نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی 

مقدمه: 
گاهی اوقات پیش می آید که فروشنده ملک از تنظیم سند رسمی ملک بنا به دلایلی استنکاف می ورزد و خریدار به ناچار می بایست اقدام به طرح دعوی در محاکم نماید تا سند رسمی ملک به نامش تنظیم شود حسب تجربه چندین ساله نگارنده از جمله دلایلی که فروشنده از تنظیم سند رسمی به نام خریدار استنکاف می ورزد : 
۱-متاسفانه در سالیان گذشته بار ها بارها دیده شده است که قیمت مسکن در طول حتی یک ماه رشد چند برابری داشته و فروشنده احساس مغبون شده داشته و به همین دلیل از تنظیم سند رسمی ممانعت به عمل آورده تا راهی برای انحلال قرارداد دریابد. 
۲- فروشنده مدعی این است که خریدار به تعهدات مندرج در مبایعه نامه عمل ننموده است مثلا در موعد معین اقدام به پرداخت ثمن معامله ننموده است. 
۳- ملک فروخته شده دارای مشکلات اداری می باشد به طور مثال پایان کار ملک آماده نیست یا آنکه سند مادر ملک در رهن است و به این دلایل امکان تنظیم سند رسمی فراهم نمی باشد. 
با این مقدمه سراغ نحوه طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی می رویم. 
شاید برایتان جالب باشد به مجرد آنکه خریدار و فروشنده توافق در خرید و فروش نمایند عقد بیع منعقد شده است حتی اگر خریدار ریالی از ثمن معامله را پرداخت ننموده باشد خیلی اوقات پیش آمده که فروشنده به وکیل مراجعه می کند و بیان می دارد ملک توسط من فروخته شده است ولی با گذشت مدت زمان طولانی من هزار تومان از مبلغ مورد معامله را دریافت ننموده ام و مدعی می باشد که این قرارداد باطل است در حالیکه مطابق با قانون مدنی ما اصلا اینطور نمی باشد و صرف توافق طرفین برای انعقاد عقد بیع کافی می باشد.

شرایط طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟

الف) احراز رابطه قراردادی، یا تعهد به انتقال مبتنی بر قراردادهایی مانند بیع، هبه، صلح 
ب) مالکیت رسمی خوانده بر ملک که با استعلام از اداره ثبت مشخص خواهد شد 
پ) احراز استنکاف فروشنده از انتقال ملک در مهلت معینه 
ت) قبل از طرح این دعوا پایان کار ساختمان و صورت مجلس تفکیکی باید اخذ شده باشد و اگر اخذ نشده باشد، می بایست حداقل این دو خواسته به صورت توامان با این دعوا مطرح شود. 
ث) انقضای مدت انجام تعهد در صورتی که برای انتقال مدت تعیین شده باشد والا تعهد حال است 
ج) بازداشت نبودن ملک که این موضوع با استعلام از اداره ثبت مشخص خواهد شد.

 طرفین دعوی الزام به تنظیم سند رسمی چه اشخاصی باید باشند؟

خواهان این دعوا شخصی است که ملک را خریداری کرده است یا به او منتقل شده است و خوانده این دعوا شخص یا اشخاصی می باشند که ملک را فروخته یا در سابق به فروشنده فروخته اند تا به مالک رسمی یعنی شخصی که نام او در دفتر اداره املاک ثبت شده است و برای او سند تک برگ صادر شده است.

سوال: در معاملات متعدد آیا خواهان مکلف است کلیه ایادی را طرف دعوا قرار دهد؟

پاسخ: خریدار می بایست الزام شخصی را  به الزام به تنظیم سند رسمی بخواهد که ملک در اداره ثبت اسناد و املاک به نام آن شخص به ثبت رسیده باشد. اما ید های قبلی یا حداقل ید ماقبل خود را نیز می بایست به عنوان خوانده طرف دعوا قرار دهد تا دادخواست از لحاظ شکلی  در دادگاه رد نشود به طور کلی از لحاظ اصولی و درست می بایست تمامی اشخاصی که در این سلسه معاملات حضور داشته اند و به مالک رسمی ختم می شود به عنوان خوانده در دادخواست حضور داشته باشند.

