نحوه طرح دعوای تعدیل اجاره بها 

ارکان دعوای تعدیل اجاره بها چیست؟

الف) احراز رابطه استیجاری

ب) احراز مالکیت یا ذی نفعی خواهان

پ) قرارداد اجاره می بایست مشمول قانون ۱۳۵۶باشد پس در قرارداد های اجاره مشمول قانون ۱۳۷۶حقی به نام تعدیل اجاره بها وجود ندارد

ت) باید سه از تاریخ اجاره یا حکم قطعی گذشته باشد اگر در گذشته حکمی راجع به تعدیل اجاره بهاءصادر شده باشد

با توجه به اینکه در قرارداد های اجاره مشمول سال ۱۳۵۶یعنی قرارداد های اجاره ای که تا قبل از تاریخ ۱۳۷۶/۰۷/۰۱مستاجر حتی پس از انقضای مدت اجاره می تواند از ملک استفاده کند و موجر حق تخلیه ملک را ندارد اما با این حال موجر حق دارد به استناد ماده ۴ قانون مورد اشاره هر سه سال درخواست تعدیل اجاره بها را داشته باشد .دادگاه پس از تشکیل جلسه موضوع را به کارشناسی ارجاع می دهد تا کارشناس براساس موقعیت ملک و با ملحوظ نظر قراردادن حق کسب و پیشه و تجارت و اگر ملک دارای سرقفلی است با در نظر گرفتن این امر نسبت به تعیین اجاره بها اقدام کند البته در این خصوص باید گفت نسبت به املاک تجاری که دارای حق سرقفلی می باشد به طور کلی اجاره بها ناچیزی تعیین می شود

سوال: آیا اماکن مسکونی که تا قبل از تاریخ 1376/07/01اجاره داده شده است موجر حق تخلیه مستاجر را ندارد و موجر فقط می تواند اقدام به طرح دعوای تعدیل اجاره بهاء نماید؟

پاسخ: با توجه به خروج اماکن مسکونی از مقررات سال ۱۳۵۶به جهت تصویب قانون سال ۱۳۶۲در خصوص اماکن مسکونی با انقضای مدت اجاره مستاجر ملک را تخلیه می کند بنابراین این دعوا درباره اماکن مسکونی مصداق ندارد و صرفا مختص اماکن تجاری است

تعریف تعدیل اجاره بها چیست 

تعدیل هم به معنی افزایش اجاره بها می باشد که از طرف موجر مطرح می شود و هم می تواند از جانب مستاجر مطرح شود که به معنای کاهش اجاره بها خواهد بود.

رسیدگی به این دعوی طبق ماده 9قانون شوراهای حل اختلاف در صلاحیت شورای حل اختلاف محل وقوع مال مورد اجاره می باشد مشروط بر اینکه در رابطه استیجاری اختلافی نباشد.

دعوای تعدیل اجاره بها صرفا متعلق به قراردادهای اجاره مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 1356می باشد چرا که به موجب این قانون موجر حق تخلیه به صرف انقضاءمدت قرارداد اجاره را ندارد بنابراین حق تعدیل اجاره بها در آن پیش بینی شده است.

نکته: همانطور که در مقاله بررسی حق کسب و پیشه در قانون روابط موجر و مستاجر و تخلیه بررسی شد در املاک تجاری که مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 1356 می شود موجر به محض انقضاء اجاره حق تخلیه ملک را ندارد.

ولی این امتیاز فقط و فقط مختص قرارداد های اجاره ای می باشد که موجر ملک را برای مقاصد تجاری یا کسب و پیشه اجارده داده باشد و همچنین به کاربری ملک که چه می باشد اصلا کاری نداریم 

نحوه تعدیل اجاره بهاء چگونه است؟

شورا یا دادگاه پس از وصول نظریه کارشناسی و عدم اعتراض موجر نسبت به آن حکم به تعدیل اجاره بها از مبلغ سابق به مبلغ اعلامی از سوی کارشناس از تاریخ تقدیم دادخواست لغایت آینده را صادر می کند اگر خواهان مطالبه مابه التفاوت اجاره بهای جدید نسبت به اجاره بهای سابق، از تاریخ تقدیم دادخواست لغایت قطعیت حکم را بخواهد دادگاه در این خصوص نیز حکم صادر خواهد نمود تا زمانی که حکم صادر نشده در این حین مستاجر همچنان همان اجاره بهای سابق را می پردازد و به همین جهت خواهان می تواند مابه التفاوت این دو قیمت را مطالبه کند و متعاقب اجراییه صادر شود 

سوال: آیا حکمی که در خصوص تعدیل اجاره بها توسط شورا یا دادگاه صادر می شود قابل تجدید نظر خواهی است؟

پاسخ: هرچند قسمت اخیر ماده ۴قانون سال۵۶بیان داشته حکم صادره در خصوص دعوای تعدیل اجاره بها قطعی است اما رای وحدت رویه شماره ۵۱۹ حکم مذکور غیر قطعی و قابل تجدید نظرخواهی است 

درصورتی که موجرین چند نفر باشند و برخی از آنها درخواست تعدیل اجاره بها داشته باشند تکلیف چیست؟

اداره حقوقی قوه قضاییه در نظریه مشورتی شماره ۷/۹۵/۸۳۴در پاسخ به این سوال بیان داشته «با توجه به ماده ۳قانون آیین دادرسی مدنی اصل بر تکلیف دادگاه مبنی بر استماع دعوای مطرح شده است مگر اینکه منع قانونی بر استماع دعوی وجود داشته باشد بنابراین در دعوی برخی از ورثه موجر بر تعدیل اجاره بهاطبق ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ به نسبت سهم آن ها قابل استماع است و استماع آن منوط به اقامه دعوی از ناحیه تمام وراث نیست و دادگاه براساس نظریه کارشناس اقدام خواهد نمود کارشناس فقط میزان اجاره بهای سهم خواهان را تعیین می نماید و حکم دادگاه فقط در سهم خواهان قابل اجرا است

توصیه آخر در مورد نحوه طرح دعوای تعدیل اجاره بها

در اخر باید گفت با توجه به پیچیدگی های این دعوی به شدت توصیه می شود در هنگام تنظیم دادخواست تعدیل اجاره بهاء با وکیل مشورت بگیرید.شما در هم وکیل می توانید با وکلای متخصص در زمینه سرقفلی و حق کسب و پیشه مشورت نمایید فقط کافی است که درخواست مشاوره خود را از طریق لینک های موجود در این صفحه ثبت نمایید