتی دارد؟

همانطور که در بالا بیان شد، سرقفلی مبلغی است که مستاجر می بایست در ابتدای قرارداد اجاره به موجر دهد تا زمان تخلیه بهای عادله روز را دریافت کند، ولی وجه قرض الحسنه یا ودیعه این گونه نیست، بلکه مستاجر در زمان تخلیه همان مبلغی را عینا دریافت می کند نه کمتر و نه بیشتر. (در این که پولی که ابتدای قرارداد اجاره پرداخت می شود، در صورت عدم تصریح، سرقفلی محسوب می شود یا وجه قرض الحسنه، ابتدا باید به قصد مشترک طرفین پی برد و اگر امکان آن میسر نبود، اصل بر عدم زیاده و عدم وجود سرقفلی است)

در چه صورت مستاجر می تواند مطالبه حق سرقفلی را بر علیه موجر نماید؟

الف) قرارداد اجاره می بایست به اتمام رسیده باشد و مستاجر قصد تمدید قرارداد اجاره را نداشته باشد (اعم از اجاره نامه های مربوط به قانون سال ۱۳۵۶و قانون سال ۱۳۷۶) در این حالت مستاجر ابتدا باید ملک را تخلیه کند و سپس نسبت به مطالبه سرقفلی از طریق دادگاه اقدام نماید. (اگر قرارداد مشمول سال ۱۳۵۶ باشد مستاجر می تواند دادخواست تجویز انتقال منافع به استناد ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ نماید)

ب) در قرارداد های مربوط به قانون سال ۱۳۷۶ که در آن سرقفلی وجود دارد ،زمانی که موجر دادخواست تخلیه ملک تقدیم می کند، مستاجر می تواند دعوای تقابل یا به صورت مستقل دعوای مطالبه سرقفلی مطرح کند هرچند در این باره اختلاف نظر وجود دارد و برخی محاکم با وحدت ملاک از ماده ۲۸ قانون سال ۱۳۵۶و نیز با استناد به تبصره ۲ ماده ۶ قانون سال ۱۳۷۶ ضمن صدور حکم تخلیه ،موجر را مکلف می کنند تا ظرف سه ماه از تاریخ قطعیت رای نسبت به پرداخت سرقفلی به نرخ عادله روز (که با جلب نظر کارشناس تعیین خواهد شد) اقدام نماید ،در غیر این صورت حکم صادره بلااثر می گردد

سوال :آیا صرف تخلیه اختیاری ملک توسط مستاجر موجب از بین رفتن حق سرقفلی می شود ؟

پاسخ: صرف تخلیه ملک توسط مستاجری که دارای حق سرقفلی است دلالتی بر عدم وجود سرقفلی یا اسقاط آن نیست

آیا اجاره دادن ملکی که دارای حق سرقفلی است توسط مستاجر موجب از بین رفتن حق سرقفلی می شود ؟

در قرارداد های اجاره مشمولقانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ چنانچه مستاجر تخلفات مندرج در آن قانون را مرتکب شود هیچ خدشه ای به حق سرقفلی وی در صورت وجود چنین حقی وارد نمی شود و آن تخلفات صرفا حق کسب و پیشه و تجارت را کاهش یا از بین می برد چرا که همانطور که بیان شد این دو نهاد با یکدیگر متفاوت می باشند و بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۵۶ تخلف مستاجر آنچه را که از بین می برد حق کسب و پیشه و تجارت است نه سرقفلی و در هر صورت حق سرقفلی می بایست به مستاجر پرداخت گردد مگر آنکه در قرارداد فی مابین موجر و مستاجر که حق سرقفلی در آن پیش بینی شده است شرایط قراردادی ذکر شده باشد که در صورتی که مستاجر مرتکب آن شرایط مانند اجاره دادن بدون اجازه موجر شود موجر بتواند بدون پرداخت حق سرقفلی مستاجر را از ملک تخلیه نماید

آیا حق سرقفلی را در قراردادهای پیش فروش برای خریداران می توان پیش بینی نمود؟

به نظر می رسد با توجه به اصل حاکمیت اراده و آزادی قراردادی و عدم وجود قانون مخالف با آن این امر فاقد اشکال باشد اداره حقوقی قوه قضاییه در نظریه مشورتی شماره ۷/۹۶/۱۸۴۷مورخ1396/08/13در این باره بیان داشته است «سرقفلی از حقوق ناشی از رابطه استیجاری و تعهد به انتقال سرقفلی مکان تجاری در حال ساخت قانونا بلا اشکال است و در حدود ماده ۱۰ قانون مدنی بین طرفین، لازم الاجرا می باشد و از شمول قانون پیش فروش ساختمان خارج است و واگذاری پیشاپیش سرقفلی در واقع متضمن تعهد فروشنده به واگذاری مکان تجاری به نحوه اجاره به خریدار آتی سرقفلی خواهد بود که پس از تکمیل و احداث مکان تجاری مکلف به اجاره دادن مکان تجاری به نحوه اجاره به خریدار آتی سرقفلی خواهد بود در نتیجه الزام به تنظیم سند رسمی در مورد سوال بدون وجود تعهد قراردادی به این امر وجه قانونی ندارد»پس به نظر می رسد این موضوع خالی از اشکال باشد

تفاوت سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت

الف) سرقفلی ریشه قراردادی دارد اما حق کسب و پیشه و تجارت ریشه غیر قراردادی و قانونی دارد و این حق به موجب قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶وارد ادبیات حقوقی ما که از حقوق فرانسه اقتباس شده است شد.