 سوال: حال اگر خریدار ملک را از شخصی خریده باشد که سند رسمی به نامش نباشد تکلیف چیست؟

اگر شما ملک را از شخصی خریداری نموده اید که سند رسمی به نام او نمی باشد در اولین اقدام در هنگام خرید ملک می بایست مبایعه نامه فروشنده خود و کسی که سند رسمی به نام او تنظیم شده است را از فروشنده دریافت نمایید و این مبایعه نامه را ضمیمه دادخواست خود نمایید  و در ستون خواندگان خود علاوه بر فروشنده مبایعه نامه خود، شخصی که ملک در اداره ثبت اسناد املاک به نامش است را طرف دعوی قرار دهید.

نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملکی که در رهن یا بازداشت است چگونه است؟

برای بررسی این موقعیت چند فرض متصور است که در زیر به بررسی آن می پردازیم: 
فرض اول: اگر ملک از قبل در رهن بانک بوده و خریدار از این موضوع مطلع بوده است و حتی ضمن قرارداد توافق بر آن شده که اقساط وام را خریدار بپردازد در این حالت به نظر می رسد که خریدار باید اقدام به طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به طرفیت فروشنده و بانک با حفظ حقوق مرتهن نماید در این حالت دادگاه در رای خود اگر حکم بر الزام به تنظیم سند رسمی را صادر کند اجرای رای در واحد اجرای احکام مدنی منوط به پرداخت طلب بانک می باشد و پس از پرداخت طلب بانک امکان تنظیم سند رسمی وجود دارد. 
فرض دوم:در این فرض ملک قبل از فروش به خریدار در رهن بانک بوده است و خریدار نیز از این موضوع مطلع بوده و حتی این موضوع در مبایعه نامه نیز ذکر شده ولی توافق بین خریدار و فروشنده این بوده است که قبل از اینکه موعد تنظیم سند رسمی برسد فروشنده ملک را از رهن بانک خارج سازد در صورتی که فروشنده از این تعهد خود سر باز زند و در موعد مقرر عمل به تعهد خود ننماید خریدار می بایست اقدام به طرح دعوای الزام به فک رهن ملک و الزام به تنظیم سند رسمی به طرفیت فروشنده نماید. 
فرض سوم : در این فرض ملک به موجب مبایعه نامه به خریدار فروخته شده است ولی بنا به دلایل مختلف ملک هنوز به نام خریدار نشده است و به نام فروشنده می باشد و فروشنده از این موضوع سوء استفاده نموده و در ازای دریافت وام ملک را در رهن بانک قرار داده است در اینجا فروشنده مرتکب جرم معامله معارض شده است علاوه بر آن خریدار در صورتی که بتواند اثبات کند که معمله او مقدم بر معامله سند رهنی است می بایست اقدام به طرح دعوای بطلان سند رهنی به طرفیت بانک و فروشنده نماید. 
فرض چهارم :این فرض ناظر بر حالتی می باشد که خریدار اقدام به خرید ملک نموده است ولی به دلایل مختلف هنوز سند رسمی ملک به نام او نشده است که به واسطه بدهی فروشنده به افراد مختلف ملک در واحد اجرای احکام یا اجرای ثبت توقیف شده است که در این صورت خریدار می بایست حسب مورد در صورتی که ملک توسط اجرای ثبت توقیف شده باشد تقاضای ابطال عملیات اجرایی ثبت نماید و در صورتی که دادگاه اقدام به توقیف نموده اقدام به طرح دعوای اعتراض ثالث اجرایی نمایید  
فرض پنجم:ملک بنا به دلایل مختلف در مراجع قضایی یا مراجع ثبتی توقیف است و فروشنده بعد از توقیف اقدام به فروش ملک می نماید که معامله انجام شده بین خریدار و فروشنده باطل و بلا اثر است و امکان طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی وجود ندارد 
فرض ششم:فروشنده پس از فروش ملک به خریدار و قبل از تنظیم سند رسمی ملک را در شعب بازپرسی یا دادیاری به عنوان وثیقه می گذارد در این صورت جدای از اینکه عمل فروشنده دارای عنوان مجرمانه می باشد خریدار می تواند با توجه به مواد ۱۴۷ قانون اجرای احکام مدنی و ۱۱۱ قانون آیین دادرسی مدنی دادخواست اعتراض ثالث اجرایی را مطرح نماید 
فرض هفتم:فروشنده پس از اینکه ملک را بابت وثیقه در شعب بازپرسی و دادیاری تودیع نموده اقدام به فروش ملک کرده است که این معامله به جهت توقیف مقدم باطل است ولی در صورتی که از توقیف در بیاید خدشه ای به معامله وارد نیست چرا که بطلان به صورت نسبی می باشد ولی تا وقتی که از توقیف در نیاید امکان تنظیم سند رسمی وجود ندارد

