نحوه طرح دعوای اثبات وقوع عقد بیع 

مقدمه

در این مقاله می خواهیم به نحوه طرح دعوای اثبات وقوع عقد بیع بپردازیم. گاهی اوقات پیش می آید که خریدار ملکی را خریده است ولی بنا به هر دلیلی مبایعه نامه ایی ندارد مانند آنکه آن را گم کرده باشد (نداشتن مبایعه نامه یا مفقودی مبایعه نامه)، یا عقد بیع اصلا شفاهی واقع شده باشد و مکتوب نشده باشد ودر صدد اثبات وقوع بیع با توسل به شاهد یا اسناد واریزی وجه به نام فروشنده یا سایر قراین و امارات و دلایل می باشد.

ارکان دعوای تایید و اثبات وقوع عقد بیع 

الف) احراز ایجاب و قبول

ب) وجود اراده قصد و رضایت طرفین

پ) اهلیت طرفین قرارداد (عاقل و بالغ بودن)

ت) معین بودن مورد معامله

ث) مشروع بودن جهت معامله

ج) ارائه دلیل و مدرک کافی جهت اثبات امر، از قبیل شهادت شهود و مدرک استنادی یا سوگند و…

مطابق ماده ۳۳۸  قانون مدنی، بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم. بیع با ایجاب و قبول طرفین واقع می شود و نیازمند عمل حقوقی دیگری نیست مستفاد از ماده ۳۳۹  قانون مدنی واین دعوی زمانی مطرح می شود که خریدار به صورت شفاهی یا با سند عادی مالی را خریداری می کند، اما به منظور اعتبار بخشیدن بیشتر به آن و همچنین استناد در مقابل دیگران نیاز به تایید و اثبات آن دارد

طرفین دعوای اثبات وقوع عقد بیع

هریک از طرفین دعوی اعم از خریدار یا فروشنده که بخواهد این دعوی را اثبات کنند خواهان دعوی به حساب می آید و طرف مقابل خوانده دعوی محسوب می شود.

آیا دعوای اثبات عقد بیع درباره املاک به تنهایی قابلیت استماع دارد؟

در خصوص اموال غیر منقول بین محاکم اختلاف نظر وجود دارد اما زمانی که بین طرفین اختلافی نباشد این دعوی به تنهایی قابلیت استماع را ندارد زیرا باعث سوء استفاده احتمالی خواهد شد مضافا اینکه اصل بر صحت معاملات است و بالعکس، کسی که مدعی عدم اعتبار عقد است باید بی اعتباری آن را ثابت نماید ،لذا کسی که مدعی خرید ملک دارای سابقه ثبتی از دیگری است باید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک را مطرح کند تا مبیع قانونا و به صورت رسمی به وی منتقل شود اداره حقوقی قوه قضاییه در نظزیه مشورتی شماره ۷/۹۶/۴۴ مورخ ۱۳۹۶/۰۲/۲۶ بیان داشت «با توجه به اینکه یکی از ارکان دعوی، خلاف اصل بودن ادعای مدعی است و مطابق ماده ۲۲۳ قانون مدنی، اصل بر صحت قرارداد هاست و تنفیذ، صرفا ناظر بر معاملات فضولی و اکراهی است ،لذا تنفیذ اسناد عادی تح عنوان مبایعه نامه، صلح نامه یا هبه نامه، دعوی محسوب نمی شود وقابل استماع نمی باشد لکن چنانچه خواهان، اثبات وقوع معامله و اثبات مالکیت باشد، در این صورت مطابق رای وحدت رویه شماره ۵۶۹ مورخ ۱۳۷۰/۱۰/۱۰ هیئت عمومی دیوان عالی کشور، چنین خواسته ای (تنفیذ مبایعه نامه عادی) نسبت به املاک ثبت نشده قابل استماع و بالعکس، در مورد املاک ثبت شده، این خواسته مغایر با مقررات ۲۲و۴۲و ۴۸قانون ثبت اسناد و املاک بوده و غیر قابل استماع است، به استثناء مواردی که به موجب قانون تجویز گردیده است مانند دعوای تایید تاریخ تنظیم اسناد عادی موضوع تبصره ذیل ماده  ۷ قانون اراضی شهری با توجه به پاسخ بند یک دعوای اثبات مالکیت به ادعای تحقق بیع به املاک ثبت شده به لحاظ مغایرت با مواد ۲۲ و۴۶ و۴۸ قانون ثبت غیر قابل استماع است چون موجب مغایرت حکم با دفتر املاک ثبت و مالکیت موازی می شود و نسبت به املاک ثبت شده باید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال اقامه شود که متضمن اثبات مالکیت و تحقق بیع هم می باشد…» عده کمی از محاکم معتقدند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک باید به همراه دعوای اثبات وقوع عقد بیع مطرح شود که این گزاره نادرست است پس به طور خلاصه باید گفت اگر ملک دارای سابقه ثبتی باشد صرفا می بایست اقدام به طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی نمود و زمانی که دادگاه حکم بر الزام به تنظیم سند رسمی میدهد در دل این دعوی وقوع عقد بیع را نیز احراز می نماید ولی اگر ملک دارای سابقه ثبتی نیست شما می بایست اقدام به طرح دعوای اثبات وقوع عقد بیع نمایید.

