عقد بیع؛ پر کاربرد ترین عقد در دنیای امروزی

مهم نیست چند سال دارید. مهم نیست چه شغلی دارید و در چه محیط اقتصادی رشد کرده اید. هر انسانی، در هر سنی و با هر جایگاهی، در طول زندگانی خود اقدام به خرید و فروش اجناس مختلفی مینماید. از اوایل کودکی تا انتهای پیری، هر فردی هزاران معامله ریز و درشت را منعقد میکند. 

این معاملاتی که بعضا به سادگی از کنار آنها میگذریم، در چارچوبی قرار میگیرند که قانونگذار عنوان عقد بیع را بر آنها نهاده است. در مقاله پیش رو قصد داریم راجع به عقد بیع و احکام خاص آن سخن برانیم.

تعریف عقد بیع

بیع به بیان ساده یعنی یک عینی در عوض مالی دیگر، به تملک دیگری در آید. از مقالات سابق به یاد دارید که عین هر چیزی را گویند که قابل لمس و دیدن باشد. مثلا خودرو عین است. گوشی همراه عین است. 

حال اگر این عین که در مالکیت یک شخص است، در ازای پرداخت پول یا هر چیز دیگری، به مالکیت دیگری در آید، چنین عقدی را عقد بیع گویند. مثلا اگر شخصی خودروی خود را در ازای مقداری پول بفروشد، چنین عقدی را بیع گویند (فروشنده را بایع گویند). نکته مهم آن است که موضوع عقد بیع (مبیع)، باید یک عین باشد اما عوض آن (که ثمن نامیده میشود) میتواند هر چیزی باشد. مثلا شخصی خودروی خود را میفروشد در ازای آنکه سه سال صاحب منافع زمینی شود. 

ویژگی های اصلی عقد بیع که هر شخصی باید بداند

1) عقد بیع موجب انتقال مالکیت میشود

این ویژگی مهم ترین خصیصه عقد بیع است. هیچ وقت چنین موضوعی را فراموش نکنید. اگر عقد بیعی راجع به خانه، خودرو و یا هر چیز دیگری منعقد میشود، این امر موجب انتقال مالکیت میشود . پس حتما قبل از انعقاد عقد به این امر اهتمام داشته باشید. 

سوال: اگر عقدی منعقد شود و ذکر شود که عقد بیع است اما انتقال گیرنده به هیچ وجه مالک نمیشود، وضعیت چیست؟

در این حالت شرطی در عقد وجود دارد که آنرا شرط خلاف مقتضای ذات عقد گوییم. یعنی ذات عقد، انتقال مالکیت است اما این شرط عدم انتقال، خلاف مقتضای ذات بوده و باعث میشود که اصلا عقدی منعقد نشود. اما اگر عقد واقع شود و به هر دلیلی، مالکیت بعد از گذشت مدتی منتقل گردد، این امر ایرادی ندارد.

2) در عقد بیع باید یک معوض وجود داشته باشد( عقد بیع قراردادی معوض است)

به بیان ساده تر، زمانی که موضوع عقد منتقل میشود، باید در ازای دریافت مالی این امر تحقق یابد نه اینکه بطور رایگان و بلاعوض باشد. اگر این انتقال بلاعوض صورت گیرد، دو حالت متصور است: 

یا طرفی قصد هدیه دادن و یا صلح بلاعوض را داشته اند اما عنوان عقد بیع است. در این حالت احکام هبه یا صلح بلاعوض جاری میشود یا آنکه قصد بیع را داشته اند اما عوضی قرار داده نشده است. در این حالت عقدی واقع نگشته است پس اگر عنوان عقدی بیع بود، حتما معوض داشتن را به یاد داشته باشید.

 فایده دیگر شناخت این موضوع آن است که اگر ثمن معامله اختلاف فاحشی با مبیع داشته باشد، خیار غبن بوجود خواهد آمد.

3)عقد بیع، عقدی لازم است

به این معنا که طرفین باید به عقد پای بند باشند و نمیتوانند آنرا بهم بزنند؛ مگر در موارد خاصی مثل خیارات یا اقاله. پس در هنگام انعقاد این عقد چنین موضوعی را به خاطر داشته باشید و اگر نسبت به معامله اطمینان بالایی ندارید، میتوانید یک خیار شرط در معامله قید نمایید. مثلا میتوان خانه را به دیگری فروخت و حق فسخی یک ساله برای خود قائل گردید. 

یا آنکه در صورت عدم تادیه وجه از جانب خریدار در یک مدت زمانی، عقد را بهم زد. چنین مکانیزم هایی حاشیه امن بیشتری را برای اشخاص فراهم میکند. البته اشاره به این موضوع خالی از لطف نیست که با اینکه عقد بیع لازم است اما یک سری خیارات خاصی همچون خیار حیوان و خیار مجلس در این عقد وجود دارد. خیار مجلس در حالتی اعمال میشود که طرفین هنوز مجلس عقد را ترک نکرده اند. مثلا در یک بنگاه معاملات ملکی، هنوز از درب بنگاه خارج نشده اند و در این حالت یکی از طرفین منصرف شده و معامله را بهم میزند یا در مورد خیار حیوان، خریدار حیوان میتواند تا سه روز معامله را بهم بزند چونکه در هنگام خرید، عیب حیوان مشخص نیست و قانونگذار این مهلت سه روزه را به خریدار اعطاء کرده تا در صورت مشاهده عیب، معامله را برهم زند

شرایط صحت عقد بیع

عقد بیع مانند هر عقد دیگری، منوط به شرایط چهارگانه مندرج در ماده 190 قانون مدنی است. ما شرایط صحت عقد را سابق بر این در مقاله" تعریف عقد در قانون ایران و شرایط صحت عقود" بیان کردیم. قصد و رضا، اهلیت، موضوع معین و جهت مشروع، شرایط صحت عقد در حقوق ایران است. این امر در مورد عقد بیع نیز صدق میکند.