سوال: اگر خریدار ملکی را خریده باشد که در رهن بانک بوده است و قرار بوده است که فروشنده ملک را از رهن خارج سازد و به این تکلیف قراردادی خود سر باز زند تکلیف چیست؟

اگر در قرارداد بین فروشنده و خریدار توافق شده باشد که فروشنده ملک را از رهن ظرف مدت معینی خارج سازد و سپس در تاریخ مقرر اقدام به تنظیم سند به نام خریدار نماید ولی متاسفانه فروشنده با فرض رسیدن مهلت به این تکلیف قراردادی خود عمل ننماید خریدار می بایست در دادخواست خود علاوه بر خواسته الزام به تنظیم سند رسمی خواسته دیگری تحت عنوان الزام به فک رهن را مطرح سازد، در صورتی که فقط اقدام به طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی به تنهایی نماید دادگاه دعوی خریدار را رد خواهد نمود چرا که تا زمانی که ملک از رهن بانک خارج نشود امکان تنظیم سند رسمی وجود ندارد.

سوالی که به تعاقب پرسش بالا پیش می آید این است که نحوه اجرای رایی که بر علیه فروشنده حکم بر الزام به فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی صادر شده است به چه نحو می باشد ؟

در صورت صدور حکم قطعی ابتدا طلب بانک مشخص می شود سپس واحد اجرای احکام برای فروشنده اقدام به صدور اجراییه به میزان طلب بانک می نماید در صورتی که فروشنده اقدام به پرداخت بدهی خود ننماید به درخواست خریدار دادگاه اقدام به توقیف اموال وی می نماید و در صورتی که اموالی به نام فروشنده نباشد به درخواست خریدار دادگاه حکم جلب فروشنده به میزان طلب بانک را صادر می نماید در این مراحل خریدار می تواند خود اقدام به پرداخت طلب بانک نماید تا بتواند سند رسمی ملک را به نام خود نماید چرا که تا زمانی که بدهی بانک پرداخت نشود امکان تنظیم سند رسمی وجود ندارد در صورت پرداخت بدهی بانک توسط خریدار این موضوع منافی با حقوق وی مبنی بر مطالبه پول پرداخت شده به بانک نمی باشد و می تواند عملیات اجرایی را تاز مان پرداخت طلب بر علیه فروشنده پیش ببرد.

سوال: خریدار ملکی را خریداری نموده است که در رهن بانک بوده است همچنین فروشنده به خریدار جهت تنظیم سند رسمی وکالت بلا عزل اعطاء نموده است خریدار خود با مراجعه به بانک بدهی فروشنده را تسویه نموده است حال آیا خریدار می تواند پولی را که بابت فک رهن به بانک پرداخت نموده است را از فروشنده مطالبه نماید؟

در صورتی که فروشنده به خریدار اذن در پرداخت داده باشد خریدار می تواند پول پرداختی را با اقامه دعوی مناسب از فروشنده پس بگیرد ولی در صورتی که بدون  اذن این کار را انجام داده باشد دیگر نمی تواند پول پرداختی را پس بگیرد چرا که مطابق با مقررات قانون مدنی در صورتی می توان به مدیون بابت پرداخت دین او مراجعه کرد که پرداخت دین با اذن مدیون صورت گرفته باشد.