ب) حق سرقفلی به ملک و موجر تعلق می گیرد ولی حق کسب و پیشه به شغل و شخصیت مستاجر.

پ) حق کسب و پیشه و تجارت ممکن است با تخلف مستاجر از بین رفته یا کاهش یابد اما سرقفلی به هیچ وجه از بین نمی رود حتی در صورت ارتکاب تقصیر از سوی مستاجر.

ت) در حق سرقفلی مستاجر در ابتدای قرارداد اجاره پولی مبنی بر حق سرقفلی به موجر می پردازد اما در حق کسب و پیشه و تجارت در ابتدای قرارداد هیچ پولی پرداخت نمی شود و این حق به جهت تلاش و کوشش و تخصص مستاجر در عین مستاجره به وجود می آید.

ث) سرقفلی به جهت بدهی محکوم علیه قابل توقیف است اما حق کسب و پیشه و تجارت قابلیت توقیف را ندارد زیرا امکان دارد به جهت .تخلف مستاجر از بین رود

ج) اجاره بها در مغازه هایی که حق سرقفلی دارند بسیار ناچیز است اما در حق کسب و پیشه و تجارت این گونه نیست و شاید تاثیر کمی در .میزان اجاره بها داشته باشد

معیار تعیین میزان سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت چیست؟

در خصوص معیار تشخیص و تعیین میزان حق کسب و پیشه و تجارت اداره حقوقی قوه قضاییه در نظریه مشورتی خود به شماره 7/98/1163مورخ 1398/10/24بدین گونه اقدام به ارائه نظر نموده است «با عنایت به عدم تصویب آیین نامه اجرایی ماده۱۸قانون روابط موجر و مستاجر سال۱۳۵۶و فقدان معیار قانونی و دقیقی پیرامون تشخیص میزان و تعیین حق کسب و پیشه و تجارت و یا سرقفلی، مواردی چون اعتبار و حسن شهرت مستاجر که در معروف نمودن محل اجاره موثر واقع شده است میزان مشتریان دائم که ناشی از فعالیت مثبت و حسن عمل و مدیریت ابتکار مستاجر است و نوع کسب و پیشه و تجارت نوع بنا کمیت و کیفیت آن و موقعیت محلی ملک و تجهیزات و امکانات آن ملک محاسبه قرار گیرد.»

نکات اساسی بحث سرقفلی

۱-حق سرقفلی حقی است که با قرارداد از طرف مالک به مستاجر انتقال پیدا می کند و تصرف در ملک توسط مستاجر ولو هرچقد طولانی هم باشد حق سرقفلی برای مستاجر ایجاد نمی شود .برخلاف حق کسب و پیشه

۲-با تخلف مستاجر از شرایط قراردادی حق سرقفلی ساقط نمی شود بر خلاف حق کسب و پیشه

۳-در صورتی که مالک بخواهد مستاجری را که دارای سرقفلی می باشد را تخلیه نماید می بایست حق سرقفلی را به نرخ روز به مستاجر پرداخت نماید. به عبارت دیگر داشتن حق سرقفلی برای مستاجر مانع از تخلیه محل مورد اجاره نمی باشد

۴- به قرارداد های اجاره ای که برای املاک تجاری در بازه زمانی سال ۱۳۵۶ تا 1376/07/02باشد حق کسب و پیشه تعلق می گیرد حق سر قفلی برای اولین در قانون ۱۳۷۶ امده است و مبنای پیدایش این حق این قانون می باشد.

۵-شروط ضمن قرارداد واگذاری سرقفلی می تواند بیانگر تعهدات دو طرف نسبت به یکدیگر باشد به طور مثال اگر مالک در ضمن قرارداد سرقفلی ملک را برای شغل تجاری معین به مستاجر یا همان مالک سرقفلی واگذار نموده باشد ولی مستاجر یا همان مالک سرقفلی برخلاف تعهد خود اقدام به تغییر شغل نماید و در قرارداد ضمانت اجرای این تخلف حق تخلیه ملکقرار داده شده باشد مالک می تواند اقدام به تخلیه مستاجر نماید و حتی اگر در قرارداد پیش بینی شده باشد.

در صورت چنین تخلفی به مستاجر سرقفلی نیز تعلق نمی گیرد دیگر مستاجر نیز حقی مبنی بر دریافت سرقفلی نخواهد داشت پس شروط ضمن قرارداد در قرارداد های واگذاری سرقفلی بسیار مهم می باشد.

۶- تنها در دو مورد مستاجر بدون آنکه مبلغی به موجر تحت عنوان سرقفلی پرداخت نموده باشد می تواند از موجر خود مطالبه سرقفلی نماید

الف) اگر در قرارداد اجاره شرط شده باشد که موجر هر ساله محل مورد اجاره را به همان مبلغ و به همان مستاجر اجاره دهد در این صورت مستاجر می تواند جهت اسقاط حق خود و تخلیه محل مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از موجر دریافت نماید.

ب) چناچه در قرارداد اجاره شرط شود موجر هر ساله مورد اجاره را با اجاره متعارف به همان مستاجر اجاره دهد در این صورت مستاجر می تواند جهت اسقاط حق خود مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از موجر دریافت کند.

توصیه آخر در مورد سرقفلی

با توجه به پیچیدگی هایی که بحث سرقفلی و حق کسب و پیشه دارد به دوستان توصیه می گردد قبل از هر کاری با وکیل متخصص ملکی مشورت نمایید تا بتوانید مسیر پرونده حقوقی خود را به بهترین نحوه ممکن پیش ببرید شما در هم وکیل می توانید با بهترین وکلای ملکی مشاوره یا پرونده خود را به او بسپارید