بهترین وکیل ملکی در تهران

خرید و فروش ملک، اجاره ملک، ساخت و ساز و مشارکت در ساخت، نحوه استفاده و تصرف در املاک، سایر موضوعات قانونی در خصوص ملک چون دارای نکات و پیچیدگی های فراوانی می باشد نیازمند بهرهمندی از بهترین وکیل ملکی تهران است زیرا که هر کدام از موضوعات قانونی ملکی ممکن است مشکلات فراوان و جبران ناپذیری را ایجاد نمایید، در این بین به جهت وسعت و جمعیت و ارزش بالای املاک در شهر تهران بیشتر مشکلات و دعاوی ملکی در این شهر می باشد. به همین دلیل این مقاله به موضوع انتخاب بهترین وکیل ملکی در تهران و همچنین مشکلات عدیده در این حوزه می پردازد. بهترین وکیل ملکی تهران کسی است که در دعاوی ملکی با تمرکز بر شهر تهران تسلط دارد و در دعاوی ملکی با نتایج درخشان خود به عناتن بهترین وکیل ملکی تهران مطرح گردیده است. 

مقدمه 

در خصوص ضرورت مشورت با بهترین وکیل ملکی تهران باید گفت که ارزش روز افزون املاک و افزایش جمعیت مردم و تعداد املاک در تهران و از سوی دیگر به روز نشدن مقررات و شیوه های عرفی غلط در معاملات گاهی اوقات به واسطه عدم مشورت با وکیل در تنظیم قرارداد ها یا بدعهدی طرف مقابل در انجام تعهدات باعث می شود مردم تنها دارایی و شاید بتوان گفت ارزشمندترین دارایی خود را که ملک باشد را در معرض از دست دادن ببیند.  نمونه مشکلاتی که برای مردم در حوزه حقوق ملکی امکان دارد پیش آید می تواند موارد زیر باشد که به تفصیل در قسمت مشکلات مهم در دعاوی ملکی بیان می گردد تا با بهره مندی از بهترین وکیل ملکی تهران خیالبتان از اخذ نتیجه مطلوب راحت باشد.

مشکلات مهم در دعاوی ملکی

در بحث راجع به بهترین وکیل ملکی تهران نباید از مشکلات عمده و اصلی اشخاص در خصوص املاک غافل بود . دعاوی و مشکلات ملکی به طور کلی شامل موارد زیر است:

الف) مشکلات مربوط به معاملات املاک

ب) مشکلات مربوط به ساخت و ساز املاک

ج) مشکلات املاک مربوط به مالکیت مشاعی املاک 

د) مشکلات املاک مربوط به مصادره و سلب مالکیت اشخاص

ه) مشکلات املاک مربوط به ثبت املاک

و) مشکلات املاک مربوط به استفاده از املاک 

ز) مشکلات تصرفات و موانع استفاده از املاک

الف) مشکلات مربوط به معاملات املاک:

1- مشکلات املاکی ناشی از خرید و فروش املاک

2- مشکلات املاکی ناشی از اجاره املاک 

3- مشکلات املاکی ناشی از سایر معاملات املاک

در صورت نیاز مشاوره با وکیل متخصص در این حوزه با ما در تماس باشید.

درخواست مشاوره

1- مشکلات املاکی ناشی از خرید و فروش املاک

خریدار اقدام به خرید ملکی نموده است که فروشنده آن ملک را بابت اخذ وام در رهن بانک قرار داده است و امکان تنظیم سند رسمی به نام خریدار وجود ندارد و حتی امکان دارد هر لحظه ملک توسط بانک  به مزایده گذاشته شود و خریدار سرمایه ای که حاصل سال ها تلاشش بوده است را از دست دهد ولی اگر بهترین وکیل ملکی تهران تخصص لازم را در این حوزه داشته باشد می تواند با طرح دعوی مناسب برای احقاق حق شما ملک شما را برگرداند یا بر علیه فروشنده دعوی نماید که بتواند به نرخ روز پول شما از فروشنده بگیرد.