در قرارداد پیش فروش اگر سازنده ملک (نه مالک) آپارتمان را فروخته باشد تکلیف الزام به تنظیم سند رسمی با کیست؟

در صورتی که سازنده از تنظیم سند رسمی به نام خریدار استنکاف ورزد در این صورت خریدار باید هم سازند و هم مالک رسمی را طرف دعوای الزام به تنظیم سند رسمی قرار دهد البته باید بدانید اگر ملک فاقد پایان کار و صورتمجلس تفکیکی باشد می بایست در ستون خواسته این دو خواسته به همراه الزام به تنظیم سند رسمی از دادگاه خواسته شود

سوال: اگر حسب قرارداد مشارکت در ساخت مالک اجازه فروش ملک را از سازنده تا زمان اتمام پروژه سلب نموده باشد و سازنده اقدام به فروش واحد برخلاف مفاد قرار داد نماید تکلیف خریدار چیست؟

پاسخ: در مواجه با چنین حالتی و چنین قرارداد مشارکت در ساختی باید گفت در قرارداد باید دید که چه ضمانت اجرایی برای نقض این تعهد برای سازنده در نظر گرفته شده است بعضی اوقات در قرارداد برای این موضوع خسارت در نظر گرفته شده که در این حالت خدشه ای به بیع صورت گرفته بین سازنده و خریدار وارد نیست گاهی اوقات اگر از سازنده مالک سلب حق فروش کرده باشد و حاضر به رضایت در این خصوص نباشد باید گفت مالک رسمی می تواند دادخواست بطلان این قرارداد را از دادگاه بخواهد

خریداری ریالی از ثمن معامله را پرداخت نکرده است آیا می تواند اقدام به طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نماید؟

باید بدانید به مجرد وقوع عقد بیع خریدار مالک مبیع می شود حتی اگر ریالی از ثمن را خریدار پرداخت ننموده باشد فروشنده نیز می تواند به طرفیت خریدار دادخواست مطالبه ثمن مطرح نماید تا به حقوق قانونی خود برسد

خریداری ریالی از ثمن معامله را پرداخت نکرده است آیا می تواند اقدام به طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نماید؟

پس از صدور رای قطعی مبنی بر الزام به تنظیم سند رسمی خواهان می بایست اقدام به درخواست صدور اجراییه از دادگاه نماید پس از اینکه اجراییه به خوانده ابلاغ شد به او ده روز فرصت داده می شود که اقدام به تنظیم سند رسمی به نام خریدار نمایند در صورتی که فروشنده از این عمل استنکاف ورزد پس از اخذ استعلام های مربوطه از دارایی و شهرداری و سایر ارگان های مربوطه داورز واحد اجرا اقدام به انتقال ملک به نام خریدار می نماید

چه نکاتی را در طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی باید رعایت کنیم ؟

۱-اگر اقدام به خرید خانه ای نموده اید که ملک پایان کار ندارد در ردیف ستون خواسته خود علاوه بر خواسته الزام به تنظیم سند رسمی میبایست خواسته اخذ پایان کار  و اخذ صورت مجلس تفکیکی را نیز قرار دهید و اگر این کار را انجام ندهید قطعا دعوای شما رد خواهد شد.  
۲-گاهی اوقات پیش می آید که شما بعد از اینکه ملکی را خریداری می کنید فروشنده با توجه به اینکه سند رسمی هنوز به نامش می باشد اقدام به در رهن گذاشتن ملک نزد بانک می نماید در این حالت خریدار می بایست علاوه بر خواسته  الزام به تنظیم سند رسمی خواسته بطلان سند رهنی را در ستون خواسته خود قراردهد و در این حالت علاوه بر فروشنده می بایست بانکی که ملک در رهن آن نیز قرار گرفته است طرف دعوای قرار گیرد. علاوه بر آن خریدار می تواند اقدام به طرح دعوای کیفری معرفی مال دیگری به عنوان مال خود که مجازات آن مثل مجازات کلاهبرداری است فروشنده محکوم خواهد شد . 
۳-گاهی اوقات پیش می آید فروشنده اقدام به فروش ملکی می نماید که قبل از انعقاد مبایعه نامه با خریدار آن ملک را در رهن بانک گذاشته است و فروشنده علی رقم آن که موعد تنظیم سند رسمی فرا رسیده است از تنظیم سند به علت عدم پرداخت بدهی خود به بانک استنکاف می ورزد در این حالت می بایست علاوه بر خواسته الزام به تنظیم سند رسمی به طرفیت فروشنده خواسته الزام به فک رهن ملک را مطرح نماید و در صورتی که حکم به نفع خریدار توسط دادگاه صادر گردد در پروسه اجرای حکم اگر فروشنده بدهی خود را به بانک پرداخت ننمود خریدار می بایست این بدهی را از جانب فروشنده پرداخت نماید تا بتواند سند رسمی را به نام خود نماید. وبعدا از طریق توقیف اموال یا نهایتا جلب فروشنده این طلب را وصول نماید.

