طرح دعوای دستور تخلیه

شرایط طرح دعوای دستور تخلیه 

به موجب ماده ۱ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶کلیه قراردادهای اجاره از مسکونی و تجاری و ....... که شروع رابطه استیجاری طرفین از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون به بعد باشد (از تاریخ 02ـ07ـ1376به بعد) مشمول قانون روابط موجر و مستاجر۱۳۷۶  می شود

بنابراین قراردادهای اجاره که قبل از لازم الاجرا شدن این قانون منعقد شد و بعد ازلازم الاجرا شدن این قانون تمدید شده اند کماکان مشمول قانون قبلی می باشند.

ارکان درخواست دستور تخلیه چیست؟

۱)احراز مالکیت خواهان.

۲)وجود قرارداداجاره کتبی که می بایست حداقل در دو نسخه تنظیم شده باشد

۳)تعیین مدت اجاره نامه 

۴)وجود امضای دو شاهد در ذیل اجاره نامه 

۵)وجود امضای موجر و مستاجر در اجاره نامه 

۶)اتمام قرارداد اجاره و عدم تخلیه ملک توسط مستاجر

۷)ملک مورد اجاره نباید از منازل سازمانی دولتی باشد 

۸)قرارداد اجاره می بایست مربوط به قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ باشد 

۹)مورد اجاره نباید دارای حق سرقفلی باشد 

 شرایط صدور دستور تخلیه طبق قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶

الف) قرارداد اجاره طرفین مشمول قانون ۱۳۷۶ باشد یعنی تاریخ شروع رابطه استیجاری آنها از تاریخ ۰۲-۰۷-۱۳۷۶ به بعد باشد.

ب) قرارداد اجاره به صورت کتبی عادی و در دو نسخه تنظیم شده باشد و اگر قرارداد اجاره رسمی باشد مطابق ماده ۳ قانون روابط موجر و 

مستاجر ۱۳۷۶ تخلیه توسط دوایر اجرای اداره ثبت انجام میشود

سوال: نحوه احراز تنظیم قرارداد در دو نسخه چیست؟

جواب: اگر در قرارداد اجاره  تعداد نسخ ذکر شده باشد که تعداد نسخ خطی احراز می گردد و اگر در قرارداد اجاره تعداد نسخ ذکر نشده باشد اصل بر این است که در یک نسخه تنظیم شده است مگر اینکه خلاف آن ثابت شود

قرارداد اجاره به امضای موجر و مستاجر و دو شاهد رسیده باشد.

امضای مدیر بنگاه می تواند به نظر مقام قضایی در حکم امضای یک شاهد تلقی گردد در این صورت اگر یک شاهد و مدیر بنگاه امضا کنند در تحقق این شرط  کفایت میکند

مدت اجاره منقضی شده باشد

اتمام مدت اجاره بر اساس تاریخ مندرج در قرارداد اجاره احراز میگردد

مرجع رسیدگی به دعوای دستور تخلیه

شورای حل اختلاف محل وقوع ملک صالح به رسیدگی به این دعوا می باشد

نحوه رسیدگی و صدور دستور تخلیه

مرجع صادر کننده دستور تخلیه که همان شورای حل اختلاف میباشد در وقت فوق العاده تقاضای موجر را تحت نظر قرار داده و در همان جلسه اگر شرایط صدور دستور تخلیه فراهم باشد که در بالا و شرایط آن را بررسی نموده ایم مبادرت به صدور دستور تخلیه می نماید و اگر شرایط صدور دستور تخلیه فراهم نباشد دستور بایگانی شدن پرونده را صادر می نماید

اگر مستاجر و دیعه به موجر پرداخت کرده باشد در ذیل دستور تخلیه باید قید شود اجرای این دستور تخلیه منوط به پرداخت ودیعه به مستاجر می باشد

این دستور قطعی و لازم الاجرا می باشد پس مستاجر در صورتی که دستور تخلیه صادر شود نمی تواند به آن اعتراض نماید

نحوه اجرای دستور تخلیه

واحد اجرای احکام شورای حل اختلاف ظرف ۲۴ ساعت پس از وصول دستور تخلیه باید نسبت به ارسال اخطاریه برای مستاجر اقدام نماید

در اخطاریه مستاجر قید میشود که حداکثر ظرف سه روز از تاریخ ابلاغ نسبت به تخلیه محل مورد اجاره اقدام کند

اگر مستاجر ظرف مهلت مقرر محل مورد اجاره را تخلیه نمود مامور اجرای احکام محل را تخلیه و تحویل موجر میدهد