گاهی اوقات پیش می آید که فروشنده یا سازندگان آپارتمان ملک را به چندین نفر به فروش می رسانند که در صورت به وجود آمدن چنین حالتی وکیل خوب و آگاه در پرونده ملکی تهران می تواند سریعا اقدام به طرح شکایت مناسب نماید و بهترین وکیل ملکی تهران با انجام دفاع مناسب از متواری شدن فروشنده جلوگیری کند و یا قبل از آن که فروشنده پول های ناشی از فروش ملک را از دسترس خارج کند حساب ها و اموال فروشنده را توقیف نمود.

در بسیاری از مواقع پیش آمده است ملکی فروخته شده است ولی به جهت ایجاد شدن تورم قیمت ملک به یکباره بسیار بالا رفته است و فروشنده از تنظیم سند رسمی به نام خریدار امتناع می نماید و یا حتی ملک را تحویل خریدار نیز نمی دهد وکیل ملکی در این مواقع می تواند با طرح دعوی مناسب اقدام به تنظیم سند رسمی به نام خریدار و گرفتن ملک نماید. 

امکان دارد فروشنده ملکی را به فروش برساند ولی خریدار در پرداخت ثمن معامله تاخیر نماید یا آنکه اصلا پرداخت نکند وکیل ملکی آگاه می تواند با طرح دعوی مناسب زمینه فسخ یا بطلان قرارداد شما ایجاد کند.

رایج ترین اختلافات و مشکلات مردم در حوزه ملکی در تهران مربوط به معاملات از نوع خرید و فروش ملک نظیر مبایعه نامه و قولنامه است . به دلیل عدم استفاده از افراد متخصص در تنظیم قرارداد های فروش که غالبا تحت عنوان مبایعه نامه تنظیم می شود و همچنین اسناد تنظیمی در دفتر اسناد رسمی که گاهی مندرجات آن برای اشخاص مشکلاتی را به بار می آورد بیشترین مشکل در دعاوی ملکی در شهر تهران ناشی از خرید و فروش املاک است. همواره بهترین راه جلوگبری  از بروز مشکل است که این امر در خصوص خرید و فروش املاک با تصحیح و به روز رسانی  و یا تغییر یا ایجاد قوانین و الزام به استفاده از وکیل ملکی متخصص قرارداد به راحتی قابل حل است اما از آنجا که هنور در کشور استفاده از تخصص افراد عمومیت ندارد در حوزه پیشگیری از بروز اختلافات حقوقی املاک ضعف وجود دارد . در نتیجه اشخاص پس از بروز مشکل که ناشی از این قراردادهاست از سر ناچاری ممکن است در مواردی به استفاده از وکیل متوسل شود . اینجاست که نقش یک وکیل که بتوان عنوان بهترین وکیل ملکی تهران را به او داد نقش پررنگی در حل مشکل بازی می کند.

2- مشکلات املاکی ناشی از اجاره املاک :

یکی دیگر از مشکلات حقوقی مردم در خصوص املاک در تهران موضوعات ناشی از اجاره است . ضعف برخی از قوانین و عدم تنظیم یک اجاره نامه صحیح بزرگترین دلایل مشکلات حقوقی در حوزه اجاره املاک است که قطعا با استفاده از بهترین وکیل ملکی تهران در حوزه اجاره املاک در سریعترین زمان و با کمترین هزینه نتیجه مطلوب به دست خواهد آمد.

3- مشکلات املاکی ناشی از سایر معاملات املاک :

ب) مشکلات مربوط به ساخت و ساز املاک

1- مشکلات مربوط به قرارداد مشارکت در ساخت 

2- مشکلات مربوط به الزام مالک یا مالکین به ساخت 

1- مشکلات مربوط به قرارداد مشارکت در ساخت :

بزرگترین مشکلی که اشخاص در ساخت و ساز املاک دز شهر تهران امروزه با آن مواجه هستند ناشی از تنظیم یک قرارداد ضعیف تحت عنوان مشارکت در ساخت است که امروزه پزونده های متعددی در محاکم تهران در این موضوع و اختلافات سازندگان و مالکین و خریداران املاک مطرح است و گاهی همچون کلاف سر در گمی به یک معضل حل نشدنی تبدیل می گردد. 

