اسقاط كافه خيارات در مبايعه نامه ها

مقدمه:

در این مقاله به بررسی این موضوع که در مبایعه نامه ها قید می شود طرفین اقدام به اسقاط کافه خیارات نموده اند می پردازیم تا ببینیم این عبارت دارای چه آثار حقوقی می باشد

منظور از اين عبارات كه در مبايعه نامه ها درج ميشود كه طرفين اسقاط كافه خيارات نمودند به چه معنی می باشد؟

خيار از مصدر اختيار مي باشد و به معني توانايي برهم زدن معامله است  خيارات دو دسته، خيارات قراردادي و قانوني تقسيم ميشود

منظور از خيارات قراردادي اين است كه به طور مثال طرفين توافق ميكنند كه يكي از اصحاب قرارداد تا مدت معيني توانايي بر هم زدن معامله را داشته باشد كه به آن خيار شرط مي گويند

خيارات قانوني: منظور خياراتي است كه قانون گذار در هر معامله به طور پيش فرض براي اصحاب قرارداد در نظر گرفته است

كه عبارت است از خيار مجلس، خيار حيوان، خيار شرط، خيار تاخير ثمن، خيار رويت و تخلف وصف، خيار غبن، خيار عيب، خيار تدليس خيار تَبَعُّض صفقه،

كه دو تا خيار اول مربوط به گذشته هاي دور هست و الان كاربرد نداره

خيار شرط: همانطور كه از اسمش پيداست يعني اينكه يكي از طرفين يا هر دو تا مدت معيني اختيار فسخ قرارداد رو داشته باشند.

نكته ايي كه بايد بهش توجه داشته باشيد اين هست كه اگر مدت براي اين خيار نذاريد باطل است  كه باعث بطلان قرارداد هم ميشه يعني اينكه دادگاه بهش توجه نميكنه و اصلا قراردادتون رو هم صحيح نميدونه 

مثلا فروشنده به طور مطلق بگه من هر زمان كه بخوام ميتونم معامله رو فسخ كنم، اينطوري نميشه حقوقي تر بخوام براتون بگم دادگاه ميگه اين شرط، شرطه باطله و با اصل لزوم قراردادها و اصل صحت معارض هست.

پس بايد مدت داشته باشه مثلا فروشنده شرط كنه تا، فلان تاريخ من داري حق دارم معامله رو فسخ كنم.

نکته ای دیگه ای که باید بهش توجه کرد این است که اگر به طور مثال تاریخ انعقاد قرارداد ۲۰-۰۳-۱۴۰۱ هست و مثلا فروشنده تا، تاریخ ۲۰-۰۸-۱۴۰۱ برای خودش حق فسخ در نظر گرفته است بهتر است شرط شود که خریدار تا زمانی که فروشنده دارای خیار شرط می باشد از هرگونه تصرفات ناقله منع می شود این عبارات خیلی مهم هست چرا که به موجب انعقاد مبایعه نامه ولو اینکه فروشنده حتی ریالی از خریدار دریافت نکرده باشد دیگر مالک آن مال خریدار است و می تواند هر تصرفی که بخواهد در آن مال بنماید تا زمانی که فروشنده اقدام به اعمال حق فسخ خود ننموده باشد پس تا زمانی که فروشنده این حق  خود را اعمال نکرده باشد خریدار مجاز است و می تواند ملکی که خریداری کرده است را به فروش برساند ولی اگر شما به موجب شرط خریدار را از هرگونه تصرفات ناقله در دوران خیار شرط منع نموده باشید دیگر خریدار حق چنین کاری را ندارد.

