مطالبه مابه التفاوت مازاد مساحت در قراردادهای پیش‌فروش ساختمان

قرارداد پیش‌فروش ساختمان قراردای است که به موجب آن مالک رسمی زمین و یا سازنده ای که بر روی ملک غیر با ایجاد قرارداد مشارکت در ساخت احداث بنا می‌نماید، به عنوان پیش‌فروشنده متعهد به ساخت و تحویل بنا به طرف دوم قرارداد یعنی پیش خریدار می‌شود. در ضمن قرارداد مزبور کلیه شروط راجع به کمیت و کیفیت موضوع معامله درج شده، یکی از آن‌‌‌‌‌‌ها اختصاص به شرط مقدار و مساحت دارد که اصطلاحا به آن شرط صفت راجع به کمیت معامله گویند. حال چنانچه پس از تکمیل ساختمان کاشف به عمل آید که واحد مورد نظر مساحت مشروط در قرارداد را دارا نیست تکلیف چیست؟ در این نوشتار به این سوال پاسخ خواهیم داد. 

مبنای قانونی مطالبه مابه التفاوت مازاد مساحت در قراردادهای پیش فروش ساختمان

از آن‌جا که پیش از تکمیل و تحویل ساختمان به دلیل مسائل گوناگون امکان کسری یا فزونی واحد آماده تحویل نسبت به آن‌چه که ضمن توافقات قبلی شرط شده، زیاد است قانون پیش فروش ساختمان با وضع ماده قانونی پیرامون این مسئله چاره‌ی امر را به چند صورت مقرر کرده است؛ به موجب ماده 7 قانون مزبور چنانچه متراژ بنای تکمیل شده با توجه به صورت مجلس تفکیکی صادره از اداره ثبت متراژی کم‌تر یا بیش‌تر از میزان مقرر در قرارداد فی مابین باشد، در فرضی که تفاوت چه به صورت کسری و چه به صورت فزونی کمتر از 5 درصد با میزان قراردادی است، پیش خریدار و پیش فروشنده هیچکدام حق فسخ نداشته و هر یک باید بر اساس نرخ قراردادی مابه التفاوت را محاسبه نموده و در حق دیگری ادا نمایند. 

لیکن اگر تفاوت بیش از 5 درصد از کل مساحت مقرر باشد حق فسخ صرفاً برای خریدار ایجاد شده و فروشنده در برهم زدن آن صاحب امتیاز نیست. این توضیح لازم است که این ماده بر خلاف قانون مدنی ضمانت اجرای متفاوتی را اتخاذ کرده است، بر اساس ماده 385 قانون مدنی در مواردی که موضوع معامله تجزیه ناپذیر است یا تجزیه آن با خسارت همراه است اگر در موعد تسلیم مخالف با میزان توافقی مساحت کم‌تر یا بیش‌تر باشد در فرض کسری خریدار و در فرض فزونی فروشنده اختیار فسخ قرارداد را خواهد داشت لیکن قانون پیش‌فروش ساختمان به عنوان قانون خاص حکم کلی ماده قانون مدنی را محدود و مضیق نموده است؛ چرا که اولاً تا 5 درصد تفاوت را طبیعی دانسته و حقی در فسخ برای طرفین قائل نشده است؛ ثانیا در فرض بیشتر از 5 درصد صرفا خریدار را محق در فسخ قلمداد نموده است.

نحوه محاسبه مابه التفاوت در فرض فزونی مساحت چگونه است؟

در این باره باید گفت به موجب تعیین تکلیف ماده 7 قانون پیش فروش ساختمان پیش فروشنده حق دارد در ازای واحد بزرگ‌تری که به خریدار منتقل می کند به نسبت تفاوت متراژ واقعی با متراژ قراردادی مطالبه مبلغ مازاد را از وی بنماید. 

البته از آن جایی که قانون، پیش فروشنده را به نوعی مقصر و مسئول عمل و اقدام علیه خویش می داند؛ اجازه محاسبه مبلغ مازاد را بر اساس نرخ مندرج در قرارداد اولیه اعطا نموده نه نرخ روز ملک. بنابراین از آن‌جا که معمول است ملک در زمان تحویل ارزش چشم‌گیرتری نسبت به زمان انعقاد قرارداد پیدا می کند، محاسبه به نرخ زمان عقد عملا موجب ورود ضرر به فروشنده می گردد؛ لیکن همانطور که پیش‌تر بیان شد قانون وی را مسئول اقدام بر ضد خویش می داند. 

نحوه مطالبه و اجرای حق از جانب فروشنده به چه ترتیب است؟ 

پیش‌فروشنده می تواند بدوا با ارسال اظهارنامه رسمی خطاب به پیش خریدار، میزان مبلغ مازاد را از وی مطالبه کند؛ لکن اگر مخاطب ظرف موعد مقرر در اظهارنامه اقدامی جهت پرداخت ننمود، پیش فروشنده ناگزیر است نسبت به طرح دعوی جهت مطالبه وجه اقدام نماید. 

از آن‌جا که موضوع دعوا از جنس دین است باید در دادگاه محل اقامت خوانده طرح شود و از آن‌جا که منشا دعوی قرارداد است امکان اقامه آن در محل انعقاد عقد یا اجرای تعهدات نیز ممکن است. پس از ارائه دادخواست و تقدیم صورت مجلس تفکیکی به عنوان یکی از اسناد صحت دعوی، چنانچه قاضی رسیدگی‌کننده فزونی مساحت را بر مبنای مستندات احراز کند، حکم به محکومیت خریدار جهت پرداخت مابه التفاوت به مأخذ نرخ قراردادی خواهد نمود.

سخن پایانی

از آن‌جا که اختلافات و دعاوی ناشی از قرارداد پیش فروش امروزه تبدیل به یکی ازدعاوی مرسوم و پر تکرار در محاکم دادگستری گردیده، توصیه می‌شود حتی در زمان انعقاد قرارداد نیز با وکیل دادگستری مشورت نمایید.