بیع شرط

تعریف بیع شرط در قانون مدنی؛ به موجب ماده 458 قانون مدنی یکی از اقسام بیع، بیع شرط است. در تعریف آن می توان چنین گفت که طرفین قرارداد این امکان را دارند که شرط نمایند، هرگاه فروشنده ظرف مهلت مشخصی، ثمن را به خریدار مسترد نمود، اختیار فسخ و برهم زدن معامله را داشته باشد. بنابراین ویژگی این قسم از معاملات درج خیار تنها برای فروشنده در ازای عودت ثمن به خریدار است.

وضعیت استرداد مبلغ در بیع شرط

پرسش : آیا در بیع شرط لازم است کل مبلغ ثمن به خریدار مسترد شود تا بایع امکان فسخ قرارداد را داشته باشد؟

چنانچه شرط خیار به صورت مطلق درج شده باشد و دو طرف در خصوص مقدار ثمن سخنی نگفته باشند ظاهر بر این است که اراده ی انها بر این بوده که فروشنده تنها با استرداد کل ثمن از اختیار فسخ خویش استفاده نماید و پرداخت جزئی از ثمن این حق را در برهم زدن به او نمی دهد. 

لکن اگر طرفین راجع به این موضوع ضمن عقد تراضی نموده باشند و میزان اختیار فروشنده در فسخ تمام یا قسمتی از معامله  را در ازای استرداد تمام یا قسمتی از ثمن، مشخص و معلوم کرده باشند، به نحوی که معامله را مجهول و غرری نسازند، این تراضی صحیح و قابل ترتیب اثر است. 

به موجب قسمت دوم ماده 458 قانون مدنی: طرفین می توانند تراضی کنند، چنانچه فروشنده بخشی از ثمن را عودت داد اختیار فسخ معامله را در خصوص کل مبیع یا قسمتی از ان داشته باشد.

 لازم به ذکر است که ثمن پرداختی از جانب خریدار می تواند پول باشد یا یک عین خارجی، فلذا فروشنده باید همان مالی را که دریافت نموده عیناً مسترد نماید تا اختیار فسخ را داشته باشد در فرضی که ثمن یک عین خارجی بوده و تلف شده و امکان تهیه همانند و مثل ان وجود ندارد ،چاره ای جز پرداخت بها و قیمت ان به نرخ روز فسخ ، نخواهد بود.

آثار بیع شرط به موجب قانون مدنی چگونه است؟

1)اثر تملیکی

خریدار مالک مبیع می شود، با قید خیار برای فروشنده، فلذا اگر فروشنده ظرف مهلت مقرر ثمن را مسترد نکرده و عقد را فسخ نکند، بیع قطعی تلقی شده و مالکیت متزلزل و ناپایدار خریدار مسجل و مستقر می شود. 

2)سلطه ی خریدار بر مبیع محدود است

ماده 460 قانون مدنی در این باره مقرر نموده: خریدار این حق را ندارد تا در مبیع دخل و تصرفی اعمال نماید که در تعارض با خیار بایع باشد. فلذا جهت محفوظ نگه داشتن حق فروشنده در استرداد مبیع، خریدار اجازه انتقال ان به دیگری را ندارد چه در قالب بیع چه در قالب رهن که مستوجب استقرار حق عینی شخص ثالث بر مبیع می شود. حتی قانون گذار پا را فراتر نهاده و اجاره ای که منافی با حقوق فروشنده باشد را نیز باطل دانسته است.

معامله با حق استرداد و رابطه آن با بیع شرط 

مطابق ماده 33 قانون ثبت اسناد و املاک معامله با حق استرداد یکی از انواع معاملات تملیکی راجع به املاک است که مقایسه آن با بیع شرط نشان می دهد از جهتی عام تراز ان است، به آن دلیل که هرنوع معامله ی تملیکی از قبیل بیع، صلح  و غیره را شامل می شود و از سویی خاص تر است، چرا که تنها ناظر بر املاک است، برخلاف بیع شرط که مختص همه نوع مالی است. باید گفت در حقوق ما بیع شرط فی الواقع یکی از اقسام معاملات با حق استرداد است و در نتیجه تابع قانون ثبت اسناد و املاک تلقی می گردد. مقنن معامله ی با حق استرداد را بر خلاف بیع شرطی که در قانون مدنی آمده، تملیکی نمی داند چرا که بر اساس ماده 33 قانون ثبت؛ حق تقاضای ثبت املاکی را که در قالب معامله با حق استرداد منتقل شده اند، از ان انتقال دهنده می داند نه انتقال گیرنده ،بنابراین می توان گفت برابر قانون ثبت در معاملات با حق استرداد که یکی از انواع آن بیع شرط است ملکیت به خریدار منتقل نمی شود چرا که اگر چنین بود باید تقاضای ثبت ملک از جانب انتقال گیرنده پذیرفته می شد نه انتقال دهنده. فلذا باید گفت در بیع شرطی که تابع قانون ثبت است با الغای اثر تملیکی به موجب حکم این قانون، حتی با اثبات قصد تملیک در اراده ی دو طرف، دادگاه نهایتاً حکم به تملیک و انتقال مالکیت نخواهد داد. 

امکان وصول طلب در بیع شرط تابع قانون ثبت چگونه است؟

می توان گفت به موجب قانون ثبت، خریدار در حکم یک طلبکار با وثیقه عینی است. یعنی شخصی که فقط تا میزان طلب خود امکان وصول دارد، لکن چون موضوع معامله را تحت عنوان بیع شرط در گرو خود داشته، می تواند طلب خویش را از محل فروش ان تحصیل کند. 

چنانچه انتقال دهنده ظرف مهلت تعیین شده در قرارداد، دین خود را به انتقال گیرنده نپردازد ،وی می تواند با مراجعه به دفترخانه ی تنظیم کننده ی سند تقاضای صدور اجرائیه را بدهد و دفترخانه با صدور ان، امر را به اجرای ثبت مربوطه انتقال می دهد تا تشریفات ابلاغ به بدهکار انجام گیرد. چنانچه پس از سپری شدن مدت ده روز از ابلاغ اجرائیه، بدهکار بدهی خود را ادا ننمود، انتقال گیرنده یا همان طلبکار می تواند از محل فروش ملک در قالب مزایده، طلب خود را وصول نماید. 

سخن پایانی

به جهت گستردگی موضوع مورد بحث چنانچه با مسئله ای مشابه ان مواجه هستید حتما با وکیل دادگستری در زمینه قراردادها مشورت های لازم را جهت ارائه بهترین راهکار اخذ نمایید.