مطالبه مابه التفاوت کسری مساحت در قرارداد پیش فروش ساختمان

در این مقاله به بررسی مطالبه مابه‌ التفاوت کسری مساحت در قرارداد پیش فروش ساختمان می‌پردازیم. هنگامی که ساختمان در قالب یک قرارداد پیش فروش از سازنده یا مالک زمین خریداری می‌شود، به این علت که در زمان انعقاد قرارداد، موضوع معامله یعنی واحد ساختمانی هنوز ایجاد و یا تکمیل نشده‌است، نمی‌توان با قطعیت اطمینان داد که پس از تکمیل و آمادگی جهت تحویل، متراژ واحد ساخته شده با آنچه که در زمان وقوع معامله به صورت شرط مندرج در آن قید می‌شود، یکسان باشد. گاه ممکن است مساحت کم‌تر و گاه بیش‌تر از میزان توافق شده و یا نقشه‌های از پیش طراحی شده باشد. حال خواهیم دید در فرضی که مساحت نهایی واحد پیش‌فروش شده کم تر از مساحت مقرر باشد، پیش خریدار به چه طرقی می تواند حقوق در معرض تضییع خویش را تامین نماید.

مبنای قانونی مطالبه مابه التفاوت 

به موجب ماده 385 قانون مدنی؛ چنانچه مبیعی همچون خانه که قابل تجزیه نبوده یا تجزیه آن با خسارت همراه است، در زمان تحویل برخلاف مقدار توافق شده، کسری یا فزونی مساحت داشته باشد، در فرض کسری خریدار و در فرض فزونی فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهند داشت. 

این ماده حکم کلی را در خصوص مبیعی همچون خانه مسکونی مشخص نموده است. لیکن باید گفت با توجه به وضع قانون خاص در خصوص ساختمان‌های پیش‌فروش شده، حکم عام قانون را نمی‌توان نسبت به ساختمان‌های مزبور اجرا کرد چرا که در قانون پیش فروش ساختمان، ضمانت اجرای درنظر گرفته شده برای خریدار یا فروشنده متفاوت با حکم عام قانون مدنی است. 

 به موجب ماده 7 این قانون؛ چنانچه مساحت بنای آماده تحویل به موجب صورت مجلس تفکیکی، مقداری کم‌تر یا بیش‌تر از میزان توافق شده‌باشد، در فرضی که تفاوت چه به صورت کسری و چه فزونی کمتر از 5 درصد کل مساحت باشد، هیچ یک از طرفین حق فسخ نداشته و مابه التفاوت در فرض کسری توسط فروشنده و در فرض فزونی توسط خریدار پرداخت خواهد شد. لیکن چنانچه میزان تفاوت بیش از 5 درصد باشد دو حالت قابل تصور است؛ حالت اول زمانی است که بنا بیشتر از 5 درصد از مقدار توافق شده متراژ بیش‌تری دارد که در این باره خریدار حق فسخ خواهد داشت، بدون آن‌که چنین حقی برای فروشنده برقرار باشد. 

حالت دوم زمانی است که مساحت بیش از 5 درصد، از مقدار مقرر متراژ کم‌تری دارد؛ به‌عبارتی کمتر از 95 درصد مقدار معین است در چنین شرایطی پیش خریدار دو راه پیش‌رو دارد؛ یا می تواند با انصراف از قرارداد از حق فسخ خویش استفاده کند و یا نسبت به اخذ خسارات بر اساس نرخ و قیمت روز بنا و به واسطه ی نظر کارشناس اقدام نماید. 

نحوه ی مطالبه مابه التفاوت در فرض کسری مساحت چگونه است؟

با توجه به ماده 7 قانون پیش فروش ساختمان تفاوت مساحت به دو روش محاسبه می‌گردد. زمانی که اختلاف کمتر از 5 درصد بنا باشد خریدار فقط حق مطالبه مابه التفاوت به نرخ قراردادی را داشته و استحقاق دریافت مبلغ بیش‌تری ندارد. 

لیکن در فرضی که تفاوت از 5 درصد بیش‌تر است چنانچه وی از حق فسخ خود استفاده نکند، می تواند مابه التفاوت را بر مبنای قیمت و ارزش روز بنا مورد مطالبه قرار دهد که معمولا تفاوت قابل توجهی با نرخ قراردادی دارد. 

نکته: باید گفت در هر دو حالت فوق مستند و اساس اثبات کسری متراژ نسبت به مقدار مقرر، صورت مجلس تفکیکی اصداری از ناحیه اداره ثبت اسناد و املاک است بنابراین چنانچه خریدار ادعای تفاوت مساحت نماید باید به نحو مقتضی و بر مبنای صورت مجلس ان را اثبات کند.

فرایند اجرای رأی چگونه است؟ 

بدواً خریدار باید دادخواستی مبنی بر مطالبه وجه بابت مابه التفاوت کسری مساحت را تقدیم مرجع صالح نماید. دادگاه بر اساس مدارک تقدیمی مبادرت به رسیدگی و در نهایت صدور حکم می کند. چنانچه حکم حاوی محکومیت پیش فروشنده باشد، پس از قطعیت رأی به وی ابلاغ می‌شود تا ظرف ده‌روز از تاریخ اجرائیه محکوم به را تأدیه نماید لیکن اگر چنین نکرد محکوم‌ له می‌تواند از طریق واحد اجرای احکام مدنی نسبت به توقیف اموال منقول و غیرمنقول وی اقدام نموده و چنانچه مالی تحصیل نشد نسبت به درخواست جلب وی عمل نماید.

سخن پایانی

از انجا که طرح دعوی اقدامی حساس و تخصصی است پیشنهاد می‌شود چنانچه قصد انجام آن را دارید ترجیحاً از وکیل دادگستری مشورت‌های لازم را دریافت نمایید.