 سوال: اگر شخصی با بیع شفاهی ملکی را که دارای سابقه ثبتی است خریداری کرده باشد چه دعوایی را باید مطرح سازد؟

با توجه به آنچه که در بالا بیان شد عمده محاکم بر این عقیده هستند چون ملک دارای سابقه ثبتی است امکان طرح دعوای اثبات وقوع عقد بیع وجود ندارد و فقط باید اقدام به طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی نماید و دلایل و ضمائم خود را مبنی بر تحقق بیع را در این دعوی اقامه نماید. ولی عده قلیلی نیز بر این اعتقاد می باشند که در این حالت می بایست ابتدا اقدام به طرح دعوی اثبات وقوع عقد بیع نمود و الزام به تنظیم سند رسمی به طور هم زمان نمود

سوال: آیا در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک، ضرروتی به طرح خواسته اثبات وقوع عقد بیع است؟

چنانچه خریدار مال غیر منقول دارای سابقه ثبتی را به وسیله مبایعه نامه عادی خریداری کرده باشد صرف دادخواست الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال ملک کفایت می کند اما با این حال برخی از محاکم بر این عقیده اند حتی در صورت وجود مبایعه نامه خواسته اثبات وقوع عقد بیع نیز باید طرح شود لذا جهت احتیاط و برای جلو گیری از رد دعوی هم زمان هر دو خواسته مطرح شود بهتر است و اگر ملک غیر ثبتی باشد هم زمان می بایست دادخواست اثبات وقوع عقد بیع و اثبات مالکیت مطرح گردد.

آیا اثبات وقوع عقد بیع به صرف داشتن وکالتنامه رسمی امکان پذیر است؟

بعضا افراد به دلیل عدم آشنایی با قواعد و مقررات حقوقی در موقع خرید و فروش صرفا به اعطای یک وکالت کاری به خریدار اکتفا می کنند و مبایعه نامه ای تنظیم نمی کنند در این موارد، هرچند وکالت در نفس وکالت موثر است، اما اگر برای دادگاه احراز شود وکالت در مقام بیع بوده است، می تواند به آن ترتیب اثر دهد، خصوصا آنکه وجوهی تحت عنوان ثمن بین خریدار و فروشنده رد و بدل شده باشد و اماراتی از این قبیل وجود داشته باشد.

سایر نکات اثبات وقوع عقد بیع

۱-دعوای اثبات وقوع عقد بیع از دعاوی مالی غیر پولی محسوب می شود که باید تقویم و بر همین مبنا هزینه دادرسی پرداخت شود البته اگر مال غیر منقول باشد هزینه دادرسی بر اساس ارزش منطقه ای ملک پرداخت می شود و از حیث تجدید نظر خواهی یا فرجام خواهی تقویم گردد.

۲-گاهی اوقات مردم بر این باورند که تازمانی که ثمن معامله پرداخت نشود بیع جاری نشده است در حالیکه در قانون صرف توافق مبنی بر خرید فروش را برای محقق شدن عقد کافی دانسته پس اگر خریدار ملکی را بخرد بدون آن که ثمن آن را بپردازد در صورتی که فروشنده ثمن آن را نپرداخته باشد می تواند اقدام به طرح دعوی تحویل مبیع در دادگاه نماید.

۳-عقد بیع در صورتی صحیح است که مبیع دارای اوصاف باشد با این توضیح که هنگام عقد موجود باشد، مالیت داشته باشد، قابل خرید و فروش یا ملک آزاد باشد، معلوم و معین باشد بایع قدرت بر تسلیم داشته باشد، مالک بایع باشد.

۴-

عقد بیع از عقود لازم،معوض و اصولا رضایی بوده که مبیع باید عین باشد،لذا منفعت یا حق نمی تواند موضوع بیع واقع شود.

مرجع صلاحیت دار جهت رسیدگی 

اگر مال مرد ادعا غیر منقول باشد (نظیر ملک و زمین) دادگاهی صالح به رسیدگی است که ملک در حوزه قضایی آن واقع شده است واگر مال مورد ادعا منقول باشد (نظیر خودرو) دادگاه محل اقامت خوانده صالح به رسیدگی می باشد.

بهترین وکیل برای اثبات وقوع عقد بیع کیست؟ 

در بالا به گوشه ای از پیچیدگی هایی که دعوای اثبات وقوع عقد بیع دارد اشاره شد ولی باید بدانید ذکر تمامی نکات این دعوی در این نوشتار نمی گنجد و اشراف به تمامی مطالب این موضوع کار وکیل دادگستری متخصص  در حوزه املاک است شما در هم وکیل می توانید از طریق ثبت شماره خود به راحتی با بهترین وکلای تهران مشاوره حقوقی نمایید و یا پرونده خود را به او بسپارید.

توصیه آخر 

به طور کلی پرونده های ملکی علی الخصوص دعوای اثبات وقوع عقد بیع دارای پیچیدگی های بسیاری می باشد لذا به دوستان توصیه می گردد قبل از هر اقدامی با یک وکیل دادگستری متخصص در حوزه املاک مشورت نماید.