2- مشکلات مربوط به الزام مالک یا مالکین به ساخت :

گاهی در آپارتمانها بعضی از مالکین تمایل به تخریب و نوسازی کل ساختمان و یا احداث بنای جدید دارند اما یک یا چند نفر از مالکین مخالف این موضوع هستند . مطابق قوانین تحت شرایط خاصی و با جلب نظر کارشناسان امکام اخذ حکم به الزام مالکین به ساخت و تجدید بنا از طریق دادگاه وجود دارد. یکی از مواردی که معمولا اشخاص اطلاع کافی حقوقی در خصوص آن ندارند موضوع حقوقی الزام بعضی از مالکین آپارتمانها به ساخت و نوسازی بنا است که توسط سایر مالکین و همسایگان قابل انجام است . بارها شنیده شده علی الخصوص در شهر تهران که مالکین به دنبال راه حلی برای ساخت بنای جدید هستند تا از مخالفت سایرین مانع برداری کنند. استفاده از بهترین وکیل ملکی تهران در این موضوع به جهت تخصص و تجارب وکیل قطعا بهترین راه حل خواهد بود.

3- مشکلات املاک در مورد اختلافات با شهرداری :

امکان دارد ملک شما در طرح های شهر سازی و جاده سازی قرار گرفته باشد وکیل ملکی خوب می تواند با طرح دعوی مناسب علیه ادارات دولتی اقدام به احقاق حق نماید.

یکی دیگر از موضوعات مرتبط با ساخت و ساز املاک موارد مربوط به اخذ مجوزهای قانونی از شهرداری نحل وقوع ملک است . مجوز تخریب بنا و پروانه ساخت و گواهی ساخت یا همان پایانکار ساختمان و تصرف املاک توط شهرداری برای طرح های عمرانی از قبیل ساخت معابر عمومی از جمله موضوعاتی است که باعث ایجاد مشکل می شود و ناگذیر اشخاص را به طرح دعوی در محاکم وا می دارد .لازم به ذکر است مشکلات ناشی از ساخت و ساز غیرقانونی در صلاحیت کمیسیون های تخصصی ماده 100 قانون شهرداری ها و دیوان عدالت اداری است اما بعضی از اختلافات با شهرداری قابل طرح در دادگاه های عمومی یا شعب خاص دادگاه کارکنان دولت است. موضوعات حقوقی ملکی مرتبط با شهرداری از جمله موتارد بسیار فنی و تخصصی حقوقی است که توصیه می شود در این موارد از وکیل متخصص بره مند گردید.

ج) مشکلات املاک مربوط به مالکیت مشاعی املاک :

هر ملکی که طبق سند رسمی مالکیت شش دانگ آن به بیش از یک نفر تعلق داشته باشد ملک مشاع محسوب می شود و همچنین ممکن است در یک ملک هم بخش اختصاصی که تمامیت مالکیت آن متعلق به یک شخص است وجود داشته باشد و هم بخش مشاع . به عنوان مثال در آپارتمانها ممکن است واحد آپارتمان با حد و حدود و موقعیت مشخص اختصاصی باشد اما بخش هایی ماندد راه پله و راهروها و پشت بام و زمین یا عرصه مشاع باشد.

