وکیل تغییر کاربری اراضی 

با توجه به اینکه جهت موضوع تغییر کاربری اراضی نیاز به شاخت کافی به قوانین ،مقررات می باشد، بنابراین نیاز است که وکیل متخصص نیز به این قوانین و مقررات تسلط داشته باشد.

مقدمه

در دنیای امروز  شهر نشینی بسیار افزایش یافته و این موضوع موجب تغییر شکل شهر ها شده است. به همین منظور برخی مالکین در صدد تغییر کاربری های اراضی خود شده اند ؛ البته تغییر کاربری بستگی به عوامل زیادی دارد چرا که موضوعات این حوزه بسیار تخصصی و پیچیده است از همین رو توصیه می شود برای تغییر کاربری حتماً با وکلای متخصص در زمینه ی تغییر کاربری مشورت نمایید. 

در سایت هموکیل مقاله های در حوزه تغییر کاربری نگارش شده است که می تواند به این مقاله ها اشاره کرد: بررسی تغییر کاربری در اراضی زراعی و باغی ها ، مجازات جرم تغییر کاربری غیر مجاز چه می باشد؟ ،  وضعیت زمین های خارج از محدوده شهری و بررسی تغییر کاربری اراضی آنها ، تاثیر مرور زمان بر جرم تغییر کاربری ، شرایط تحقق جرم تغییر کاربری غیرمجاز ، تاثیر قانون حفظ کاربری اراضی زراعی برای جلوگیری از تغییر کاربری غیر مجاز و  الزام به تغییر کاربری.

دانستنی های مربوط به ضوابط کاربری:

در دنیای امروز ، مهترین چارچوب قانونی برای استفاده کلی از اراضی و املاک ، در قالب تعیین اراضی و املاک نمایان شده است . در واقع ، کاربری ، به نحوه استفاده کلی و اصلی از یک ملک اطلاق می گردد . همچنین در مصوبه تعاریف و مفاهیم کاربری های شهری و تعیین سرانه آن ها مورخ ۱۳۸۹/۰۳/۱۰شورای عالی شهرسازی و معماری ایران ، ۲۰ نوع کاربری در نظر گرفته شده است ، شامل : مسکونی،آموزشی ، آموزش عالی ،اداری،و انتظامی،نظامی،تجاری و خدماتی ، ورزشی ،درمانی،فرهنگی و هنری،پارک وفضای سبز،مذهبی،تاسیسات شهری،تجهیزات شهری،حمل و نقل،انبارداری،باغات وکشاورزی،میراث تاریخی،منابع طبیعی،اراضی حریم،تفریحی و توریستی،صنعتی. در تبصره ۲و ماده ۳قانون شهرداری چهارنوع کاربری اصلی را این گونه به شماره در آورده است : مسکونی ،اداری،تجاری و صنعتی.

 نحوه تعیین کاربری:

کاربری اراضی شهری به صورت منطقه ای در «طرح جامع» مشخص می گردد . طرح جامع ،برنامه ریزی کلی ،و بلند مدت برای نحوه برای نحوه استفاده اصلی از اراضی خصوصی و عمومی هر شهر است . همچنین جزئیات طرح جامع در برنامه دیگری با نام «طرح تفضیلی»بیان می شود که برابر ماده ۵ قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ، تصویب آن در سطح هر استان از سوی کمیسیون ماده ۵ صورت می گیرد . همچنین اگر شهری فاقد طرح جامع باشد می بایست برای آن شهر طرح هادی شهر ،تهیه و تصویب شود 

 تعریف تغییر کاربری 

  تغییر کاربری یعنی مالک زمینی می خواهد فعالیت و کاربری ای که سابقاً برای زمین خود وجود داشته را به کاربری یا فعالیت دیگر تغییر دهد. مثلاً اگر شخصی یک زمین زراعی داشته و در سال های گذشته در آن کشت و زرع می کرده قصد دارد در آن زمین اقدام به ساخت واحد مسکونی برای خود نماید از همین رو باید برای تغییر کاربری زمین زراعی خود به مسکونی اقدام نماید.