۴- دادگاه رسیدگی کننده قبل از آن که وارد رسیدگی شود ابتدا اقدام به استعلام از اداره ثبت در خصوص اخرین وضعیت ثبتی ملک می نماید و اگر مالک رسمی ملک به عنوان یکی از خواندگان نباشد دعوای طرح شده رد خواهد شد 
۵- فروشندگان بدانند نوسانات قیمت املاک هیچ تاثیری بر معامله ای که با خریدار انجام داده اند نخواهد گذاشت ولی توصیه ای که به فروشندگان می شود این است که می توانند درمبایعه نامه خود شرطی مبنی بر اینکه اگر تا زمان تنظیم سند رسمی قیمت ملک به طور مثال ۲۵ .در صد افزایش پیدا کرد بتوانند معامله منعقده را فسخ نمایند فقط در صورت آوردن چنین شرطی می توانند معامله را فسخ نمایند

بهترین وکیل برای طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی در تهران

در بالا به گوشه ای از نکات طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اشاره نموده ایم بدیهی است که ذکر تمام نکات این دعوی به جهت تخصصی شدن موضوع خارج از حوصله کاربران می باشد ولی در مجموعه هم وکیل وکلا نگاه تخصصی به حوزه وکالت دارند و شما به آسانی می توانید با بهترین وکیل ملکی مشورت نمایید تا بتوانید به بهترین نحو ممکن اقدام به طرح دعوی در دادگاه نمایید هم وکیل به شما این قول را می دهد که شما در هر حوزه ای حقوقی با متخصص ترین وکیل مشورت نمایید.

مزایای مشاوره با وکیل متخصص در خصوص طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی 

۱-وکیل متخصص با توجه به محتویات پرونده شما اقدام به طرح دعوی حقوقی می نماید که مصون از هر گونه ایراد شکلی باشد چرا که در دادرسی های حقوقی ابتدا به ساکن دعوی می بایست مطابق با تشریفات آیین دادرسی مدنی مطرح شود تا قاضی وارد رسیدگی ماهیتی شود و بسیاری از پرونه های الزام به تنظیم سند رسمی به جهت عدم مشورت با وکیل متخصص با قرار رد دعوی مواجه می شود چرا که دعوی با توجه به تشریفات قانونی مطرح نشده است. 
۲-مشاوره در طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی با وکیل متخصص باعث صرف جویی در وقت و هزینه شما می شود شما فرضی را در نظر بگیرید که بدون مشاوره اقدام به طرح دعوی نموده اید و برای آن هزینه دادرسی پرداخت نموده اید و ماه ها منتظر برگزاری جلسه رسیدگی شده اید ولی بعد از جلسه دادگاه به جهت عدم رعایت مقررات شکلی دعوی شما رد شده است در حالی که اگر یک وکیل دادگستری مشورت می نمودید دیگر این اتفاق نمی افتاد  
۳- وکیل می داند در پرونده شما نیاز به چه مدارکی می باشد 

توصیه آخر در مورد  نحوه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی 

در اخر باید گفت با توجه به پیچیدگی های این دعوی به شدت توصیه می شود در هنگام تنظیم دادخواست با وکیل مشورت بگیرید.