مشکلات املاک مربوط به مالکیت مشاعی املاک شامل موارد زیر می شود :

1- نحوه استفاده از ملک مشاع

2- فروش ملک مشاع

1- نحوه استفاده از ملک مشاع :

یکی از مشکلاتی که مردم اطلاعات بسیار کمی در مورد مسایل حقوقی آن دارند مشکلات ناشی از نحوه استفاده از ملک مشاع یا بخش مشاعی از یک ملک است. به عنوان مثال پارک کردن خودرو در مشاعات یا قراردادن وسایل در مشاعات یا اضافه نمودن مشاعات به بخش اختصاصی و یا ممانعت از استفالده دیگران از مشاعات یا ایجاد مزاحمت در استفاده از مشاعات یا هر نوع تصرف در مشاعات بدون اذن و اجازه تمامی مالکین است . از جمله اختلافات رایج در آپارتمان نشینی مشکلات همسایگان در خصوص مشاعات است و منجر به اختلافات و کدورت در عالم همسایگی می گردد که یک وکیل با تجربه در صورت ورود به این موضوعات جوانب اخلاقی و مسایل همسایگی اشخاص را نیز در نظر می گیرد.

2- فروش ملک مشاع :

معمولا به دلیل آگاهی کم افراد از مسایل حقوقی مال مشاع گاهی مشکلاتی ناشی از خرید و فروش  ملک مشاع گریبانگیر فروشنده یا خریدار یا اشخاص ثالث می شود. به عنوان مثال فروشنده چیزی بیش از سهم خود از ملک را می فروشد یا در خصوص تحویل ملک به مشکل می خورد و یا شریک با عمال حق شفعه معامله او را بی اثر می سازد و خریدار نیز با خرید ملک مشاعی به مشکلاتی بر می خورد و یا سایر  مالکین دچار مشکل می شوند.

د) مشکلات املاک مربوط به مصادره و سلب مالکیت اشخاص :

مشکلات املاک مربوط به مصادره و سلب مالکیت اشخاص شامل موارد زیر می باشد:

1- مصادره املاک توسط نهادهای دولتی و عمومی

2- مشکلات املاک وقفی

1- مصادره املاک توسط نهادهای دولتی و عمومی :

با وجود قوانین و مقررات متعدد ناظر سلب مالکیت اشخاص موارد بسیاری وجود دارد که طی سالیان گذشته برخی از املاک با احکام و ارای قانونی از مالکیت اشخاص خارج گردیده است. از جمله این موارد موضوعات اصل 49 قانون اساسی و مقررات منابع طبیعی و حفظ صنایع و غیره است که منجر به سلب مالکیت اشخاص گردیده است و در این قوانین طرق اعتراض اشخاص نیز لحاظ گردیده است که اشراف ئو آگاهی نسبت به این مقررات و تجربه های عملی در این زمینه بسیار مهم است و توصیه می شود در این خصوص به وکلای متخصص در این زمینه مراجعه کنید تا از تضییع حق خود به بهترین شکل ممکن جلوگیری کنید.

2- مشکلات املاک وقفی:

املاک وقفی از جمله املاکی است که در مالکیت اشخاص نیست اما ممکن است تحت شرایطی در اختیار اشخاص قرار گیرد و حتی اجازه ساخت و ساز نیز به اشخاص بر روی زمین های وقفی داده شود. اخلافات حاصله در خصوص استفاده از موقوفات و نحوه این استفاده و تولیت و اداره موقوفات نیز یک امر تخصصی حقوقی است که کمتر کسی در عالم حقوق نیز به آن اشراف دارد . چنانچه مشکلاتی در خصوص املاک وقفی دارید می توانید از تخصص و تجارب وکلای هموکیل که متخصص در امور موقوفات هستند بهره مند شوید.

ه) مشکلات املاک مربوط به ثبت املاک :

مشکلات املاک مربوط به ثبت املاک شامل موارد زیر می شود :

1- اختلافات ناشی از اشتباهات ثبت املاک و اسناد آن

2- اختلافات ترافعی در ثبت املاک و اسناد آن

1- اختلافات ناشی از اشتباهات ثبت املاک و اسناد آن :

مواردی وجود دارد که اشتباهاتی در جریان ثبت املاک رخ می دهد . مواردی از قبیل اشتباهات نوشتاری درج حدود اشتباه یا مساحت اشتباه و غیره موضوعاتی است که طریقه رسیدگی خاص خود را در مراجع ثبتی دارد و در موضوعات غیرترافعی موضوع در مراجعی از قبیل هیات عالی نظارت ثبت قابل طرح و رسیدگی است.