تغییر کاربری مندرج در طرح تفضیلی مانند اصل تصویب آن در صلاحیت کمیسیون مندرج در ماده ۵ قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی می باشد 

البته می دانیم که اراضی کشاورز و باغ ها را نمی توان تغییر کاربری داد مگر در موارد ضروری . اگر زمین کشاورزی ای دارید امکان تغییر کاربری آن به غیر از موارد ضروری وجود ندارد. موارد ضروری در این مورد باید به تائید و تشخیص این اشخاص باشد:

1)رئیس سازمان جهاد کشاورزی 

2)رئیس سازمان مسکن 

3)رئیس امور اراضی 

4)رئیس حفاظت محیط زیست 

5)نماینده ی استاندار 

پس باید گفت تشخیص موارد ضروری با کمیسیون تغییر کاربری است اما چهار مورد از موارد ضروری تغییر کاربری ، در خود قانون تعیین شده که هرچند باید در کمیسیون تغییر کاربری طرح شوند تا شرایط قانونی آن احراز گردد ، ولی عوارض تغییر کاربری معاف هستند 

الف) تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها برای سکونت شخصی صاحبان زمین تا پانصد متر مربع فقط برای یکبار است 

ب) تغییر کاربری زمین کشاورزی به صنایع تبدیلی و تکمیلی بخش کشاورزی و صنایع دستی 

پ) اراضی زراعی و باغ های مورد نیاز طرح های تملک دارایی های سرمایی مصوب مجلس شورای اسلامی 

ت) طرح های خدمات عمومی مورد استفاده مردم 

تغییر کاربری اراضی زراعی و باغی غیر از موارد پیش گفته جرم بوده و ماموران جهاد کشاورزی مکلف می باشند اقدام به توقیف عملیات اقدام و مراتب را به جهاد اعلام نمایند 

موارد غیر مجاز در تغییر کاربری در اراضی کشاورزی 

 چنانچه اشخاص به طور غیر قانونی اقدامات زیر را انجام دهند برای آن ها ضمانت اجرا هایی در نظر گرفته می شود:

1)اقدام به گود برداری در زمین های کشاورزی 

2)اقدام به خاک برداری و خاک ریزی در زمین های کشاورزی 

3)اقدام به احداث بنا یا دیگر تأسیسات در زمین های کشاورزی 

4)احداث سکونت گاه موقت در زمین های کشاورزی 

5)اقدام به دیوار کشی در زمین های کشاورزی 

6)احداث استخر یا محوطه سازی برای استفاده غیر کشاورزی 

7)اقدام به قطع درختان و احداث لوله در زمین های کشاورزی 

8)اقدام به افزایش شن و ماسه در زمین های کشاوزری 

اقدامات لازم برای تغییر کاربری 

برای تغییر کاربری ارائه مدارک زیر ضروری است :

1)درخواست تغییر کاربری به مراجع مربوطه 

2)اخذ موافقت اداره ی شهر سازی 

3)ارائه ی مدارک مالکیت 

4)اخذ موافقت نامه ی اداره ی محیط زیست

5)اخذ استعلامات مورد نیاز 

6)بعد از تغییر کاربری چنان چه قصد احداث بنا دارید باید اقدام به اخذ مجوز برای احداث بنا نماید. 

وکیل متخصص در تغییر کاربری اراضی 

 اقدام به تغییر کاربری به دلیل پیچیدگی و خاص بدون مقررات آن اگر به وسیله ی اشخاص عادی انجام شود ممکن است با عدم آگاهی و شناخت لازم در خصوص مقررات مربوطه نتوانند به نتیجه ی مطلوب برسند به همین منظور برای تغییر کاربری استفاده یا مشورت از وکلای متخصص در زمینه ی تغییر کاربری به جهت اطلاع و تسلط لازم به قوانین و مقررات مربوط به آن و اشراف کامل به شرایط مجاز برای تغییر کاربری همچنین به دلیل انجام پرونده های مشابه در این زمینه با طرح درست و پیگیری مناسب می تواند رسیدن به نتیجه ی مطلوب را افزایش دهد. 

