مالیات بر درآمد اجاره املاک

درآمد های حاصل از اجاره املاک در حقوق ایران تحت عنوان "مالیات بر درآمد" مشمول مالیات هستند. قانونگذار ایرانی مالیات بر درآمد اجاره املاک را از منابع تامبن درآمد خود دانسته و در این مقاله اشاره مختصر و دقیقی به این مفهوم خواهیم داشت. 

مقدمه

در ابتدا بهتر است بدانیم که عقد اجاره چیست؟ عقد اجاره در ماده 466 قانون مدنی تعریف شده و یکی از عقود بسیار رایج در تمام جوامع از جمله ایران می‌باشد.

 اول از همه اشاره به این نکته ضروری است که برخی اموال دارای تو بعد متفاوت هستند که این دو بعد "عین" و "منفعت" مال نامیده می‌شود. در عقد اجاره فرد مستاجر، منفعت مال را برای مدت زمان مشخص دارا می‌شود. برای مثال منفعت یک واحد آپارتمان، سکونت در آن است و طبق قرارداد فردی به مدت یک سال مالک این منفعت می‌شود. باید توجه داشت که عین مال و خود آن آپارتمان همچنان متعلق به مالک و یا موجر (اجاره دهنده) است و به مستاجر منتقل نمی‌شود. 

مالیات بر درآمد اجاره املاک یعنی چه ؟

درآمد های حاصل از اجاره املاک در حقوق ایران تحت عنوان "مالیات بر درآمد" مشمول مالیات هستند. بدین معنا که شخصی که املاک خود را به دیگران اجاره می‌دهد باید مالیاتی بر درآمد حاصل از این اجاره ها پرداخت کند. قاعده این است که تمامی املاک مورد اجاره موضوع مشمول این نوع مالیات قرار می‌گیرند.

تعیین مودی مالیات

به عبارت دیگر پرداخت کننده مالیات بر درآمد اجاره کیست؟ در این نوع مالیات مودی مالیات علی القاعده همان "موجر یا اجاره دهنده ملک" است. این قاعده یک استثنا دارد ور در یک حالت مالیات بر درآمد املاک از مستاجر اخذ می‌شود. در این حالت که بیان خواهد شد مستاجر مالیات را از بهای اجاره پرداختی به موجر کسر می‌کند که نوعی مالیات تکلیفی به شمار می‌رود. طبق تبصره 9 ماده 53 قانون مالیات های مستقیم :" وزارتخانه ها، مؤسسات و شركت هاي دولتي و دستگاه هايي كه تمام يا قسمتي از بودجه آن ها بوسيله دولت تامين مي شود، نهادهاي انقلاب اسلامي، شهرداري ها و شركت ها و مؤسسات وابسته به آن ها و همچنين ساير اشخاص حقوقي مكلف اند ماليات موضوع اين فصل را از مال الاجاره هايي كه پرداخت مي كنند كسر و ظرف ده روز به اداره امور مالياتي محل موقع ملك پرداخت و رسيد آن را به موجر تسليم نمايند."

درآمد مشمول مالیات اجاره ملک

1( اجاره داری دست اول: اجاره داری دست اول یعنی فردی که مالک عین و منافع برای مثال یک ملک است آن ملک را به دیگری اجاره بدهد. درآمد مشمول مالیات در این حالت یعنی کل مال الاجاره اعم از اینکه نقدی یا غیرنقدی باشد، بعد از کسر 25% بابت هزینه ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره، باید تحت عنوان مالیات به دولت پرداخت شود.

2( اجاره داری دست دوم: اجاره داری دست دوم یعنی فرد الف ملکی را به فرد ب اجاره می‌دهد، فرد به همان ملک را به ج اجاره می‌دهد. در این حالت درآمد مشمول مالیات یعنی ما به التفاوت اجاره دریافتی و پرداختی بابت ملک مورد اجاره پس از کسر 25 % بابت هزینه ها و استهلاکات و تعهدات این دسته از موجران نسبت به مورد اجاره. با مثالی مفهوم این حالت را روشن خواهم نمود.  طبق مثال بالا تصور کنید فرد ب مستاجر اول و فرد ج مستاجر دوم است. مال اجاره ای که فرد ب باید به الف پرداخت کند 3 میلیون تومان و مال الاجاره پرداختی فرد ج به فرد ب 4 میلیون تومان است. مابه التفاوت این دو مبلغ یعنی 1 میلیون تومان پس از کسر 25% مشمول مالیات قرار می‌گیرد. پس از 1 میلیون تومان 250 هزار تومان کم شده و نهایتا 750 هزار تومان باید تحت عنوان مالیات پرداخت گردد.

موارد عدم شمول و معافیت از پرداخت مالیات بر درآمد اجاره املاک

پرسش : چه مواردی سبب معافیت مالیات بر اجاره خانه یا ملک می شود ؟

این نوع مالیات دارای معافیت ها و کسورات نسبتا زیادی است که در این مقاله صرفا برای آشنایی مخاطب به برخی از معافیت ها اشاره خواهد شد.

-طبق تبصره 1 ماده 53 قانون مالیات های مستقیم، محل سکونت و زندگی کردن  پدر یا مادر یا همسر یا فرزند یا اجداد و همچنین محل سکونت افراد تحت تکفل مالک یعنی افرادی که توان تامین معاش خود را ندارند و توسط مالک تامین می‌شوند در صورت عدم پرداخت اجاره مشمول معافیت می‌شود.

-املاکی که به شکل مجانی و بدون پرداخت ما با ازا یا عوض در اختیار سازمان ها و موسسات موضوع ماده 2 قانون مالیات های مستقیم قرار می‌گیرن معاف از این نوع مالیات اند. 

-اگر مالک محل سکونت خود را بفروشد و در سند انتقال بدون اجاره بها مهلتی برای تخلیه ملک داده شود، در مدتی که این ملک محل سکونت انتقال دهنده یا فروشنده است تا 6 ماه به شکل اجاری تلقی نشده و مشمول مالیات نخواهد شد. "تبصره 8 ماده 53 ق.م.م."

-مالکان مجتمع های مسکونی دارای بیش از سه واحد استیجاری که صرفا جهت سکونت اجاره داده شده و عملا هم مورد استفاده مسکونی قرار می‌گیرد.

-واحد یا واحد های مسکونی کمتر از یکصد و پنجاه متر مربع زیر بنای مفید در تهران و کمتیر از مجموع دویست متر مربع زیر بنای مفید در سایر نقاط. تبصره 11 ماده 53 ق.م.م. به این موضوع اشاره دارد.

-درآمد سالانه اشخاص حقیقی ناشی از مستغلات در صورت عدم وجود هرگونه درآمد دیگر اعم از اینکه مشمول مالیات باشند یا نباشند، تا میزان معافیت موضوع ماده 84 که بیان می‌دارد:" تاميزان يكصد و پنجاه برابر حداقل حقوق مبناي جدول حقوق که در ماده 1 قانوننظام هماهنگ پرداخت کارکنان دولت مورد حکم قرار گرفته است، درآمد سالانه مشمول ماليات حقوق كليه حقوق بگيران از جمله كارگران مشمول قانون كار، از يك يا چند منبع از پرداخت ماليات معاف مي شود.

پیشنهاد پایانی

در مقاله نحوه پرداخت مالیات بر درآمد اجاره ملک، چگونگی این روش از مالیات بیان شده است، همچنین می توانید از وکلای خبره هموکیل نیز در این حوزه بهره ببرید.