2- اختلافات ترافعی در ثبت املاک و اسناد آن :

بعضی از موضوعات ثبتی به جهت خلل در حق سایر افراد و عدم رضایت آنها یک امر ترافعی محسوب می گردد و اظهارنظر در این خصوص در صلاحیت دادگاه است . به عنوان مثال در جایی که مالک یک آپارتمان مدعی این است که متراژ واقعی بنای او بیشتر از مساحت مندرج در سند رسمی است برای اصلاح سند پس از طی مراحل قانونی از جمله کارشناسی و نقشه برداری مستلزم اعلام رضایت رسمی سایر مالکین است و چنانچه مالکین رضایت ندهند موضوع به جهت ترافعی بودن قابل طرح در دادگاه است .

و) مشکلات املاک مربوط به استفاده از املاک :

مشکلات املاک مربوط به استفاده از املاک شامل موارد زیر می شود:

1- مقررات آپارتمان نشینی 

2- مقررات عمومی در استفاده از ملاک

1- مقررات آپارتمان نشینی :

با توسعه هر چه بیشتر شهرها از جمله کلانشهر تهران ساخت آپارتمان بسیار رو به فزونی است . یا وجود قوانین اختصاصی از جمله قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه آن متاسفانه بسیاری از مقررات این قانون برای مردم ناشناخته است و این ناآگاهی اختلافات عدیده ای بین همسایگان ایجاد کرده است . موضوعاتی از قبیل هزینه های مشرک مدیر ساختمان یا هیات مدیره استفاده از مشاعات و ایجاد سر و صدا و مزاحمت وتصرفات در مشاعات و نحوه تخصیص هزینه های مشترک و اختصاصی از جمله مشکلات آپارتمان نشینی است.

2- مقررات عمومی در استفاده از ملاک :

مطابق قانون برای هر نوع از املاک استفاده های خاصی از قبیل مسکونی زراعی تجاری صنعتی و غیره در نظر گرفته شده است .  تغییر کاربری املاک تنها با خذ مجوز های قانونی و در حدود قوانین ممکن است و تغییر غیرقانونی کاربری املاک دارای آثار و تبعات قانونی ناشی از ضمانت اجرای آن است. همچنین محدودیت هایی نظیر تراکم ساختمان به لحاظ افقی و عمودی  و میزان مجاز ساخت و ساز و نوع آن توسط قوانین با محدودیت هایی روبرو است که در صورت بروز مشکلات قانونی در این حوزه بهره مندی از وکلای متخصص سودمند است .

ز) مشکلات تصرفات و موانع استفاده از املاک :

1- تصرفات غاصبانه املاک 

2- موانع استفاده از املاک

گاهی اوقات املاک متعلق به اشخاص توسط دیگران تصرف می گردد یا موانعی برای استفاده ایجاد می گردد یا مزاحمت هایی در استفاده صورت می گیرد که مالکین را بطور کلی یا جزیی از استفاده مطلبوب باز می دارد . موضوعاتی از قبیل تصرف یا ممانعت یا مزاحمت بسته به منشا ایجاد آن و نوع مالکیت اشخاص موضوع خیلی از دعاوی ملکی از قبیل خلع ید تخلیه رقع تصرف عدوانی یا ممانعت یا مزاحمت است که ظرایف و نکات خود را دارد که عدم رعایت این نکات اشخاص را احقاق حق باز می دارد . طرح صحیح دعوی در خصوص این موارد بسیار مهم است و دیده می شود بیشتر این نوع دعاوی که توسط اشخاص مطرح می شود به دلیل طرح غلط با شکست مواجه می شود. 