قولنامه چه تفاوتی با عقد بیع دارد؟

واقعیت آن است که تفاوت قولنامه و عقد بیع، یکی از مواردی بود که در حقوق ایران مناقشات زیادی را بر می انگیخت. از تعریف عقد به یاد داریم که عقد منشا تعهد است. حال در رابطه با قولنامه باید اینگونه بیان نمود که قولنامه، تعهد به انتقال مبیع است نه انتقال قطعی مبیع. 

پس اگر در سندی، عنوان قولنامه ذکر شود، یعنی مالک متعهد میگردد که در آینده موضوع را به مالکیت خریدار در بیاورد. اگر چنین امری صورت نگیرد، خریدار الزام وی به انتقال مالکیت را خواستار خواهد شد. این عنوان، سابق بر این در بنگاه های ملکی شایع بود و علت هم آن بود که قولنامه تعهد بر انتقال بود و انتقال قطعی مال در دفتر اسناد رسمی صورت میپذیرفت اما در حال حاضر، با رواج مبایعه نامه چنین تفکیکی فاقد اهمیت است. چرا که مبایعه نامه تنظیمی در بنگاه به معنای انتقال مال است نه تعهد به انتقال.

وضعیت توابع مبیع از چه قرار است؟ منتقل میشوند یا نه؟

فرض کنید صاحب یک خودرو قصد دارد خودروی خود را به دیگری بفروشد. در خودروی وی، تو دوزی صندلی جدید است و یک سیستم صوتی نیز در ماشین وجود دارد. حال آیا این موارد به خریدار منتقل میشود یا در اختیار فروشنده باقی می ماند؟ در واقع سوال این است که آیا موارد بالایی جزء توابع مبیع است و به خریدار میرسد یا آنکه در ید فروشنده باقی می ماند؟

پاسخ به این سوال کاملا به عرف منطقه بستگی دارد. مثلا عرفا سیستم صوتی جزء خودرو محسوب نمیشود و شخص میتواند آنرا تفکیک کند اما تو دوزی صندلی جزء خودرو است. یا در مورد گوشی هوشمند، کارت حافظه تابع مبیع نیست و میتوان آنرا جدا کرد اما گارد به نحوی تابع مبیع است و با گوشی فروخته میشود. البته طرفین میتوانند چیزی که تابع مبیع نیست را در عقد شرط کنند مثلا سیستم صوتی را خریدار خواستار شود و فروشنده با مبلغی بیشتر آنرا به خریدار دهد.

حق حبس در عقد بیع به چه معناست؟

زمانی که عقد بیع منعقد میشود، فروشنده باید مبیع را تسلیم نماید. یعنی باید مال موضوع عقد را تسلیم خریدار کند. مثلا اگر قطعه ای فنی در یک کارخانه است، آنرا به همراه بروشور یا روش استفاده تحویل خریدار دهد. پس تسلیم یعنی به نحوی موضوع را در اختیار خریدار قرار دهد که وی بتواند از آن موضوع عقد استفاده لازم را ببرد. حال در مواردی خریدار میتواند ثمن را پرداخت نکند تا زمانیکه فروشنده موضوع عقد را تسلیم سازد.

از سوی دیگر، فروشنده نیز میتواند تسلیم موضوع عقد را منوط به پرداخت ثمن از جانب خریدار کند. اینرا حق حبس یا گرو کشی گویند.

حق حبس اصولا وجود دارد مگر در موارد زیر که نمیتوان حق حبسی را قائل شد:

1)اگر اجلی برای مبیع یا ثمن وجود داشته باشد، دیگر حق حبس بی معنی است

مثلا اگر گوشی الان تحویل داده شود و ثمن آن یک ماه آینده پرداخت گردد، توافق طرفین بر این بوده که اول گوشی بعد پول و دیگر گرو کشی بی معناست

2) تسلیم خود به خودی موضوع عقد، ساقط کننده حق حبس است 

سوال : اگر موضوع معامله پیش از تسلیم، تلف شود، حکم قضیه چیست؟

مثلا یک خودروی به مبلغ 500 میلیون به خریداری فروخته میشود و زمان تسلیم هفته آینده است اما بعد از عقد و قبل از تسلیم، مال تلف میشود. اینجا چند حالت ممکن است:

1) چون عقد بیع موجب انتقال مالکیت است، اگر فروشنده به عمد مال را تخریب کرده، مال خریدار را تخریب نموده و باید خسارت دهد (مثل یا قیمت)

2) اگر مال عین معین باشد و بدون تقصیری از جانب فروشنده (بایع) تلف شود، این امر موجب انفساخ عقد میشود. یعنی نه خانی آمده نه خانی رفته. ثمن به دست خریدار باز میگردد. مثلا قبل از تسلیم، سیل ماشین را از بین برده است. شایان ذکر است که در مورد خیارات مختص مشتری، تلف بر عهده فروشنده است. 

توصیه پایانی

انعقاد عقد بیع در موضوعات مهم، امری تخصصی است و میبایست با مشورت و مساعدت وکلا و مشاوران صورت گیرد. بهتر است در این رابطه با یک متخصص مشورت نمایید.