انواع خیارات قانونی کدامند؟

1- خيار تاخير ثمن چیست؟

اگر براي پرداخت ثمن مدت مشخص نشده باشه يعني حال باشه اگر خريدار تا سه روز ثمن رو پرداخت نكنه و فروشنده هم مورد معامله رو تحويل خريدار نداده باشه ، فروشنده ميتونه معامله رو فسخ كنه

2-خيار رويت و تخلف وصف چیست؟

براي بعضي افراد پيش مياد كه مالي رو نديده و فقط با تعاريفي كه فروشنده از مالش ميكنه ميخرن حال اگر اين مال مطابق با تعريفي كه فروشنده از مالش كرده نباشه خريدار ميتونه معامله رو فسخ كنه

۳-خیار غبن چیست؟

غبن در لغت به معني فريفتن و گول زدن هست و در اصطلاح حقوقي به معني بهم هوردن تعادل ارزش اقتصادي عوضين است

حالا اگر كسي يك مالي رو بخره كه خيلي گرانتر از ارزش واقعيش باشه «فاحش باشد» يا فروشنده مالش رو خيلي ارزونتر از ارزش واقعيش بفروشه «فاحش باشد» اصطلاحا ميگن مغبون شده كه داراي خيار غبن هست كه می تواند با استناد به خیار غبن دادخواست فسخ مورد معامله را بدهد.

فاحش بودن غبن را عرف مشخص می کند غبنی که عرفا قابل مسامحه باشد به طرف حق فسخ نمی دهد اما اگر تفاوت قیمت از نظر عرف قابل مسامحه نباشد خیار غبن ایجاد می شود 

غبن به دو دسته فاحش و افحش تقسیم می شود افحش ناظر به حالتی است که تفاوت قیمت خیلی خیلی خیلی زیاد باشد و حتی اگر طرفین با توافق هم دیگر کافه اخیارت ولو غبن فاحش ولو افحش را ساقط نمایند بازهم این غبن ساقط نمی شود و شخص زیان دیده می تواند اقدام به فسخ معامله نماید.

خیار غبن بعد از علم به آن فوری می باشد یعنی آنکه شخصی که خود را مغبون دیده به محض اینکه متوجه این موضوع شد باید دادخواست فسخ معامله را به جهت خیار غبن را تقدیم دادگاه نماید.

 ۴-خیار عیب چیست؟

بعضي وقت ها پيش مي آید كه يه چيزي ميخريد كه خرابه ولي فروشنده بهتون نميگه در اين حالت هم خريدار داراي حق فسخ هست منشاء این حق فسخ هم خیار عیب هست

تشخیص اینکه چه چیزی عیب محسوب می شود را عرف و عادات محل انعقاد قرارداد و زمان تراضی مشخص می کند.

نکته دیگری که بسیار مهم می باشد این است که این عیب در زمان قرارداد در مورد معامله می بایست وجود داشته باشد البته اگر عیب در زمان قبل از تحویل مورد به معامله به خریدار نیز ایجاد شده باشد خریدار باز هم دارای حق فسخ می باشد.

خیار عیب بعد از علم به آن فوری می باشد یعنی آنکه خریدار به محض اینکه فهمید مورد معامله معیوب است باید دادخواست فسخ معامله را به جهت خیار عیب تقدیم دادگاه نماید.

۵-خیار تدلیس چیست؟

تدليس به معني فريب می باشد يعني كه فروشنده با يک سري عمليات باعث فريب طرف مقابلش میشود

مثلا براي خيلي ها پيش امده كه ميرن ماشين بخرن ميبينن كه چقد ماشين تميز و خوبه دو هفته بعد كه ميبرن به يك كارشناس نشون ميدن ميگن اين ماشين تصادفي هست و كل ماشين رنگ شده كه در اين حالت هم خريدار حق فسخ دارد

شرط اسقاط کافه خیارات شامل خیار تدلیس نمی شود یعنی حتی اگر طرفین با هم توافق کنند که خیار تدلیس ساقط شود این خیار ساقط نخواهد شد.