1- تصرفات غاصبانه املاک :

گاهی ملک متعلق به شخص اعم از زمین یا ساختمان توسط شخص یا اشخاص دیگر بدون وجود هر گونه قرارداد یا اذن و اجازه از سوی مالک تصرف گردیده است و ممکن است ملک دارای سند رسمی یا فاقد آن باشد بسته به نوع مالکیت شخص اعم از مالکیت با سند رسمی یا سند عادی و نحوه تصرف متصرف دعاوی در محاکم از قبیل حقوقی یا کیفری قابل طرح است که تعیین عنوان صحیح و ادله اثبات آن بسیار مهم است . گاهی ممکن است با وجود اذن و اجازه مالک و یا قرارداد اجاره شخصی در ابتدا تصرفات قانونی داشته باشد اما ادامه تصرفات او به جهت پایان مدت قرارداد و عدم تمدید آن یا قطع اذن و اجازه  غیرقانونی باشد که در این موارد با طرح دعوای صحیح قانونی مسیر احقاق برای اشخاص با کمک وکیل هموار می شود.

2- موانع استفاده از املاک :

گاهی دیگران بدون تصرف ملک فقط با ایجاد مانع یا مزاحمت مشکلاتی در استفاده مطلوب از ملک به جود می آورند . مثلا مدیر ساختمان با تعویض قفل درب ورودی پشت بام مانع استفاده یکی از مالکین از پشت بام می شود . در چنین مواردی علی رغم اینکه ملک شخص در تصرف دیگری نیست به جهت اخلال در استفاده مطلوب موضوع قابلیت پیگیری قانونی دارد.

ویژگی های بهترین وکیل ملکی در تهران

با توجه به موارد فوق یک وکیل ملکی خوب در تهران می بایست تخصص کافی در یک حوزه ملکی را در کنار تجربه لازم همراه با ویژگی های عمومی یک وکیل قوی داشته باشد . برای شناخت بهترین وکیل ملکی تهران بهترین راهکار درخواست مشاوره با ارایه جزییات در خصوص راهکارهای پیشمهادی است تا با تبیین موضوع مشخص گردد که اولا دارای تخصص کافسی در خصوص موضوع می باشد یا خیر و در ثانی آیا تجربه انجام موارد مشابه در خصوص موضوع را داشته یا نه . با سنجش این موضوعات تا حد زیادی مشخص می گردد که وکیل قابلیت اطلاق بهترین وکیل ملکی را دارد.

از طرف دیگر ویژگی های نظیر صداقت و تعهد و پیگیری و ممارست و هوش و بهره وری بالا در حین طی مسیر یک پرونده حقوقی صفاتی هستند که در کنار دانش و تخصص و تجربه عملی منجر به موفقیت یک پرونده می شود.

نتیجه گیری و انتخاب وکیل ملکی

مواردی که در بالا بیان شد تنها بخش بسیار کوچکی از مشکلات مردم در حوزه حقوق ملکی می باشد و توضیح کامل در خصوص مشکلات ملکی و راهکار های حل آن از حوصله یک مقاله خارج است و مستلزم تالیف چند جلد کتاب است . با این وجود سعی بر این شد تا به اختصار با طرح بخشی از مشکلات ملکی و ویژگی های بهترین وکیل ملکی تهران مطالبی در این خصوص با عنوان بهترین وکیل ملکی تهران تنظیم گردد تا ویژگی های یک وکیل شایسته در موضوعات بالا بیان گردد و شما عزیزان با دریافت راهنمایی هر چند مختصر در انتخاب مسیر درست حقوقی و انتخاب وکیل مناسب به نتیجه مطلوب برسید. 

ما در هم وکیل این تعهد را به شما داریم که با یاری وکلای مجرب و متخصص در حوزه حقوق املاک و بطور تخصصی در موضوعات بسیار خاص املاک و استفاده از وکیل متخصص و مجرب در آن موضوع شما را به درستی در مسیر احقاق حق خود قرار دهیم به شما عزیزان توصیه می کنیم جهت برقراری مشاوره با وکلای هم وکیل در حوزه حقوق املاک اقدام به ثبت در خواست مشاوره از طریق لینک بالا نمایید.