مطالبه خسارات ناشی از تاخیر در انجام تعهدات قرارداد پیش‌‌‌فروش ساختمان

در این نوشتار به بررسی مطالبه خسارات ناشی از تاخیر در انجام تعهدات قرارداد پیش‌‌‌فروش ساختمان می‌‌پردازیم.

تعریف قرارداد پیش‌‌‌فروش ساختمان

قرارداد پیش‌‌‌فروش ساختمان قراردادی است که به موجب آن پیش‌‌‌فروشنده که می‌تواند مالک رسمی زمین بوده یا سازنده و احداث کننده بنا بر ملک غیر، اقدام به پیش‌‌‌فروش، با ذکر تعهد به احداث بنا و در نهایت تحویل آن در موعد مقرر می‌‌نماید. 

در صورتی که پیش‌‌‌فروشنده بر خلاف تعهدات مندرج در قرارداد عمل نماید، قانون در این هنگام در مقام حمایت از پیش‌‌خریدار به عنوان طرف ضعیف قرارداد، مقرراتی را وضع نموده که در این نوشتار آن‌ها را بررسی خواهیم کرد.

مبنای جبران خسارات قراردادی چیست؟

به موجب ماده 221 قانون مدنی؛ هرگاه احدی از متعاملین ضمن قرارداد، تعهد به عملی را نموده و یا متعهد شود تا از اقدام به امر مشخصی اجتناب نماید؛ چنانچه بر خلاف تعهدات خویش اقدام کند در صورت تخلف، در جبران خسارت وارده به طرف مقابل مسئول است.

 مقرره ماده‌ی مذکور در کلیه قرارداد‌ها و تعهدات قابل اجراست و قرارداد پیش‌‌فروش ساختمان نیز از این قاعده مستثنی نیست. لیکن در شیوه‌ی جبران خسارت تفاوت‌هایی بین قواعد عام قانون مدنی و قواعد پیش‌‌فروش ساختمان وجود دارد، چرا که قانون‌گذار به جهت اهمیت و کثرت چنین قرارداد‌هایی مبادرت به وضع قانونی خاص به همین نام نموده و در طی آن مقرراتی را که فقط در باب پیش‌‌فروش ساختمان مجری می‌‌باشد، تعیین نموده است. 

به موجب این قانون خسارات ناشی از تاخیر در اجرای تعهدات پیش‌‌فروشنده بر مبنای مواد قانونی مقرر گردیده و هیچ یک از طرفین حق ندارند کم‌تر از میزان مندرج در ان توافقی را بین خود محقق سازند. 

باید گفت این مقرره متفاوت با قواعد عام قانون مدنی است چرا که به موجب ماده 230 قانون مدنی؛ چنانچه در قرارداد شرط شده باشد که در صورت تاخیر یا عدم انجام تعهدات قراردادی مبلغ مشخصی (از قرار هر روز یا هر ماه و…) معین شود بر اساس اصل آزادی قراردادی چنین توافقی معتبر بوده و دادگاه نمی‌‌تواند نسبت به کم‌تر یا بیش‌تر از میزان مندرج در قرارداد حکم محکومیت صادر نماید به چنین مبلغی وجه التزام قراردادی می‌‌گویند. 

لیکن همان‌گونه که پیش‌تر اشاره شد قرارداد‌های ناشی از پیش‌‌فروش وضع متفاوتی داشته و از آن‌جا که قانونی خاص برای این قسم از قراردادها وضع شده، در نتیجه تابع حکم عام نمی‌‌باشند.

نحوه‌ی محاسبه خسارات وارده به پیش‌خریدار به چه ترتیب است؟

به موجب ماده 6 قانون پیش‌‌فروش ساختمان:

1) چنانچه واحد اختصاصی پیش‌‌فروش شده و نیز بخش‌های اختصاصی دیگری از قبیل انباری یا پارکینگ در زمان تحویل قابلیت تصرف و بهره برداری را نداشته باشد، پیش‌‌فروشنده به عنوان متعهد باید براساس نظریه تخصصی کارشناس رسمی دادگستری اجرت‌المثل واحد اختصاصی یا دیگر بخش‌های غیر مشاعی را که در فوق مثال زده شد تا زمان تحویل واحد به پیش‌خریدار در حق وی تادیه نماید. 

2) درصورتی‌که عدم اجرای تعهد ناشی از خلف وعده نسبت به تحویل قسمت‌های مشاعی و اشتراکی باشد، پیش‌‌فروشنده باید به ازای هر روز تاخیر، به مقدار نیم درصد از بهای روز تعهدات صورت نگرفته را به ماخذ حصه و قدرالسهم متعلق به پیش‌ خریدار بپردازد. 

3) اگر تعهدات مربوط به قسمت‌های عمومی از قبیل خیابان و مدرسه و امثالهم باشد ، خسارت روزانه به صورت یک هزارم بهای روز تعهدات انجام نشده به ماخذ حصه و قدرالسهم خریدار، پرداخت خواهد شد. 

4) در صورتی که پیش‌‌فروشنده بر خلاف زمان مقرر، نسبت به تنظیم سندرسمی به نام خریدار تعلل نماید، به ازای هر روز تاخیر خسارتی از قرار یک هزارم مجموع مبلغ قرارداد، باید در حق خریدار محاسبه و پرداخت شود. 

آیا جهت دریافت خسارت‌های مزبور باید در ضمن قرارداد شرط شوند؟

باید گفت اگر در ضمن قرارداد پیش‌‌فروش، ضمانت اجرا یا خسارات پیش‌بینی نشده باشد عدم ذکر در قرارداد مانع از مسئولیت پیش‌فروشنده نبوده و حکم ماده 6 در باب خسارات قانونی مجری خواهد بود. در فرضی که ضمن قرارداد راجع به خسارات توافقی حاصل شده، چنانچه مبلغ کم‌تر از میزان مقرر قانونی باشد توافق معتبر نبوده و براساس ماده 6، خسارات به خریدار تعلق خواهد گرفت؛ اما چنانچه مبلغ قراردادی بیش‌تر از میزان قانونی باشد، قرارداد معتبر خواهد بود چرا که قانون‌گذار قصد حمایت از طرف ضعیف یعنی پیش‌خریدار را از تصویب این ماده داشته است.

سخن پایانی

به دلیل عم گنجایش مقاله در ذکر تمام جزئیات پیشنهاد می‌‌شود سوالات خود را با وکیل دادگستری در میان بگذارید.