تایید فسخ قرارداد پیش فروش ساختمان به جهت کسری مساحت

ممکن است ساختمانی که موضوع قرارداد پیش‌فروش فی مابین پیش‌خریدار و پیش‌فروشنده است، بدان جهت که در زمان توافق و انعقاد قرارداد هنوز ایجاد نگردیده با آن‌چه که پس از ساخت، اماده‌ی تحویل می‌شود، متفاوت باشد. یکی از این تفاوت‌ها ناشی از اختلاف مساحت است، به طور مثال وقتی ضمن معامله پیش‌فروشنده متعهد به ساخت و تسلیم یک واحد 100متری می‌گردد چنانچه بعد از ساخت، متراژ کم‌تر یا بیش‌تر از میزان معین باشد در این حالت نسبت به شرط مساحت مندرج در قرارداد تخلف صورت گرفته است. حال باید دید ضمانت اجرای ناشی از این تخلف چیست. در این مقاله به بررسی شرایط و آثار ناشی از کسری مساحت می‌پردازیم.

در صوت کسری مساحت چه ضمانت اجرایی برای طرفین قرارداد مقرر گردیده است؟

به موجب ماده 7 قانون پیش فروش ساختمان؛ چنانچه متراژ بر مبنای صورت مجلس تفکیکی از مقدار توافق شده در قرارداد، متراژی کم‌تر یا بیش‌تر از آن باشد این میزان تفاوت براساس نرخ قراردادی محاسبه خواهد شد و اگر مساحت نهایی ساختمان تا 5 درصد بیش‌تر یا کم‌تر از مقدار مندرج باشد نه خریدار و نه فروشنده حق فسخ قرارداد را نخواهند داشت و در صورتی که فزونی مساحت بیش از 5 درصد باشد حق فسخ تنها برای خریدار برقرار خواهد بود.

در شرایطی که متراژ واقعی کمتر از 95 درصد متراژ مقرر باشد نیز پیش‌خریدار حق فسخ را داراست و از سویی می‌تواند بدون اعمال حق فسخ نسبت به کسری مساحت، مابه التفاوت خسارت وارده را بر مبنای قیمت و نرخ روز بنا مطالبه نماید. 

بنابراین پیش‌خریدار در فرض کسری بیش از 5 درصد در انتخاب فسخ قرارداد یا مطالبه مابه التفاوت مخیر است.

نحوه‌ی اعمال حق فسخ و چگونگی طرح دعوی توسط خریدار

اولاً باید گفت هرچند طرفین قرارداد پیش فروش به موجب حکم قانون ملزم به تنظیم سند رسمی قرارداد هستند لکن اگر برخلاف این مقرره اقدام به ثبت رسمی نیز ننموده باشند بعد از بروز اختلاف نمی توان به استناد عدم ثبت قرارداد از استماع دعاوی انها استنکاف نمود. 

ثانیاً استفاده از حق فسخ برای خریدار با توجه به عدم قید فوریت در ماده قانون، مقید به زمان خاصی نیست اما همیشه یک زمان منطقی و عرفی برای چنین فسخ‌هایی که به قید فوریت نیستند باید در نظر گرفته‌شود.

ثالثاً فسخ قرارداد از ناحیه پیش خریدار بدواً نیاز به طرح دعوی ندارد بلکه لازم است به نحو مقتضی اراده‌ی وی مبنی بر فسخ به پیش فروشنده ابراز و ابلاغ گردد به همین جهت در رویه عملی مرسوم است طی یک اظهارنامه رسمی این اراده به طرف مقابل اعلام شود. 

باید گفت از این تاریخ فسخ قرارداد محقق گردیده لیکن به هر دلیلی ممکن است طرف مقابل درصدد ادامه قرارداد و الزام خریدار به اجرای مفاد آن براید، به همین دلیل یا می‌توان در اقدامی پیش از طرح دعوی از جانب وی، خود راساً نسبت به طرح دعوی تایید فسخ اقدام نماید یا منتظر اقامه دعوایی مرتبط با قرارداد از جانب پیش‌فروشنده مانده و سپس در مقام دفاع به فسخ قرارداد استناد شود. 

چنانچه بعد از ارائه مستندات شرایط فسخ از منظر دادگاه محرز باشد رأی اعلامی مبنی بر تایید فسخ قرارداد صادر خواهد شد.

آیا خریدار توأم با فسخ قرارداد امکان مطالبه خسارت را نیز دارد؟

بر مبنای ماده 8 قانون پیش فروش ساختمان در کلیه فروضی که پیش خریدار از حق فسخ خود استفاده می‌کند و دلیل آن نیز تخلف طرف مقابل در اجرای مفاد قرارداد است، فروشنده ملزم گردیده در صورت مطالبه خریدار، خسارات وارده را در وهله اول براساس توافق طرفینی و درغیر این صورت از طریق کارشناس مورد توافق، در حق خریدار پرداخت نماید. چنانچه در انتخاب کارشناس واحد نیز بین طرفین تراضی حاصل نشد دادگاه به قید قرعه راساً کارشناسی را انتخاب خواهد نمود تا براساس قیمت روز بنا خسارات متعلقه را محاسبه نماید. 

نکته: دلیل عدم پیش‌بینی حق فسخ برای فروشنده در فرض فزونی یا کسری مساحت این است که قانون وی را مسئول این کسری یا فزونی می‌شناسد و بنابراین حتی اگر در فرض فزونی ضرر او محرز باشد باید گفت به نوعی علیه خویش اقدام نموده و در نتیجه خود کرده را تدبیر نیست.

به همین جهت است که قانون عمده حمایت خود را در مورد طرف ضعیف قرارداد یعنی پیش خریدار متمرکز نموده است.

سخن پایانی

چنانچه با هر گونه مسئله‌ای مرتبط با قرارداد پیش‌فروش ساختمان مواجه هستید حتما از وکیل متخصص در امر، مشاوره دریافت نمایید چرا که در هیچ نوشتاری ذکر تمام نکات امکان پذیر نیست.