6-خيار تَبَعُّض صفقه چیست؟

تبعض به معناي : تجزيه و صفقه به معني معامله هست پس معنيش ميشه تجزيه معامله

حالا يعني چي؟ بعضي اوقات پيش مياد يه فروشنده از خدا بي خبر مثلا مياد دو هزار متر زمين ميفروشه ولي از اين دو هزار متر كه سند هم داره هزار مترش رو به طور مثال منابع طبيعي ميگه اين در طرح هست و متعلق به سازمان جهادكشاورزي هست در اينجا خريدار صاحب هزارمتر زمين شده ولي هزار متر ديگه ايي كه خريده ارزش نداره و باطله در اينجا با اين خيار ميتونه معامله رو فسخ كند.

حالا ديديد يك عبارتي كه به نظرتون خييييلي ساده هست و خيلي راحت اسقاط كافه خيارات رو امضا ميكنيد چه معني گسترده ايي داره اصلااا فكرش رو ميكرديد كه اين سه كلمه چه بار حقوقي رو داره بعد سر معامله سر مسائل بي اهميت سه ساعت بحث ميكنيد

شما زماني كه اين شرط رو قبول ميكنيد يعني اينكه از تمامي اين خيارات صرف نظر كردم يعني اينكه اگر در معامله طرف مقابل شما رو مغبون كرد،  يا مورد معامله عيب داشت شما .ديگه با توسل به اين ايرادات نميتونيد معامله رو فسخ كنيد چون خودتون با يه امضاء ناقابل پاي اين مبايعه نامه از اين حق خودتون صرف نظر كرديد

نحوه فسخ قرارداد به جهت خیار عیب چگونه است؟

در صورتی که در مبایعه نامه شما اقدام به اسقاط کافه خیارات ننموده باشید در صورت حصول شرایط ذیل می توانید به استناد خیار عیب اقدام به فسخ قرارداد نماییدو

۱-عیب کالا یا مالی که خریداری شده است نباید آشکار باشد با این توضیح که شخصی که اقدام به خرید کالا نموده است در نظر عرف نباید در نگاه اول متوجه عیب کالا شده باشد . و همچنین خریدار نباید از عیب کالا خبر داشته باشد.

۲-این عیب می بایست در زمان معامله وجود داشته باشد نه آنکه عیب پس از خرید کالا به وجود آمده باشد 

۳-خریدار می بایست به محض اطلاع از وجود عیب اقدام به فسخ معامله در مدتی عرفی نموده باشد و اگر زمان طولانی گذشته باشد امکان فسخ معامله وجود نخواهد داشت.

۴-در قرار داد نباید فروشنده شرط تبری از عیوب قرار داده باشد چرا که در صورت وجود چنین شرطی بدین معنی است که فروشنده مبیع را با تمام وجود عیب های موجود در بیع به خریدار فروخته است.

۵- ودر آخر خریدار و فروشنده نباید اقدام به اسقاط کافه خیارات در مبایعه نامه نموده باشند.

ارش به چه معناست؟ و در چه مواردی خریدار به استناد خیار عیب نمی تواند معامله را فسخ نماید و فقط می تواند مطالبه ارش کند؟

به ما به التفاوت قیمت شی ء در حالت سالم و بی نقص بودن و قیمت آن بیع در حالت معیوب بودن ارش گفته می شود با توجه به ماده ۴۲۹ قانون مدنی در موارد زیر خریدار نمی تواند معامله را فسخ کند و فقط می تواند تقاضای ارش نماید:

«۱-در صورت تلف شدن مبیع نزد مشتری یا منتقل کردن آن به غیر چرا که در این حالت مورد معامله از ید خریدار خارج شده است و بازگرداندن آن امکان پذیر نمی باشد 

۲-در صورتی که تغییر در مبیع به وجود آید مانند که اینکه زمین خریداری شده تبدیل به ساختمان شود. 

۳- در صورتی که بعد از گرفتن مبیع توسط مشتری عیب دیگر در مبیع حادث شده باشد.»