چنانچه مستاجر تقاضای مهلت نماید در این صورت تقاضای وی به نظر قاضی صادر کننده دستور می‌رسد و قاضی میتواند برای یک نوبت و حداکثر به مدت یک ماه به مستاجر جهت تخلیه مدت دهد

سوال: چنانچه مستاجر نسبت به دستور تخلیه معترض باشد و مدعی هر گونه حقی شود به طور مثال مدعی این موضوع باشد که ما قرارداد جدیدی منعقد کردیم یعنی مدت اجاره تمام نشده است و یا قرارداد اجاره فاقد امضای دو شاهد است تکلیف چیست؟

در مواردی که مستاجر در خصوص اسناد تقدیمی موجر به دادگاه مدعی حقی باشد طبق ماده ۵ قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ ضمن اجرای دستور تخلیه باید دادخواست لازم را تقدیم دادگاه نماید دادگاه در صورت احراز حقانیت مستاجر علاوه بر صدور حکم به جبران خسارت وارده به مستاجر نسبت به درخواست مشارالیه نیز رای مقتضی که ممکن است اراده وضعیت سابق باشد صادر خواهد کرد همچنین مستاجر برای اینکه ملک را تخلیه نکند می تواند زمان شکایت خود تقاضای توقیف عملیات اجرایی تخلیه تا رسیدگی به ادعای خود را به نماید در این صورت مرجع قضایی رسیدگی کننده می تواند با استناد به ماده ۱۷ آیین نامه اجرایی قانون ۱۳۷۶ پس از اخذ تامین مناسب با ضرر و زیان احتمالی موجر قرار توقیف عملیات اجرایی تخلیه را صادر نماید.

نحوه وصول مطالبات موجر از محل ودیعه مستاجر

اگر موجر مطالباتی از مستاجر بابت اجاره بها یا اجور معوقه یا قبض آب و برق و گاز و تلفن و یا خسارت به عین مستاجره داشته باشد و بخواهد طلب خود را از محل ودیعه مستاجر دریافت نماید می بایست قبل از سپردن مبلغ ودیعه در اجرای احکام دادخواست خود مبنی بر مطالبات مذکور را به مرجع قضایی صالح تقدیم کند و گواهی تقدیم دادخواست مذکور را به ضمیمه مبلغ ودیعه به اجرای احکام ارائه نماید

نکته اول: دادخواست مذکور حتماً باید پیش از سپردن مبلغ اجرای احکام تقدیم گردد و الا اجرای احکام نسبت به ادامه اجرای دستور تخلیه و پرداخت ودیعه به مستاجر اقدام می نماید.

نکته دوم: منظور از مرجع قضایی صالح تا ۲۰ میلیون تومان شورای حل اختلاف و بیش از این میزان دادگاه می باشد.

سوال: در صورتی که قرارداد اجاره را دو شاهد امضاء ننموده باشند یا آنکه قرارداد اجاره در دو نسخه تهیه نشده باشد آیا امکان صدور دستور تخلیه وجود دارد؟

پاسخ: قانون گذار در قانون روابط موجر و مستاجر برای صدور دستور تخلیه یک سری شرایط شکلی از قبیل امضا دو شاهد یا تعداد نسخ قرارداد را پیش بینی نموده است و در صورتی که قرارداد اجاره فاقد این شرایط باشند شورای حل اختلاف نمی تواند اقدام به صدور دستور تخلیه نماید و در اینجا می بایست موجر اقدام به طرح دعوای حکم تخلیه نماید.

تفاوت طرح دعوای دستور تخلیه و تقاضای صدور حکم تخلیه در چه می باشد؟

از نظر عملی هیچ تفاوتی با هم ندارند و در هر دو موجور تقاضای تخلیه مستاجر را دارد ولی دستور تخلیه از نظر پورسه زمانی تا صدور دستور و اجرای آن بسیار کوتاه تر از حکم تخلیه می باشد. به طور مثال در دستور تخلیه از زمان طرح آن تا زمان صدور آن توسط مرجع قضایی نهایتا یک ماه می بایست زمان ببرد ولی در صدور حکم تخلیه دادگاه می بایست اقدام به تعیین وقت رسیدگی نماید و بعد از صدور رای در دادگاه این رای قابل اعتراض در دادگاه تجدید نظر می باشد.