حتی اگر به دلایلی در اراضی خود اقدام به تغییر کاربری نموده اید و بعداً به دلیل غیر قانونی بودن بنا ی احداثی حکم به تخریب بنای شما صادر شده بهتر است با استفاده از وکلای متخصص از ورود ضررهای بیشتر جلوگیری کنید. 

استفاده از گروه وکلای هم وکیل متخصص در دعاوی تغییر کاربری مزایایی را برای شما عزیزان در پی دارد ؛ چرا که استفاده از وکلای متخصص موجب صرفه جویی در زمان برای موکلین شده مخصوصاً موکلینی که مشغله های بسیاری دارند. 

همچنین به دلیل این که مالکین معمولاً از قوانین این حوزه اطلاع درستی ندارند احتمال بروز مشکل برای آنان بسیار است و بهره مندی از وکلای متخصص به دلیل آشنایی با مقررات و قوانین این حوزه برای موکلین بسیار سودمند می باشد.

ضمانت اجراهای تخلف از تغییر کاربری 

اگر اشخاص بدون دریافت مجوز های لازم اقدام به تغییر کاربر نمایند ضمانت اجرا هایی از قبیل مجازات های کیفری برای آنان پیش بینی شده چرا که اگر تغییر کاربری به صورت غیر قانونی انجام شود جرم انگاری شده و مالکان این اراضی اگر اقدام به احداث بنا در زمین های کشاورزی بدون اقدام برای تغییر کاربری آن انجام داده باشند.

 ضمن تخریب بنای احداث شده ی آنان مطابق قانون جریمه ی نقدی یک تا سه برابر ارزش اراضی کشاورزی یا باغات آنان که به قیمت روز زمین و با کاربری جدید محاسبه می شود برای آنان در نظر گرفته می شود که ملزم به پرداخت می باشند.

راهکار برای دفاع در این گونه دعاوی

بهترین راهکار قانونی برای این جرم مرور زمان سه ساله می باشد چرا که با گذشت 3 سال از اقدام به احداث بنا در این گونه اراضی این جرم مشمول مرور زمان می شود. 

اعتراض به تغییر کاربری اراضی در دیوان عدالت اداری 

اگر مردم در اداره های دولتی یا اقدامات مأمورین این ادارات با مقرره یا آیین نامه ای یا تصمیماتی مواجه شدن که خلاف قانون و موجب تضیع حقوق آن ها می شود می توانند در دیوان عدالت اداری بر علیه این گونه ادارات یا مأمورین آن ها طرح شکایت کنند.

توصیه ی آخر 

به تمامی دوستان و همراهان گرامی توصیه می شود با توجه به تخصصی بودن و  پیچیدگی های این نوع دعاوی قبل از اقدام به هر کاری با گروه وکلای هم وکیل متخصص در این حوزه مشورت نمایید  تا از تضییع حق خود در  این خصوص جلوگیری کنید.

یکی از مزیت های مجموعه هم وکیل این است که بسته به موضوع هر پرونده ای ، به وکیل متخصص در آن حوزه پرونده شما ارجاع می گردد تا دیگر کاربران خیالشان از بابت تخصص وکیل راحت باشد .

پس اگر نیازمند مشاوره در زمینه تغییر کاربری اراضی هستید هر چه سریع تر در خواست ثبت مشاوره خود را در سایت ثبت نمایید تا کارشناسان ما با شما تماس بگیرند تا زمینه مشاره با وکیل متخصص در آن حوزه را برای شما فراهم آورند.