بر اساس ماده ۴۲۳ قانون مدنی عیب باید در زمان عقد مخفی باشد منظور از مخفی بودن چیست؟

منظور از مخفی بودن این است که خریدار از عیب کالا در هنگام خرید مطلع نباشد و تفاوت نمی کند که عیب واقعا پوشیده باشد یا اینکه عیب پوشیده نباشد ولی خریدار بنا بر هر دلیلی از این موضوع آگاهی نیافته باشد

اگر خریدار در اعمال حق فسخ خود مستند به خیار عیب تعلل ورزد تکلیف چیست؟

با توجه به رویه قضایی در ایران نظر به سقوط حق فسخ وجود دارد

تفاوت اسقاط کافه خیارات با شرط تبری از عیوب چیست؟

تفاوت آنچنانی با یکدیگر ندارد ولی به نظر می رسد در بحث اسقاط کافه خیارات صرفا حق فسخ و مطالبه ارش ساقط می شود ولی در شرط تبری از عیوب علاوه بر ساقط شدن حق فسخ و ارش ،مسئولیت مدنی نیز ساقط می گردد

سوال: در صورتی که ملک در طرح شهرداری واقع شده باشد و خریدار از این موضوع اطلاع نداشته باشد آیا خریدار به استناد خیار عیب می تواند مبایعه نامه را فسخ نماید ؟

پاسخ در صورتی که در مبایعه نامه طرفین اقدام به اسقاط کافه خیارات ننموده باشند به نظر می رسد خریدار می تواند اقدام به فسخ قرارداد به استناد خیار عیب نماید

نحوه فسخ قرارداد به جهت خیار تدلیس چگونه است؟

در خصوص این خیار باید گفت حتی اگر طرفین قرارداد اقدام به اسقاط کافه خیارات نموده باشند باز هم در این حالت خیار تدلیس ساقط نمی شود در خیار تدلیس یکی از طرفین در قرارداد می بایست اقدام به کاربردن حیله و تقلب و نیرنگ در قرارداد نموده باشد مثلا شخصی یک دست مبل را که از چوب معمولی ساخته شده است را به وسیله رنگ و روغن ،طرح و رنگ چوب گردو به آن دهد و چنین وانمود کند که جنس چوب مبل از چوب گردو است

غش در معامله به چه معناست؟

نام دیگر تدلیس در فقه غش در معامله است و به معنی پنهان کردن واقع و فریب دادن طرف معامله در قرارداد است

سوال: آیا کسی که اقدام به تدلیس در معامله می نماید را می تواند علیه او اقدام به طرح شکایت کیفری نیز نمود؟

پاسخ: با توجه به اینکه ارکان تدلیس و جرم کلاهبرداری بسیار به هم نزدیک می باشد امکان طرح شکایت کیفری نیز وجود دارد

سوال:آیا سکوت عمدی فروشنده نسبت به عیب کالا یا سکوت عمدی که باعث فریب خریدار شود تدلیس محسوب می شود؟

پاسخ: به نظر می رسد سکوت عمدی طرف معامله راجع به عیب های موجود در مبیع را می بایست از مصادیق تدلیس دانست

:نحوه فسخ قرارداد به جهت عدم تحویل مبیع یا همان تعذر تسلیم

در صورتی به جهت تعذر تسلیم می توان اقدام به طرح دعوای فسخ قرارداد نمود که امکان عمل به اجرای تعهد که همان تحویل کالا هست وجود نداشته باشد پس خیار تعذر تسلیم زمانی به وجود می آید که امکان عمل به تعهد به صورت واقعی وجود ندارد و الزام متعهد به انجام تعهد نیز عملا امکان پذیر نمی باشد در صورت وجود چنین حالت خریدار می تواند دادخواست فسخ قرارداد را مطرح نماید

توصیه آخر

انجام کار های قضایی فعالیتی است تخصصی و هر پرونده دارای نکات و پیچیدگی های خاص خود می باشد به شدت توصیه می گردد قبل از هر گونه اقدام قضایی در خصوص طرح دعوی با یک وکیل متخصص در حوزه املاک  و یا وکیل فسخ قرارداد مشورت بگیرید.