آیا عدم پرداخت اجاره بها می تواند دلیلی جهت درخواست دستور تخلیه باشد؟

به صرف اینکه مستاجر اقدام به پرداخت اجاره بهاء پرداخت نکند مجوزی برای مطرح ساختن دستور تخلیه نمی باشد بلکه موجر می تواند اقدام به طرح دعوی مطالبه اجور معوقه در دادگاه نماید مگر اینکه در قرارداد اجاره شرط شده باشد در صورت عدم پرداخت اجاره بهاء در مدت معینی موجر حق فسخ قرارداد اجاره را خواهد داشت که در این صورت نیز موجر می بایست اقدام به طرح دعوی فسخ قرارداد اجاره و صدور حکم تخلیه از دادگاه نماید.

پرسش و پاسخ های متداول در حوزه طرح دعوی دستور تخلیه:

سوال: چنانچه مستاجر پس از انقضاء مدت اجاره از تخلیه ملک امتناع ورزد و موجر نیز از پرداخت ودیعه خودداری نماید آیا موجر مستحق اجرت المثل یا وجه التزام است ؟

با توجه به ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶ موجر حقی بابت اجرت المثل یا دیگر خسارات ندارد ،زیرا مستاجر از حق حبس خویش استفاده نموده است ولی به محض پرداخت ودیه از سوی موجر در صورت مطالبه اجرت المثل مستاجر مکلف به پرداخت اجرت المثل می باشد.

سوال: آیا موجر می تواند به بهانه اجور معوقه یا بدهی بابت قبوض آب و برق و تلفن و یا خسارت وارده به ملک از پرداخت ودیعه یا قرض الحسنه خودداری نماید؟

خیر موجر حق چنین کاری را ندارد و می بایست مبلغ ودیعه را به صورت کامل پرداخت کند و در خصوص طلب خود من باب عدم پرداخت اجاره بهاء یا مطالبه خسارت وارد بر ملک اقدام به طرح دعوی حقوقی مستقل به طرفیت مستاجر نماید.

سوال: اگر مستاجر مدعی تمدید قرارداد اجاره در پی طرح درخواست دستور تخلیه باشد چه مرجعی می بایست به این درخواست رسیدگی کند؟

اگر مستاجر ادعا داشته باشد که قرارداداجاره تمدید گشته است مستاجر می بایست اقدام به طرح دعوی تمدید قرارداد اجاره در دادگاه نماید و دلایل خود را در خصوص موضوع ادعایی خود اقامه کند و ضمن این دعوی تقاضای دستور توقف عملیات اجرایی در خصوص دستور تخلیه کند

سوال:اگر یکی از دو شاهد ذیل قرارداد اجاره مشاوره املاکی باشد که واسطه انجام معامله بین موجر و مستاجر شده است آیا دادگاه می بایست امضاء او را به عنوان شاهد بپذیرد یا خیر؟

برخی بر این عقیده می باشند که امضای مشاور املاک را به عنوان شاهد قبول ندارند چرا که او را واسطه تنظیم قرارداد اجاره می دانند نه شاهد ولی به نظر می رسد این موضوع صحیح نباشد و می توان امضاء مشاور املاک را به عنوان شاهد نیز در نظر گرفت

سوال :در صورت تمدید قرارداد اجاره و انقضاء قرارداد تمدیدی آیا می توان درخواست صدور دستور تخلیه را مطرح ساخت؟

در صوری که قرارداد تمدیدی نیز دارای شرایط مقرر در ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر که امضاء دو شاهد می باشد را داشته باشد موجر می تواند در صورت عدم تخلیه ملک توسط مستاجر اقدام به طرح دستور تخلیه نماید

سوال: آیا با توجه به مصوبات ستاد ملی کرونا یا مصوباتی از این قبیل بازهم دستور تخلیه توسط مراجع قضایی صادر می شود؟

مصوبات ستاد ملی کرونا و ها هر نهاد دیگری نمی تواند ناقض قانون باشد و تا زمانی که قانون در این زمینه تغییر نکرده باشد شرایط صدور حکم تخلیه همان شرایطی می باشد که در بالا بیان شد

البته در عمل دیده شده است که بعضی از مراجع قضایی به مصوبات ستاد عملی کرونا عمل می نمایند ولی در رویه قضاییه با توجه به این مصوبات مغایر قانون می باشد بدان عمل نمی نمایند

توصیه آخر در خصوص طرح دعوای دستور تخلیه

دوستان و همراهان گرامی انجام فعالیت های حقوقی امری است تخصصی و با توجه به پیچیدگی هایی که دعاوی تخلیه دارد به دوستان توصیه می شود قبل از هر اقدامی با یک وکیل متخصص ملک در این امر مشورت نماید.